六、北海房地产业本土对策
城市定位猜想：
宜居城市：建设世界上最美丽的滨海城市。
引进国内外高校、名校分院新生班等；
引进国内外名牌医院分院；
建造超大型疗养院、养老院；
追溯八国联军领事馆，建设别墅式领事馆馆舍及配套综合服务楼，吸引世界各国来北海设立总领馆；
建设公务员阶层、金领阶层、外企阶层度假村，老板阶层俱乐部。
旅游城市
天下第一滩——银滩，中国第一岛——“人间蓬莱”涠洲岛；
整合甲天下桂林漓江、德天瀑布山水画廊，越南旅游，海南旅游，金滩，红树林等；
外国人旅游——八国联军领事馆群、天主教堂；
武侠迷旅游：“北海外沙岛”——金庸题词，创建金庸武侠小说主题公园；
美国迪斯尼、CARUSO、环球影城等主题公园；
丝绸之路文化、南珠文化等；
中国—东盟风情园（或称主题公园）；
亚细安商贸城市
中国——东盟外贸城；
中国海产品交易城、批发中心、集散地等；
中国.南珠城
中国蔗糖城
本土房地产运作对策：
中国地产1991-1993年是炒家阶段，1993年下半年-1996年是用家阶段，1996年至今是概念地产阶段（地域概念、文化板块概念、原创性概念）。改革开放以来房地产开发形成新的市场。最初的温饱型，国家建设单位分。最多讲究楼层朝向、单位远近，至于有没有市场、学校那是市政部门的事。80年代初出现了连片开发的小区模式，讲究综合配套与环保。比如广州的五羊新城。近年来广州城郊涌现了一些别墅区。但是设计不合理，配套不齐全，软件不到位。当前中国房地产的发展，已经到了一个关键的分界岭——是一个强调文化内涵的阶段。上世纪九十年代的“惠州现象”、“海南现象”、“北海现象”。是一个早熟的过程。主导市场的是炒家，一类是盲目下海，根本不具备开发能力的企业，要么苟延残喘，要么横尸遍野。二类是留下许多官司，小不兑现，中有债务，大则在形象上受损。三类是大公司。这些公司都面临一个市场角色转换的问题。1993年银根紧缩，投机商消失了。房地产市场进入了第二阶段“用家市场”，开发商开始关心地段、户型、结构、社区环境等。萌芽于1994年，兴盛于1996年的“概念地产”谋求作出房地产的个性，以便达到物以类聚，人以群分的效果。概念地产的根本是概念开发，理念设计。建筑是表现形式，理念才是灵魂。有了这个理念，才能把握住这个灵魂。
文化概念：二十一世纪新一轮房地产进入文化运作时代，房地产不等于钢筋加水泥，地产要用文化的方式运作。房地产项目中的办学不是权宜之计，而是围棋上的生死劫，要把它当作系统工程的一部分，一种全新的生活方式，用全新的策划思路去做，但如果把它当作一种住宅的配套，那就必定要失败。
（1）珠江文化板块：经济发展完全根植于市场经济的土壤，肥沃丰美、阳光灿烂、雨量充沛。民营或合资企业的“幼苗”容易存活，容易成林。一旦成活、成林，相互之间就会相当残酷地竞争阳光和水分，后期的生长不易。企业各自为政，诸侯割据，“满天星斗，不见明月”。经济地每一个细胞都非常活跃，具有较强的冒险精神，强调个体，强调个人能量。用做生意地眼光来观察世相。很少强调团体，很少强调政治。这是一个人人为自己，上帝为大家的地方。
（2）黄河文化板块：强调集体，爱“讲政治”，有较强地团队精神和集体主义，奉行“孔孟之道加上市场经济再加上政府行为”的理念，信奉“是骡子是马，拉出来溜溜”，“不见兔子不撒鹰”的现实主义。什么事情你得先作好，他看清楚了才愿意进入，而一旦进入就势不可挡。市场经济地的土壤较为贫瘠，一棵“幼苗”要出土不易，一旦成活就是“一枝独秀”，可以“独享”市场和政策效应的阳光雨露。
（3）长江文化板块：介于两者之间，既讲政治，又讲经济，但是它比黄河文化板块更遵循市场经济规则，比珠江文化板块更理智、精明，较少冒险精神。
地域概念：
为什么深圳比上海的吸引力大 ，上海尽管是二十一世纪中国的火车头，但是上海已经形成了一个非常板结的文化。一般的人除非在上海有其他的原因，纯粹去上海入住，在语言、风俗、文化等层面可能产生很大的障碍。而深圳是一个超级移民城市，是一个万类霜天竞自由的地方。来自五湖四海的人都能找到感觉。
四川人头脑中有很多闪光点和爆发力，但是只是一枝报春花。很多广东人就是克隆了四川人的点子发财的。
重庆的女人象男人，成都的男人象女人。重庆人受“码头文化”的深刻影响，富有激情、擅长创造，但是缺乏精细。成都人历来是为天府之国，带有浓重的“市民文化”色彩，追求生活的品位，所以他们更擅长对细节的精雕细琢。
广东人把“官”当作“生意”来做，内地人，特别是北京则常常是把“生意”当成“官”来做。广东的经济和政治，即政商关系是“蒸水蛋”，蛋清、蛋黄浑然一体，难解难分。内地有不少地方，官商关系和政经关系是“荷包蛋”，蛋青、蛋黄，泾渭分明。
如果说广东是一部日本小汽车的话，山东就是一部黄河牌大卡车；小汽车一点火就着，轻盈、快捷，但是载重量有限；大卡车启动很沉重，而一旦启动，就什么力量也阻挡不住。
天津虽然是海滨城市但是却远离大海，海河的出海口小，外国列强不便登岸。天津最初的繁荣是由小商、小贩支撑。所以貌似沿海城市的天津却包含了某种成分的根深蒂固的小商人、小市民文化，本小利微，小富既安。后来成为了北京的后庭院和避风港。
以上种种可以明显看出地域间的差异。
宜居概念：
在人类的发展史上，“健康观念”存在三个逐步递进的阶段，既“天佑观念”、“医疗观念”、“保健观念”
（1）天佑观念：生病了求菩萨保佑，“宁肯花钱买棺材、不愿拿钱买药材”。属于愚人。
（2）医疗观念：后来社会进步了，知道上医院，看医生。治病不惜千金、防病不拔一毛。属于病人。
（3）保健观念：预防重于治疗，保健重于康复。属于哲人。
身份概念：
中国人购买商品房，已经走过三个阶段，第一个阶段是买安居的房子，便宜，到位，能安顿下来就行。第二个阶段是讲究地段、朝向、户型、小区环境等。第三个阶段是对物业的认同，是身份地位的象征，归结为一种生活方式。
搏击商海的“大款”经历了三个阶段 （1）原始积累：拼搏打拼，用健康换取财富，以透支生命为代价实现原始积累，并换取自己的消费基金。（2）享受金钱：不惜健康，奉行及时行乐的豪绅哲学。以购买高级别墅、坐豪华轿车、吃山珍海味来满足和刺激自己，（3）返璞归真：善待生命，用金钱赎回健康，呼唤生命的质量。
品牌概念：
遍布大江南北的碧桂园地产就是一个典范，碧桂园的推广思路是“一个中心、两个基本点”，一个中心就是碧桂圆的生活方式；两个基本点一是国际学校，二是五星级的国际俱乐部。
房地产工业化运作模式：不少老板至今还把房地产当作贸易来做，而不是当作工业来做。做贸易和做工业是两种思维方式。做工业的人都想要创品牌，要把形象做起来，而做贸易的人只是把这种东西当作一个过手的产品，是一种贸易的思维，而不是工业品牌的创立。
18777968058 苏老师
