第一章 程序概述
1，定义

房地产开发是什么？为了满足人们的需要，组织资金、土地、人力、技术、管理等资源，通过“提供一段时间内可供使用的建筑空间及相关服务”创造价值。

人们的需要千姿百态变化莫测无穷尽也，探讨不同需要的满足方式，是房地产创业精神的核心。有人盖厕所，有人建剧院，如果有人有钱，可能就需要一个占地1000亩的庄园。随着经济发展财富积累社会分化，很多以前满足不起的需求现在可以满足了，市场大到足够支撑商业运作。比如旧厂房改建loft，或者新建模糊功能的办公-居住-展示空间；比如真正意义的别墅——风景区的度假用第二居所；比如无人居住海岛开发为私人庄园。

供应环节上两大暴利领域其实企业都可以介入：土地供应有暴利，资金供应有暴利。政府卖地，银行贷款。我们可以炒地，炒地要规避政策限制，要有炒地的专门机构设置和运作思路；我们可以探讨房地产金融工具，按揭、基金、上市、信托。

开发中涉及的劳动力呢？建设单位的技术、设备、人员素质和组织管理好像还没有挖掘出潜力，施工企业在打价格战。能不能不打，提高生产率？即成立一家高效率的施工企业，或者鼓励合作的施工企业最大限度提高效率和技术含量。

管理和经验。有多少房地产公司是学习型企业？如果是，会怎样——和那些人员流动不重视积累的企业比？大概十年前万科周刊提到公司内部经常开展各部门业务交流，很有启发。现在有多少开发公司的人在学习和思考？

在美国，开发要征得相关利益群体的同意。中国没有硬性限制，但是如果项目事先获得所在区域居民和机构的支持并提供意见，会怎么样？起码树立一个好的公众形象。

技术。研究与发展，开发企业有没有必要投入精力？研究市场发展、规划设计、材料设备技术，如果持之以恒地研究，会产生竞争优势吧？用研发部代替策划部。

时间、空间与服务。不同程度的要素排列组合会产生无数产品种类，从借宿山神庙到soho现代城。开发创意由此产生，反观市场需求，如果足以支撑，就可以区隔出新的细分市场。