北海土地现状分析报告[地产通］

土地是房地产中最重要的战略性资源。市场的活跃与否直接折射出一个城市房地产整体的发展水平。从2007年3月开始，北海房价涨幅后段发力，以平均超过15%的速度连续6个月居全国第一。举国关注。北海房地产市场近期强劲的表现，折射出其背后的土地市场正在快速发展。

雄起
2007年3月开始，北海房价涨幅连续6个月位居全国榜首，平均涨幅超过15%。北海房价的强势反弹，标志着1992年之后楼市低迷的北海强势回归。
与房价和城市关注度同样引人注目的还有2007年的土地拍卖市场，9月拍卖GC09011单宗地块，单价212万/亩——成为了北海新的地价标杆。
据北海国土资源局公布的数据显示：截止2007年9月，面向市场推出了11宗土地，已经达到去年总宗数（22宗）的一半，平均单价为114．25万/亩，是2006年（30．28万/亩）的近四倍，地价的增幅高达惊人的277%。
系列的数据预示北海正在迎来一个新的发展契机。北海土地市场的雄起在未来的几年，仍然会随着城市价值的上升而再一次被挖掘，领头广西区域城市发展的大队伍。
回放
2006年是北海土地市场的分水岭。这一年无论在土地拍卖宗数、土地面积还是价格，均大幅超出之前的规模和水平，预示着北海房地产市场和土地市场由此迎来新的历史契机。
北海市国土局的数据显示：自2004年起至2007年9月4日，北海市土地市场共成交土地40宗（工业用地不计其中），共3028．95亩，总成交金额84859．78万元，平均价格为28万/亩，具体如下表1所示：

（一）土地市场近期评述
北海市土地市场2004、2005连续两年表现平淡，基本接近停滞的状态。无论是成交宗数、面积还是成交总额，数量都非常有限。究其原因，主要是这两年北海房地产市场仍处于艰难的复苏期，城市自身对房地产的市场消化能力十分有限，市场上仍以先前遗留的“烂尾楼”为主要消化点，新上市的楼盘数量少，反过来也直接影响土地的市场供给。
2006年的空前活跃和2007年的快速成长，则得益于广西开展“泛北海湾经济圈”的建设，加之2007年上半年北海房价涨幅连续高攀的催进作用，这两大因素直接刺激了北海土地市场的快速发展。

（二）2006年分水岭
2006年，广西区政府提出了“泛北海湾经济圈”概念。北部湾将依托广西与东盟、华南、西南地区的独特地缘优势将该经济圈打造成继“珠三角”、“长三角”和“环勃海湾”之后的“中国经济增长第四极”，未来将形成以“南北钦防”为核心的城市群。这是一个分水岭。
区政府在政策、资金上给予大力支持。2006年3月广西北部湾管委会在南宁挂牌成立，并于当年实施“沿海基础工程大汇战”，以改善沿海三市的基础设施为重点，提升三市的整体城市实力和价值。
北海房地产市场由此迎来了一个新的发展机遇，土地市场也得到了空前的释放。北海国土局公布的数据表明，在2006年成交的22宗土地中，下半年成交的土地共有20宗，占总成交宗数的91%；而成交宗数是前两年的三倍，成交面积基本与前二年持平，占总成交面积的43%，成交总额却是前两年的二倍多；
北部湾经济圈对北海土地市场的促进作用显而易见。

（三）土地成交价格整体爬升
三年来（2004—2006年），北海房地产市场经历了艰难的复苏期，土地市场也同样深受影响。但随着市场形势的好转，土地市场迎来了新的发展机遇，尤其表现在土地的成交价格上。数据显示，北海三年的成交均价整体保持稳定的上升势头，如下表2所示： 来源：北海国土资源局

2005年价格之所以偏低是因为该年拍卖出让的一块455余亩的商业土地，其总成交价1943万，平均价格仅为4．26万/亩。该地块为政府招商引资项目，可视为特例；而该年成交的另外两块地其成交均价分别为16．5万/亩、21万/亩，仍高于2004年的整体均价水平，表明2005年北海土地的整体价格仍是呈上升之势；
2006年得益于广西实施“泛北部湾经济圈”的战略，北海的城市经济价值直接拉升了房地产的市场价值进而使土地价值得到迅速提升，土地价格呈跨跃式走高，成交均价比04年增长了53%。
（四）2007年土地价格创新高
进入2007年，北海市房地产市场的增长之势不可阻拦。从3月开始，北海房价涨幅后段发力，以平均超过15%的速度连续6个月居全国第一。举国关注。
“泛北部湾经济圈”下，北海城市的区位、港口、旅游及高新信息产业优势得到突现，城市价值进一步得到市场认可，各地开发商对北海房地产市场的投资兴趣和信心与日俱增。北海土地市场迎来新一轮的投资热潮，其中仅2007年上半年房地产投资额一项已接近2006年的总额。
在前三个季度内推出并成交了11宗土地，虽然整体的成交面积不大，但地块的地段优越、而成交价格较以前价格有了大幅度提升，其均价114．25万/亩，最高价212万/亩均创造北海土地市场近年之最！
但相对南宁市07年上半400多万每亩的均价，北海市土地价格仍有相当距离，土地价值仍有相当市场上升空间。

展望
北海国土资源局的数据显示，2007年北海市将在市中心出让商业、住宅用地16宗，共计738.22亩，而今年1—9月成交的多宗土地均为在此之内，即预示9月后北海市土地市场供应量将在500亩左右的规模，市场供应量充足。
在这五年中，北海市将新增城市建设用地20.8平方公里，城市中心人口规模将达48万，新增近20万人口；全市将新增居住用地面积5.7平方公里约合8550亩，平均每年有1750余亩的土地供应量。因此未来五年中，北海市将有大量充足的土地供应，北海土地市场的形势比较乐观。由于数量充足，土地价格将会维持在一个相对稳定的水平，土地市场也将呈现出良性发展的势头。
北海房地产市场曾经经历了毁灭性灾难，目前仍处于恢复期，就其整体发展而言，其房地产市场也只是成长发展期。伴随着广西推进“泛北部湾经济圈”建设的进一步展开，再加上北海自身“一带两湾”的整体城市规划，北海独特的城市定位和城市价值将使其整体的经济实力、城市规模、人口规模得到大幅的提升，进而促进房地产市场的火爆发展。
北海房地产的未来，可以期待。
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现在北海是房子多，人少，炒家注意为妙！

北海准备学诸葛亮唱空计 骗完就走

时过境迁　事事变迁．．．．．．

　　北海一直都是人少，我们期待的是全国各地喜欢海滨的人士来这里享受日光海滩空气环境，北海的房产靠本地人远远无法消化，所以外销是北海注定的出路．现在走进任何小区，你放慢脚步便不难听到各地方言，特别以北方口音为主，当然普通话普及也超过北海话．．．．

上海,北京的房子空置率也是满高的,各大中城市基本相似.现在国内的小的地级市的房价基本都超过了现在北海的房价,但居住环境,经济热点,空气质量等可比北海差多了.这些城市的中产阶级都是北海未来的购房者,会成为北海的常住人口.

我顶自己一下，顺便说两句：我亲自去到东北，西北考察，那边的气候环境实在是难受，只要有经济能力的人都想到南方来生活，难怪我到北海后发现很多的士大佬是东北的，他们告诉我北海是他们的臃居之地，广州　南宁　海口，，竞争太激烈，几十岁人了也不想还去卖命，在北海只要能找到饭吃，能养得起妻儿父母在北海活的比在北方的严寒下好多了．．．．．

土地资源不可再生，随着城市化的加速，增价是必然的，还将继续！

看看现在房子卖的怎么样就知道了，多说也没有用，现在已经开始降价了，看谁撑的够久吧！

北海的房产商：今天卖了几套？
销售小姐：。。。。。。（不说话）
房产商：贴牌出去，加200一平米。。
一个月过去。。。。。
房产商：这个月卖了几套？
销售小姐：。。。。。（还是不说话）
房产商：打广告，再加200一平米。。
（发怒状：我就不信捞佬不上当。。。）

月底政府政绩公告：
北海市*月房产继续领跑全国，涨幅18.888%

原帖由 苏梓义 于 2007-11-9 03:37 发表
我顶自己一下，顺便说两句：我亲自去到东北，西北考察，那边的气候环境实在是难受，只要有经济能力的人都想到南方来生活，难怪我到北海后发现很多的士大佬是东北的，他们告诉我北海是他们的臃居之地，广州　南宁　海 ...

呵呵,可是北海能找到什么饭吃?能找都不会那么多人跑去深圳广州打工了.自己北海本地人都找不到工作,外地人来了能干什么?北海就是:人少,贼多(还是外地贼)工资低,房价高,物价高,

你那些废话去骗骗那些外地佬差不多,和北海人讲人家会笑你,不信?去北海时事讲看看吧!

呵呵呵～～偶支持楼主看法！

现今世界资源稀缺飞涨，国内物价、材料也上涨了．．．
土地资源就更不用说了～～政府要挣米米的！当差的更要挣！一环扣一环！经济便如此腾飞~~
就06年以前全国房产均价来说，北海作为一个居住环境如此好的旅游城市房均价实在太那个～那个不搭边拉，也难怪人家外地的都眼馋，而当时我们本地的还在如梦初醒：“疯子～疯子～～”

政府刚说了要“稳步...” 你却在一旁眼巴巴地巴望着它"稳步下跌"，别开玩笑了
如果还有人指望着北海房产回到05～06年的房价，就别做这个梦了，是不可能的。
2012年，如果那时还有人指望着北海房产回到07年的房价，我们更是不要发这种梦了。
人家外地人就是有闲钱才来买的，甚至于两手准备：大不了放个十年八年，或者养老不是更合适！

还有，价位太超前的那些房真希望大家就无必要跟人家疯抢抬档次了，这样只会正中下怀令悲剧越演越烈，买房最好是选符合当前市场合理价的中低价房，这样将来空间也大些，心理风险周期自然也缩小了。

当然，现在的心理是很难找到平衡点的，特别是物价上涨
上海市劳动局5月出台企业工薪工资增长指导线～为什么？一些大城市就是规定一定要加工资！
而公务员工资也上调，惟独我们的工资～还在原地徘徊，现实真残酷，交易税、土地税阿~~ 什么乱七八糟的税费也都加了不少，而且还指望我们多存点钱到银行里～～面对现实吧，什么叫没爹疼没人爱～只管看着党和国家（腰包）先日益壮大！ 我们可都是良农