2015年：房地产市场的一个关键时点
10月29日政治局的一次常规集体学习，被房地产市场人士热情解读，但无非又是一次选择性偏好以及二元思维而已。
上帝的归上帝，恺撒的归恺撒。构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，意味着新一届中央政府放弃过去10年吃力不讨好的房价调控模式，但并不意味着房价还有更多的空间和时间了。
当2013年诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒认为中国房地产是个巨大的泡沫时，国人皆已麻木，甚至不乏嘲笑。在9月70个大中城市房价同比上涨9.1%的火爆形势下(京沪广同比涨幅在20%左右)，在希望-犹豫-踏空-自我安慰-再踏空-焦躁这一情绪链条演化中，越来越多的人奋不顾身地一头扎进楼市。
但当前或是房地产泡沫破裂前的最后一波了。同是2013年诺贝尔经济学奖得主的尤金·法马很讨厌谈论泡沫这个词，很多人也否认中国房地产存在泡沫，但2015年将是房地产市场绕不开的一个关键时点，温州近千套商品房因为还不起贷款而被法院拍卖只是一个序幕。
一、房子是人用来住的，当需要住房的人少了，房子还需要那么多吗？价格来自需求方的支撑还有力吗？
分析房价的第一着力点就是人口需求，而之于中国房地产，老龄化的蔓延正在逐渐损耗房价的需求支撑力。
2012年年中，笔者耗费颇多时间琢磨了中国的人口趋势。当前我国人口增长模式已是三低态势，即低生育率、低死亡率、低增长率态势。中国从1998年左右进入老龄化社会，2011年的第六次全国人口普查数据显示，中国60岁及以上的人口占比为13.26%，总数为1.79亿，65岁及以上的老年人占比为8.87%，绝对数接近1.2亿，老龄化进程正在加速。
第一，我们从抚养比指标入手，花旗曾做过分析，美国逆抚养比(即劳动人口对应被抚养的儿童、老年人口比重)2005年达最高峰，2007年出现次贷危机；日本逆抚养比1990年达到顶峰，1991年泡沫开始破裂。
对应于中国则是，我国总抚养比(0~14岁儿童、65岁及以上老人)从1995年的48.8%降至2010年的34.2%，再看少儿抚养比(0~14岁儿童与劳动人口之比)则在同期从39.6%降至22.3%，老年抚养比(65岁及以上老人与劳动人口之比)则在同期从9.2%上升到11.9%。
也就是说，中国少儿抚养比下降，老年抚养比上升，对房地产市场的冲击可能更严重。再通俗一点的表述就是，中国总劳动人口2013年左右达到高峰后将开始负增长，而这些人才是房地产需求和购买力主体。
第二，我们看出生率指标，中国婴儿出生率在1987年达到顶峰，之后开始下降。形象一点的描述是，从2008年起高考人数出现下滑，5年减少150多万人，这样的趋势估计将持续10多年。
笔者对比了日本、美国、韩国、中国上世纪70年代以来的新房开工率与出生率图，前3国的数据显示，房地产顶部滞后人口出生高峰20年。依此看中国房地产顶部在2010年左右。
如果不是因为2008年底的“四万亿”以及房地产调控放松，2010年确有可能成为一个顶部。此外，若2013年继续维持调控，2011年以来的房价下行态势也将继续。
上述两种是基于人口因素的国别比较分析法，人口作为影响房地产市场的中长期因素，据此作出的房地产见顶的时间点难免有出入，但作为中长期影响因素，其趋势是非常有参照价值的。
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二、上述部分是基于需求端，我们现在从供给端来分析。
第一从存量上看，截至2012年城市人均住宅面积32.91平方米，农村人均住宅面积37.09平方米。试想一下，一个三口之家90余平方米还是很舒适的，问题在于这是平均数，属于人群之间的不平衡、城市之间的不平衡。
不平衡的隐性问题在于空置率。2010年的传言“内地有6540万套空置房”可信度不高，但笔者跟踪下来有一些数据，可供参考。
一是2011年7月海南省三亚市房地产交易管理所市场部的最新调查显示，三亚市商品住房空置率平均高达近85%，三亚湾、大东海等片区空置率达到95%左右。
二是2012年6月北京公安局核对空置房屋381.2万户。而2011年底北京常住人口2018.6万人。
三是西南财经大学2012年的田野调查数据——我国城镇家庭户均住房1.23套，其中67.54%有二套房家庭住房未出租，空置率约15.5%。
四是2010年8月第一财经日报《财商》发起的一个2万人网络调查，结果显示，85%的网友认为自家周围小区的住房空置率在20%以上。
第二从增量上看，习近平指出，“十二五”规划提出，建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右。
按照第六次普查城镇居住人口6.65亿计算，约2.2亿套房可满足居住需求。如果到2015年3600万套保障房建成，即可满足约六分之一的城镇住房需求。用脚趾头想想，这对商品房价会有何影响？
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三、前面两部分，分别从需求和供给出发，视为一个简单的供需分析。
下面从房地产周期的角度分析。
中房集团原总裁孟晓苏(微博)曾在微博上表示——我国自有房地产统计以来已经历四次完整的房地产周期。每次都是五年左右增长，两年左右低落，七年为一个周期。最近经历过两年低落期，从今年起已进入第五个发展期，并将持续兴旺五年。人的主观行为可以加大或减小周期性波动，但不可能改变周期性发展规律。
但这实在很搞笑，7年也能搞个周期，而且像台阶一样向上走？
库茨涅兹建筑周期平均在20年，芝加哥房地产周期约在18年。从1998年房改到2015年，按照一般房地产周期18年计算，应该走完一个周期。再考虑中国市场的特殊性，2015年也还是个关键时点。
此外，根据经济周期预测界的权威人物马丁·。阿姆斯特朗的预测，2015年7月经济信心模型达到一个顶部。马丁·阿姆斯特朗的经济周期推算以8.6年为一个周期，从1989年末日经指数达到顶部，到1997年东南亚金融危机、1998年俄罗斯债务危机爆发，再到2007年美国次贷危机爆发，基本是符合的。
虽然马丁·阿姆斯特朗没有说明2015年危机会在中国爆发，但从实体经济的债务周期、产能周期、库存周期，以及金融周期角度观察，2015年是中国地方债的一个共振时间点(详细论述见《周期共振下的2015年地方债务隐忧》)。
2015年一旦地方债危机爆发，土地财政也将无以为继，房地产市场也就可想而知了。
四、笔者推算，2012年底中国城市地产市值约98万亿元，农村26万亿，合计120多万亿。而美国住宅房地产的总值在2012年三季度为17.2万亿美元。完胜美国！
作为一个被炒到如此高价的房地产，其资产属性显然超越了消费属性。而在一个开放的经济体，中国的房地产市场势必要受到外界的影响。
这个最大的外界影响就是美联储的QE退出以及加息。从2013年美联储的决策演变来看，QE退出尚待时间，加息更需时日。目前保守的判断是，0~0.25%超低利率政策将维持到2015年年中。
QE退出、加息都将改写2008年以来的全球货币宽松局势。美国国债收益率与美元基准利率，很大程度上影响了全球长期资产的折现率。从这40多年的历史来看，每一次市场短期美元利率上升2%，都会有长期债券熊市，股票熊市和房地产泡沫破裂，尤其新兴市场的灾难。
1988年2月到1989年2月，美联储13个月连续加息9次，联邦基准利率从6.5%加到9.7%，欧美房地产泡沫破裂，日本、中国台湾房地产牛市随后见顶。1994年2月到1995年2月，美联储13个月连续加息7次，从3%加息到6%，东南亚房地产泡沫1997年破裂。
如果美联储按照现定的节奏，2015年左右开始紧缩，中国这个新兴市场，乃至房地产市场，能否避免？在人民币国际化、资本项目准备开放的情况下，避开需要天佑。这无关阴谋论，只是资本流动逐利的后果而已。
五、微博上曾流传一则故事，一对夫妻准备好钱多方走门道，甚至用上EXCEL打分，最终选到了一套好房。但他们却一直没有以少很多的精力去了解一下房地产市场的分析架构。
做交易的人都很清楚，高仓位、高杠杆的交易操作起来压力、风险都会很大，而且爆仓在所难免。而太多的人将家庭甚至数代人的积蓄加上银行的贷款押在一套房子上，道理是不是一样的吗？驱动太多人这么做的一个理由是刚需，但从交易角度来说，这是一场赌博！
个体即便理性，但群体必将是非理性的，只要有一只狼在后，羊群就会前赴后继地涌向悬崖。
六、当欧洲央行去杠杆成效卓著、美联储去杠杆山雨欲来时；当中国政府控制投资冲动、银行业试图借道资产证券化去杠杆时；房地产市场在调控熄火的6个半月中高歌猛进。
向你致敬，伟大的中国房奴！
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自住商品房难解房地产市场供需失衡眼前忧
一直以来，所谓的旺季基本都会在“金三银四”、“金九银十”，但今年的旺季9月,房地产市场似乎成色略显不足。相关数据显示，9月份西安市商品房成交面积为110.7万㎡，环比减少5.78%。月成交量上只有别墅和办公物业有所上涨，别墅成交面积达环比上涨50.79%。以此数据看来，“刚改”即“改善型刚需”或渐发展为楼市主力，业内人士表示，在楼市销售加大监管力度的背景下，后期楼市还会以平稳为主。
逐步向改善型产品晋级
由于市场整体原因，开发商的经营策略当然会顺应市场，推出种种“惠民政策”和“稀缺产品”来惠及一批又一批的准置业者。但今年不同于往年的是，开发商在推产品时基本都是从刚需产品逐步向改善型产品晋级，许多开发商不仅仅是“以价换量”，同时会切合市场需求，加大改善型产品的放量，从而向市场推出珍稀产品，以此来吸引广大置业者的关注。
据了解，目前曲江公馆·和园、曲江·紫汀苑、达观天下（价格 动态 户型图 论坛）、华侨城·108坊、御锦城（价格 动态 户型图 论坛）·萨拉曼卡、曲江凤凰池（价格 动态 户型图 论坛）、阳光城（价格 动态 户型图 论坛）·蔷薇溪谷、雁鸣墅语、纳帕溪谷·金源等项目都是产品种类较多，多以小高层、高层、别墅为主。一般情况下，产品种类丰富才会吸引不同需求的客群，再加上产品本身的品质和开发商的实力都足以证明此楼盘的受欢迎程度。
数据显示，市场仍以刚需置业者为主，但由于改善型置业者逐步进入市场，从而影响了一些大户型的销量。由于别墅产品在目前市场上看来，相对于普通住宅仍较为稀缺，结果造成9月别墅成交面积的大幅度上涨。由此看来，数据大幅度上涨是由于改善型置业者的入市。
后期市场仍将趋于平稳
由于近期市场处于整顿期，许多置业者表示，此时购买房子是否为好时机？房价会不会因此而上涨？各种问题一一呈现。
美城机构首席市场分析师董生表示，从9月的成交来看，市场表现一般，金九成色不足。我们也发现，在限购后，旺季不旺已基本成为常态，购房者置业也越来越理性，该买还会买。不过在10月，受西安市对于“无证楼盘”的整治，预计五证齐全的楼盘将会在整治期间加大推广力度，从而在政策窗口期占得市场先机，而大部分城改项目可能还需要转型和经历镇痛期。从这几点来看，本轮整治可能是西安房地产发展的一个契机，短期来讲随着供应量的减少，房价可能会有所上涨，但后期市场将会趋于平稳。
改善型需求有效补充市场
董生续称，其实在限购政策出台之后，投机性需求受到了很大程度抑制，刚需进而成为市场的绝对主流。目前来看，在政策大背景下二套受限，一步到位的置业也更加受到购房者认可。在我们来看别墅市场近期的大涨，其实是与经济走势密切相关的。9月汇丰PMI（采购经理指数）终值为50.2，较8月PMI终值50.1略微上升0.1个点，已连续两月保持在荣枯线上方，这显示出中国经济回暖的迹象，因而购房者的消费力也有所增强。同时别墅作为一种稀缺的投资产品，在当前CPI温和上涨压力下，其保值增值抗通胀的效用也越来越被人们所认可。但总体而言，受城市化进程和人口红利影响，在未来一段时间内，首置刚需仍然会是市场的绝对主流，改善性需求只能是市场的有效补充。记者 支佳昕
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当2013年诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒认为中国房地产是个巨大的泡沫时，国人皆已麻木，甚至不乏嘲笑。在9月70个大中城市房价同比上涨9.1%的火爆形势下(京沪广同比涨幅在20%左右)，在希望-犹豫-踏空-自我安慰-再踏空-焦躁这一情绪链条演化中，越来越多的人奋不顾身地一头扎进楼市。
但当前或是房地产泡沫破裂前的最后一波了。同是2013年诺贝尔经济学奖得主的尤金·法马很讨厌谈论泡沫这个词，很多人也否认中国房地产存在泡沫，但2015年将是房地产市场绕不开的一个关键时点，温州近千套商品房因为还不起贷款而被法院拍卖只是一个序幕。
一、房子是人用来住的，当需要住房的人少了，房子还需要那么多吗？价格来自需求方的支撑还有力吗？
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2012年年中，笔者耗费颇多时间琢磨了中国的人口趋势。当前我国人口增长模式已是三低态势，即低生育率、低死亡率、低增长率态势。中国从1998年左右进入老龄化社会，2011年的第六次全国人口普查数据显示，中国60岁及以上的人口占比为13.26%，总数为1.79亿，65岁及以上的老年人占比为8.87%，绝对数接近1.2亿，老龄化进程正在加速。
第一，我们从抚养比指标入手，花旗曾做过分析，美国逆抚养比(即劳动人口对应被抚养的儿童、老年人口比重)2005年达最高峰，2007年出现次贷危机；日本逆抚养比1990年达到顶峰，1991年泡沫开始破裂。
对应于中国则是，我国总抚养比(0~14岁儿童、65岁及以上老人)从1995年的48.8%降至2010年的34.2%，再看少儿抚养比(0~14岁儿童与劳动人口之比)则在同期从39.6%降至22.3%，老年抚养比(65岁及以上老人与劳动人口之比)则在同期从9.2%上升到11.9%。
也就是说，中国少儿抚养比下降，老年抚养比上升，对房地产市场的冲击可能更严重。再通俗一点的表述就是，中国总劳动人口2013年左右达到高峰后将开始负增长，而这些人才是房地产需求和购买力主体。
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如果不是因为2008年底的“四万亿”以及房地产调控放松，2010年确有可能成为一个顶部。此外，若2013年继续维持调控，2011年以来的房价下行态势也将继续。
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第一从存量上看，截至2012年城市人均住宅面积32.91平方米，农村人均住宅面积37.09平方米。试想一下，一个三口之家90余平方米还是很舒适的，问题在于这是平均数，属于人群之间的不平衡、城市之间的不平衡。
不平衡的隐性问题在于空置率。2010年的传言“内地有6540万套空置房”可信度不高，但笔者跟踪下来有一些数据，可供参考。
一是2011年7月海南省三亚市房地产交易管理所市场部的最新调查显示，三亚市商品住房空置率平均高达近85%，三亚湾、大东海等片区空置率达到95%左右。
二是2012年6月北京公安局核对空置房屋381.2万户。而2011年底北京常住人口2018.6万人。
三是西南财经大学2012年的田野调查数据——我国城镇家庭户均住房1.23套，其中67.54%有二套房家庭住房未出租，空置率约15.5%。
四是2010年8月第一财经日报《财商》发起的一个2万人网络调查，结果显示，85%的网友认为自家周围小区的住房空置率在20%以上。
第二从增量上看，习近平指出，“十二五”规划提出，建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右。
按照第六次普查城镇居住人口6.65亿计算，约2.2亿套房可满足居住需求。如果到2015年3600万套保障房建成，即可满足约六分之一的城镇住房需求。用脚趾头想想，这对商品房价会有何影响？
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下面从房地产周期的角度分析。
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四、笔者推算，2012年底中国城市地产市值约98万亿元，农村26万亿，合计120多万亿。而美国住宅房地产的总值在2012年三季度为17.2万亿美元。完胜美国！
作为一个被炒到如此高价的房地产，其资产属性显然超越了消费属性。而在一个开放的经济体，中国的房地产市场势必要受到外界的影响。
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数据显示，市场仍以刚需置业者为主，但由于改善型置业者逐步进入市场，从而影响了一些大户型的销量。由于别墅产品在目前市场上看来，相对于普通住宅仍较为稀缺，结果造成9月别墅成交面积的大幅度上涨。由此看来，数据大幅度上涨是由于改善型置业者的入市。
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董生续称，其实在限购政策出台之后，投机性需求受到了很大程度抑制，刚需进而成为市场的绝对主流。目前来看，在政策大背景下二套受限，一步到位的置业也更加受到购房者认可。在我们来看别墅市场近期的大涨，其实是与经济走势密切相关的。9月汇丰PMI（采购经理指数）终值为50.2，较8月PMI终值50.1略微上升0.1个点，已连续两月保持在荣枯线上方，这显示出中国经济回暖的迹象，因而购房者的消费力也有所增强。同时别墅作为一种稀缺的投资产品，在当前CPI温和上涨压力下，其保值增值抗通胀的效用也越来越被人们所认可。但总体而言，受城市化进程和人口红利影响，在未来一段时间内，首置刚需仍然会是市场的绝对主流，改善性需求只能是市场的有效补充。记者 支佳昕
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自住商品房难解房地产市场供需失衡眼前忧
18777968058 苏老师
