据自北海的规划、建设部门了解，近几个月批复的商品房开发面积约300万平方米，虽然这些项目还不能马上开工建设、推向市场，但批复规模之大以及项目的建设形态还是引起了业内广泛关注。在批复的这些房地产项目中，高层、小高层的建筑面积将首次超过50%，甚至达到60%的比例，如海湾新城，全部是高层，嘉福文华苑高层占超过6成，天赐碧园高层、小高层超过6成，森海豪庭整个项目高层将超过一半，在售的枫林蓝湾全部是高层，南珠广场附近的天宁新城70%是高层，四川南路、广东路即将出现多个以高层、小高层为主的项目……高层、小高层住宅项目的大比例、大规模的出现，引起了业界及投资、置业人士的关注。这个现象的出现，标志着北海开始进入了高层时代！而这个转变过程只用了短短的一年多时间，极大的冲击着本地人的居住观念！


几年前的北海，在街上看到的建筑除了大量的“烂尾楼”外，印象深刻的可能就是到处都是私房了，用北海人的说法就是“有天有地”。这种以私宅为主的居住观念，是北海城市规模小、经济不活跃以及外来人口比例过低的体现，同时也是一种小市民生活方式的体现。十几年前的那拨经济热潮也曾经使北海的地图上出现很多高层建筑的名称，但那只是炒作经济泡漠的喧闹，随着这种喧闹的沉寂，经济回复低迷，生活回归平静，私宅逐步加速出现。
这种居住形式体现了北海人的生活观念：喜欢独门独院，自得自乐，互不干扰。在现代城市中，这种居住形式逐渐显露了诸多的缺点，缺少邻里沟通、缺少安全保障、占用土地量大、城市品位不高、城市的社会管理成本高、缺少社区配套等，已不适应现代城市的发展，在北海面临新一轮的发展机会时这种居住观念受到冲击便是很正常的事情。


市民的居住观念很大程度上通过房地产的开发来体现，但又影响着房地产的开发。北海在此时进入高层建筑时代主要有几个因素：
一、近年来，国家为节约土地资源，对房地产行业要求开发节地型住宅，政府在出让土地时便相应提高了项目的容积率和绿化率，但降低了建筑密度，开发商得以往高度发展。
二、随着北海经济发展加速以及居住环境的改善，进一步吸引了各地的投资，土地成本进一步提高，为了提高土地的利用率，也迫使开发商往高层发展。
三、客源结构的改变。现在，在北海投资置业的人大多来自外地，据来自市建设部门的统计，外地购房者已经占到整个购房比例的约60%，而外地购房人基本来自大城市，且经济条件较好，容易接受高层住宅，增加了对高层住宅的要求。
四、北海是一个经济和人口规模都很小的城市，拥有海滨旅游资源及区位港口等条件优势，随着我国对建立中国—东盟自贸区、泛北部湾经济区的推进，政策逐步到位，北海的资源优势得以体现，各种投资快速增加。随着外地购房者的增加，本地人的居住观念随之改变，对住房品质的要求相应提高，对高层建筑的接受能力及需求也跟着提高。
五、购买能力的提高。随着北海各项投资的快速增加，经济总量及市民的购买能力得以提高。前几年我国在判断一个城市的购买力与居住建筑形态的标准时，较笼统的说法是人均年收入超过一千美圆时，对高层住宅的需求增加，现在北海人均年收入刚超过一万元人民币，已经具备了接受高层建筑的能力。
再就是一个城市高层建筑的多少往往反映了这个城市的经济发展水平。北海近年经济得以快速的恢复、发展，城市建设发展较快，高层建筑较能体现一个城市的经济能力及现代化程度，当地对城市建筑的要求相应提高，同时当地政府加强对城市的规划及土地控制，城市内私房这种住宅形式停止批建，建筑向高层发展便成为一种趋势。


房地产的建筑形态从私宅到多层到高层不只是建筑形态的变化，更是一地居民居住观念、经济状态、行业发展程度及行业企业主体能力的体现。北海这种自外而内的、快速转变的居住形式的变化，必然会对北海的房地产行业产生深远影响。首先是本地人居住观念的变化，从独门独院到集中聚居，从缺少环境配套到环境品质的提高，从互不干扰到享受无处不在的物业服务。。。。。。生活方式也已跟着改变，邻里多了，环境好了，每月得交物业管理费了。应该说，这几年内，北海人以前很少有的一种生活方式在快速的冲击着他们，而体现出来的改变也是明显的，比如北京路的春秋源全部是小高层住宅其中大部分被本地人买走。
其次，对开发商的开发理念会产生影响。以前的开发商只要建几栋房子、适当的做些绿化的基本就可以了，现在由于对高层商品房接受能力、需求的提高以及开发商引进的新的开发理念，对本地开发商的观念也产生了重大的影响，绿化要求高了，环境配套要求更完善了，服务要求高了，设计要求高了。在这个转变的过程中，将会逐步形成有品牌影响力的开发商。
再次，随着外来投资的增加及购房者接受高层商品房的能力提高和需求的增加，反过来拉动了土地价格的上升；政府为改善城市规划，加快整合以前遗留的大量的闲置土地，转变为面积较大、且开发要求更高的宗地进行出让，开发成本大幅度提高，提高了开发进入的门槛，在这个过程中，一部分资金实力不足、开发理念落后的开发商将会被淘汰，随着外来开发商进入加快，北海房地产行业的重组将会加速进行。
第四就是最直接的会进一部提高本地商品房的价格。表面上看价格与建筑形态没有太大关系，主要由市场的供求关系决定，但政府对城市的规划及对外来投资的吸引，会进一步的推高开发成本，在可接受的价格范围内，成本的提高会在一定的程度上推高价格，比如现在拍卖的150万元/亩的土地如果建高层，所有成本加起来达到3000元/平方米，这种房子销售价格就不会低于3500元/平方米。
北海的区位优势及天然资源优势随着我推进东盟自贸区及泛北部湾经济区的建立进一步突显出来，北海未来发展成为一个区域性的国际城市将无可避免，而北海市政府制定的“在北部湾中率先崛起”的发展战略也将加速这一过程的实现，在国家政策的支持下，外来投资及经济发展应该会得到进一步的提速，购买能力及接受能力都会提高，外来置业人员也会增加，办公和居住向高层发展的趋势将不会改变。

放P。。。南宁市刚卖出512万一亩的。成本加起来达到4000多。150万元/亩的会达到3000

坐下沙发。

现在规划的高层小区，连车都没地停的，大体也只能做将来的贫民区。

发展的必然,......

我发现北海什么都不多,但就是平整的土地多!!!!

建筑形态跟土地的没有太直接的联系，只跟该城市的经济发展水平、城市规划、居住观念有关。

至于成本，包括土地成本、前期开发成本、土建成本、配套成本、税、销售费用、推广费用、管理及财务费用等。

而目前是事实是，在即将开发的项目中，高层、小高层的建筑面积已经占到总建筑面积的60%多，这是北海经济发展及城市发展的必然过程，而中国—东盟自由贸易区及泛北部湾经济区建设加速推进了这一过程。

原帖由 3389 于 2007-9-16 14:40 发表
放P。。。南宁市刚卖出512万一亩的。成本加起来达到4000多。150万元/亩的会达到3000

这位仁兄看来得去补一补房地产的开发过程了，地价对开发成本的直接影响可以通过容积率来计算，最基本的计算方法是每平方米地价除以容积率等于楼面地价。另外，销售价格不同，税费也不同。

天哥前天搞的沙龙怎样？很遗憾我没时间参加，下次参加。