零售、整租的定义：

购买者出于投资目的购买产权商铺后，开发商通过返租的方法从购房者手中取得商业铺面的经营权，然后将该商铺交由品牌经营商进行统一经营，就是所说的零售、整租。

一、“零售、整租”模式的发展

这种商铺投资形式最早起源于上个世纪70年代的欧美，目前在台湾最为盛行，在上世纪九十年代中期时由香港传入国内，兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国，其实质就是先销售后承租，同时给予固定比例的租金回报。为降低投资门槛，产权往往被分割得极小。由于当时众多炒家疯炒楼花，许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼，因此，这种营销方式出台不久就遭到建设部明令禁止。建设部颁发的《房地产销售管理办法》明确规定：2001年6月1日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋，但已竣工房屋则不在此列。

此后售后包租模式一度沉寂。一位房地产业内人士认为，这种模式的优点是买家投资门槛较低，获利稳定。近年来，在楼市产品同质化现象极其严重、竞争激烈的情况下，发展商们只能在“回报率”、“返租年限”这些极具诱惑力的指标上大做文章，正因为如此，售后包租才重新抬头，回报率也从几年前较保守的每年6％至8％升到了目前的8％至11％不等，返租年限也从以前的3年左右变成现在的10年-20年之久。而且目前在国际主流连锁百货品牌中超过60％以整体租赁产权式商铺为发展方向，它正受到越来越多的投资者的关注。

二、从开发商的角度看产权商铺

以沈阳普臣商厦为例，在广宜街广宜海鲜市场原址上兴建的普臣商厦（乐购二部）就是这样一种全新概念的物业投资形式。其近日最新推出的“小户型产权式商铺”在中小投资者中掀起了一股巨大的波澜。

据了解，普臣商厦（乐购）采取的操作方法是，将普臣商厦一层部分进行合理分割出售，大单元大面积，小单元小面积，面积从30-80平方米不等。投资者购买产权商铺后，将全部由乐购来统一经营，租期为20年。对于投资者来说，这是一种极具诱惑力的投资方式。如果投资者采用银行按揭的付款方式，其每月获得的租金要远远高于银行按揭，因此，投资者不必为还贷问题烦恼。一般情况下，这类商铺的年投资回报率约为7％-9％，投资者一般在12年左右可收回投资，如果再考虑到地价升值的因素，投资者的收益空间可能会更大。

“零售、整租”的优势和风险以及应该采取的措施在“商业物业实际操作中的几个问题”中已经说的比较详细。如果集团采取“零售、整租”的模式进行经营，下面对具体操作中可能遇到的问题再作分析。

1、在前期作宣传的时候，依靠XXX国际化超市的品牌效应，同时打出“一种新的投资模式，全新市场运作和先进经营理念，降低商铺投资者的投资风险，开创普通百姓投资现代化产权商铺之先河”的口号来吸引投资者的注意。并且在促销广告中就应该清楚的承诺，投资者在一次性付款之后，由承租的经营商返租商铺，客户可选择几种时间长短不同资金回收期，及其不同的年回报率。

2、为了消除投资者的顾虑，商铺在销售时应该作出售后包租、保值回购等保证。依靠集团的高社会信用度，提出以背后母公司或者公司的固定资产及营业收入作为担保条件，让投资者确信，集团作为开发商不可能在商铺销售完毕后套现出局。

3、为了保证购物中心旺场，能够持久经营，进而提升物业价值。应该和投资者签订委托代理协议，由我们来代为招租。除了作为主力店的XXX超市已经确定，其他的小商铺应该按照规划中的要求，主要分为餐饮、娱乐和购物几部分，考虑到周边居民的娱乐、饮食和消费习惯，尽早引入合适的小经营商，尽量做到先招商再销售。

4、售后包租对开发商风险很小，卖了就是别人的了。即使租金低于承诺的比例，自己补贴点也没有什么，因为前期销售利润非常高。有资料显示，住宅用房的投资回报率约为６％－８％，而商铺的投资回报率则达到８％－１２％。在存款利率不断下降，股市又长期低迷的时期，商铺投资自然吸引了投资者的视线。

5、作为开发商，在商铺销售上存在这样的常用技巧，为了获得更高的销售额，把每平方米的单位售价提高到实际价值之上。例如：本来一处只值1万元／平方米的商铺，开发商将售价提高到2万／平方米，尽管开发商承诺10年每年包租，年收益8％，但实际的收益又是多少呢？假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，也就是说，10年后，投资者虽然承租收益为80％（每年8％×10年），但投资者的实际房产收益却为－50％（实际价值为售价的一半），因此投资者的实际年收益也只有（80％－50％）／10＝3％，只比银行存款高一点。其实这更多的是开发商玩的财务技巧，从表面上看，开发商开出8％、10％甚至12％的售后包租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。

三、从投资者的角度看产权商铺

在尝试了储蓄、炒股、期货、商品房等多种投资方式后，投资者将目光逐渐停留在了产权商铺上，相对于其它形式的投资，商铺的优势显而易见，他是一种相对稳妥的投资方式。如何选择适当的商铺对于投资者极为重要，作为一个成熟的投资者在购买商铺时，对项目地段、商业环境等都会做详尽的考察，有几点要素是他们关注的：

1、产权式商铺最为关键的是信誉问题。

购物中心需要加盟一个有号召力的商业品牌和达到一定的经营规模来提供收益保障。只有良好的招商、优秀的主力店和经营管理者才能带来稳定的、不断增长的收益，而这正是投资的目标所在。

集团依靠XXX的国际化品牌做为购物中心的主力店，加之购物、餐饮、娱乐三大功能的设计和规划，必定能够营造前面所说的商气，提升物业价值，XXX在这个过程中对购物中心的信誉保证做出了最重要的贡献。

2、 投资者看重购物中心的地段

一个好的商业地产项目要有良好的地段、优越的商业环境。 李嘉诚说，“地段、地段，还是地段”，这是投资房地产成功的一大秘诀，商铺也不例外。对于商业地产开发来说，可能唯一不可复制的就是地段，因为每个地段的商价前景和上升空间是完全不同的，所以，投资商铺的要素之一就是要选好具有发展潜力的地段，因为没有发展潜力的地段不具投资价值，而完全成熟的地段的价格可能难以让人承受。

集团现在的选址都不是在商业完全成熟的地段，而是将选址目标定位于具有发展潜力的地段。对投资者来说，具有良好的升值潜力。

3、投资者还看重购物中心的管理

再有发展前景的商铺，如果没有好的管理，到最后也只能是镜中月。一个成熟的投资者购买商铺时想到的应该是主力店有哪些管理手段和在此基础上产生的抗风险能力。因为只有主力店令人放心并具有高成长性，商铺投资回报才具有长期性和稳定性。