投资不同投机
房产兼具消费品和投资品两种特性，房产的投资价值会始终存在。但是房产投机则不同，房产投机追逐的是暴利，是在特定的市场阶段的产物，换句话说，只有在房价暴涨的时期才会有大量的投机者入室，用现在流行的话就是“炒房”。比如在2003—2004年度购入的房产，有不少都是在持有一两年或是两三年之后就实现了价值翻番，100%的回报率，这就是投机，还有炒楼花，也都属于房产投机之列。

房产投机的盛行，一方面是市场过热导致的，另一方面也因为存在监管漏洞，比如说期房“改底单”，屡禁不止，也给房产投机者炒房带来了机会，得以规避税费并且在产权证办理之前就将房产出手，缩短了持有时间。但是现在，房价处于高位使得继续“暴涨”的预期降低、加上政策监管的严格、转让环节的重税以及贷款购房的资金压力增大（二套房贷首付款增加）、还有风声日近的物业税（增加持有成本），都让投机的机会与投机回报打了折扣，所以说，房产的投机需求在轮番调控下已经被压制。短线炒房在现阶段获利空间已经不大了。

投资者需要重新审视回报
房产投资并不是不能玩，而是要换换脑筋，以往在房价大涨的时代，人们都盯着自己的房产涨了多少，而忽视了房产的其他投资价值，事实上房产投资的回报不是只有涨价一条路：

1、房价上涨
房价的上涨还会持续，因为物价、居民收入还是呈现上升趋势，只是上涨的幅度不会很大，但是房产的投资属于中长线投资，假如一套房产持有10年，每年的房价上涨为8%的话，那么10年之后这套房产的价值就实现了翻番，达到200万元，即使说房价上涨只有5%，那么10年之后其价值也可以达到157万左右，房产的保值、增值价值得以体现。

2、租金回报
很多人热衷于谈论租售比，认为现在的租售比已经高于“国际警戒线”（这个国际警戒线果真存在吗），并以此得出结论认为现在的房价太高了。我倒认为租售比说明了租金太低。北海的租金快速提高也说明问题。北海工业化和城镇化带来的人口增长非常快，以西区为例，仅北海出口加工区过去两年就新增5000就业岗位，未来两年，还将增加25000个岗位，就业总人口达到30000人左右，加工区周边1000米范围，未来两年人口将达到4万人，其快速发展，导致周边租房时常非常火暴。2004年，E时代鑫城一间小户型租金才250-350，现在却要700-800。2005年，西城佳园的三房房租不过300，现在却超过1200。

3、房产的“储蓄”功能：
绝大多数的老百姓还在储蓄，所以不敢轻易介入证券等高风险投资产品，房产的保值增值性以及实体性，决定了它具有相对较低的风险。而且随着金融工具的多样化，房产也在实现其“存折”的功能。比如说，某一家庭在购入房产之后长期出租，每个月收取租金，某一天因为子女出国留学需要用钱，那这个时候就可以借助自己所持有的这套房产，并通过担保公司这样的金融服务机构采用抵押贷款的方式从银行获取资金，虽然需要向银行支付一定的利息，但是房产依旧在自己的手中、他还会继续增值、租金也可以按月收取，有朝一日子女学成归来还有一套房子住，或者还可以通过卖旧买新的方式购置一套自己更中意的房产。

接下来的房产投资怎么玩？

目前的状况下，房产投资者应该更多的补充自己的专业知识与投资常识，在房产投资中，有以下建议：

1、关注新区域与新规划：
北海的新区东边主要是海湾新城，南边主要是大学城周边和银滩西区，西边主要是出口加工区周边。还有就是飘忽不定的行政中心，不过这个太难关注了，提了显得多余。
海湾新城的规划很大，大学城周边现在路修得很好，初步具备开发条件，西区据说高尔夫球场又要建了，加工区发展得很快。个人更看好西区，离市中心近，只有3000米，又有山有海。

2、多样化投资
“不要把鸡蛋放在一个篮子里”是一个耳熟能详的投资箴言。房产投资一样可以实现多样化，比如购置一套房产之后，每个月的租金收益就可以用来购买定投基金、保险等投资产品。
举个例子：如果一套房产100万购入，并在持有10年出售，这期间房价增长幅度为5%，则10年之后其价值将会达到200万元，如果这套房产的年租金为40000元的话，那么用这40000元投资，投资回报率为每年12%，则10年之后，这第一年的租金4万元将会变成111000元；第二年的租金还是40000元，投资期限9年，投资回报率12%，9年后将成为99000元；第三年的租金依旧延续这样的投资策略，投资期限为8年，8年后就是88500元，直到10年之后这套房产出售变现，那么10年间的租金以及租金投资所带来的收益是多少呢？是70多万元，加上前面所计算的结果，那么这套房产持有10年之后出售，所带来的收益就是170万，同时收回购置时候所支付的本金100万元，稳妥中还可以实现较大的回报。

3、灵活运用房产的“储蓄”功能

需要说明的是，运用金融工具实现房产的“储蓄”功能是要受到信贷政策限制的，比如在今年金融政策吃紧的阶段，备受好评的“同名转按揭、循环授信”就被叫停了，但是这类业务肯定是会继续推出的，抵押消费贷款现在也需要指明用途，比如用于购车、装修、大宗消费、子女留学等就可以获得贷款。随着外资银行的介入，贷款以及金融工具也会更趋于多样化，房产投资者完全可以拭目以待。而且像担保公司、金融服务公司等也在积极介入消费教育与房产、房贷的理财，消费者势必可以得到更多实惠与支持。

（本贴转自中国房商网，有编辑）

写的很好,对于新进入房产投资的人的一点忠告.很多是花代价得来的.

说得有一定道理.我补充一下:房产投资研究楼市固然重要,但也不可忽略另一个分析前提,那就自身的情况分析/自已对风险的承受能力如何,/个人房产投资的机会成本.....没房住的现在买房我赞成,毕竟是基本生活需要嘛,/投资则先把握自己,再把握市场/沉得住气为要务......现金在手,机会常有

先占个位置再好好看好好学习。。。

`````````````````

——————————————————————————————————————-
版主警告：在这里说话要用语文明！

楼主，邀请您加入搜房网“北海地产精英圈”。（潘石屹今天也加入了 ）
http://blog.soufun.com/q_9899.htm

该圈目前成员：

[*]房事观察 [*]汇友地产 [*]北海房网 [*]潘石屹 [*]李建勋 [*]冯仑 [*]贾卧龙 [*]陈云峰 [*]易宪容 [*]牛刀地产 [*]姜仁 [*]李文杰 [*]phoen [*]茅巍 [*]韩世同 [*]时寒冰

欢迎北海房地产界精英人士加入，与国内业界名人交流。

1、关注新区域与新规划：
北海的新区东边主要是海湾新城，南边主要是大学城周边和银滩西区，西边主要是出口加工区周边。还有就是飘忽不定的行政中心，不过这个太难关注了，提了显得多余。
海湾新城的规划很大，大学城周边现在路修得很好，初步具备开发条件，西区据说高尔夫球场又要建了，加工区发展得很快。个人更看好西区，离市中心近，只有3000米，又有山有海。
　　

原帖由 房事观察 于 2007-12-1 19:48 发表
楼主，邀请您加入搜房网“北海地产精英圈”。（潘石屹今天也加入了 ）
http://blog.soufun.com/q_9899.htm

该圈目前成员：
房事观察 汇友地产 北海房网 潘石屹 李建勋 冯仑 贾卧龙 [ ...

虽未获邀请但既然那么热闹我也就进去闹闹了涅....

个人更多的看好大学城附近的校园经济.......

原帖由 房事的B面 于 2007-12-2 18:19 发表
虽未获邀请但既然那么热闹我也就进去闹闹了涅....

欢迎啊，已经加入。请在圈子里多多发表大作http://blog.soufun.com/q_9899.htm

现在,银行信贷政策差异很大,定价水平\执行利率\判定第一套房\等等,所以,选择什么样的银行,支付的利息及费用是很大的差别.

现在看来也很有借鉴价值、、