今年以来，京城楼市有关房价“涨跌”一直争论不休。特别是随着“4号文件”、“土地转让新政策”、“国家银行政策调整”等一系列新规的出台，使得这一争论更显激烈。对于今后一段时期楼市房价，开发商们众声言涨，而许多专家学者则更看好平稳走低。那么，京城楼市价格在“涨跌”的博弈中会呈何种走势呢？眼下，在北京许多开发商中间，房价喊涨声依然响成一片。支撑他们房价还要涨的理由主要有四：首先，政府今年下发文件，停止审批土地，在需求量稳定增长的京城楼市，供应量突然减少，价格势必会涨；第二，今年土地市场实行“招拍挂”后，大大提高了土地价格，而地价是拉动房价上涨的一个刚性因素；第三，钢材、水泥价格及交通运输成本的上升，将带动房价上涨；第四，银行实行的开发保证金提高等措施，将导致部分项目推迟开盘时间，市场供应量减少会造成房价提升。
对此，许多业内专家学者确不以为然。他们认为，京城房价难有上涨空间。
从土地方面看，4号令颁布前，北京已协议出让和通过规划的用地近9000万平方米，这些土地基本满足了今后三年对商品住宅的需求。由于新政策规定，已经协议出让的土地必须在两年内投入开发，否则将收回，这就迫使已圈到地的开发商忙于推出新项目，其结果是今明两年楼盘供量急剧增多。按照市场规律，供量放大必将对房价带来挤压。
而在基本建材方面，今年初的涨价则根本不会对成本与房价造成动摇。一方面，自4月份以来，钢材价格已出现较大幅度回落，基本建材上涨势头已经乏力。另一方面，其在建筑产品成本构成比例中，大约只占10％，对房价影响不大。
同时，据有关方面推测，今年下半年本市二手房源有望大批量入市。存量房大量进入市场，将会大大抑制房价的上涨。目前北京已有两亿多平方米的存量房，若从后势看，今后几年本市住房年均竣工规模将保持在2000万平方米，而最近几年的年均需求量却不足2000万平方米。供给大于需求的特点决定了近期房价上涨可能性不大。
此外，本市经济适用房的价格也有望进一步降低。去年11月，市建委做出规定，今后北京经济适用房主力户型的单套面积限定在80平方米左右，总价不超过32万，这亦将为本市房价的进一步下降提供了空间。
日前，市统计局新闻发言人表示，房地产市场的价格最终受供求关系影响，从长期趋势看，北京的房地产价格将呈现平稳下调的走势。
其实，就在目前开发商们房价一片喊涨的热闹场面下，市场中房价帅下滑的现象早已悄然显现。东部楼市中一家高档公寓原来卖到过每平方米万元以上，现在却只卖每平方米7000元；南城某项目由均价每平方米8500元降至一口价，每平方米6500元；CBD边缘也出现了5000元每平方米的价格新低楼盘。而在京城整体楼市中，打折促销、赠送全套家具电器、免费出国旅游、免物业费等优惠促销现象更是不胜枚举。
业内人士认为，随着高收入、高积蓄购房群体完成首次置业，购房消费人群的“金字塔”将逐渐向塔腰、塔底部位转移。当供应量快速增大，楼盘竞争日趋激烈，而市场消化力明显减弱时，价格战在所难免。特别是当房屋售价超过了当地购买力所能承受的范围时，价格自然会降下来。今年以来业内公认销售真正非常好的楼盘无一不是低价位、高性价比的楼盘，这也说明只有价位定得合理的楼盘才能受到购房者的追捧。
建设部政策研究中心主任陈淮日前指出，一些卖不出去的房子还以高价撑着，这的确是“虚高”。（李霄峰）
18777968058 苏老师
