大家好!我是上海人!

1、北海德宝物业管理有限公司对本小区是否有管理权？
业主于2005年年初与深圳市鹏基物业管理有限公司北海分公司签定《前期物业管理服务合同》委托鹏基物业管理自己的居住的房屋和小区，并与建设单位北海德宝公司签定《业主公约》约定由鹏基物业管理小区。对此小区业主认可的物业公司应该鹏基物业。
既然合同约定鹏基物业为小区的物业管理单位，那么鹏基物业应按合同认真履行合同义务。不管是鹏基物业自己主动退出，还是德宝公司中途换物业公司，都应当经过业主的同意，毕竟业主与德宝公司以及鹏基物业签定了相关的合同，未经业主同意，擅自聘请物业公司，侵犯全体业主的权利，对此鹏基物业和德宝公司应当承担违约责任。
因此，德宝物业未经小区业主同意，无权管理本小区；同时未与小区业主签定《前期物业管理服务合同》，小区业主与其不存在合同关系，德宝物业单方面审批物业管理费的价格的合法性存在质疑。
2、如果全体业主同意变更管理主体为德宝物业，那么就合同内容的修改，也应经全体业主的同意，其中包括了物业管理费的价格的重新约定，服务标准的重新约定等，未经业主同意修改的任何合同内容，对业主不具有法律约束力，因此，德宝物业管理小区，在服务标准不变的前提下，仍应按原0.65元的物业管理费价格执行。目前物业管理费实行的是政府指导价，物业管理并非涉及国家经济命脉，政府根本无需操心为业主确定物业价格，通常物业管理合同中约定的价格就受到法律保护，至于物价局在业主与物业公司有合同约定的前提下，再出具相关的价格，属于行政干预市场，全体业主根本不会予以理会。
3、由于鹏基物业未经业主同意擅自退出小区管理，涉及业主利益的相关财产是否移交给德宝物业？
其中：专项维修资金、装修押金、装修管理费、装修垃圾清运费、水电费周转押金、 还有《物业管理条例》规定的如下资料：
　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（四）物业管理所必需的其他资料。
4、 “ 地下停车场、架空层未向业主分摊，产权归开发商所有（这在房屋买卖合同中已注明）”，但我们看到的房屋买卖合同中并未就此有明确的约定，而且小区在规划时应有自己配套的停车库（位），也并非完全属于开发商所有，法学专家就此问题争论了若干年，在《物权法》未出台以前，德宝物业就此为开发公司辩解实在欠妥当。
5、根据《前期物业管理服务协议》的约定，鹏基物业应当每三个月向业主公布物业管理费用收支帐目，可是鹏基物业没能履行，德宝物业也没有履行，希望德宝公司能切实履行业主最关心的问题。


法律条文相关连接：
《物业管理条例》
第三章 前期物业管理
　　第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
　　第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
　　第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
　　第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于３个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
　　第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
　　第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
　　第二十八条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
　　第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（四）物业管理所必需的其他资料。
　　物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
　　第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
　　第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 　

[ 本帖最后由 亿舟 于 2006-3-14 15:30 编辑 ]

对，支付亿舟，蓝色叶子，该你回应一下啦！！

忆舟说得在理, 德宝公司必须按规定向业主作出交待

这么高档的一个住宅小区，被弄成这样，心痛啊！
1，买房的时候就是冲着中心水景来的，现在中心水景是一滴水也不给放啊。物业说入住率低没有运行费用，请问一年的运行费用能有多少啊？不开循环泵，每月给小水塘放10吨水，让其自然蒸发，一个月就16块钱。16块钱！！！桃花林边荷花池，嫩柳丝丝吐春意。这样的意境本来就应该属于我们这个高档社区。现在我们要等到何年何月啊？
2，车辆管理应该是物业管理的基本工作之一，首先要建立车辆档案，把车牌号，住宅房号，车主家里电话和移动电话号码登记在册，注明是否已安装报警器等。发放小区标记牌贴在车上，按先来后到的顺序让车主选择并确认停车位。外来临时车辆要求其留下司机的电话，并给其指定停车点。对乱停车的车主第一第二次警告，第三次罚款。对占过线的车辆，保安要立即查车辆档案，电话通知车主要求其立刻重新摆放。对报警器响声超过5分钟的车主进行罚款等等。车辆管理至少也要做这么些工作。但是我们看到的管理只是收钱。车辆乱停乱放。半夜报警器响15分钟也没人管。难道这就是比鹏基物业更好的管理？？？
3，。。。。（有时间再写）
3。有一个周末，我正在游泳池边上散步。看到一台小车从D栋后的西面向游泳池这个方向开去，突然两个正在打闹的小孩从D2和D3间跑出来，吱的一声刹车差点没把人撞倒，好悬！！
小区的中心行道能让小车进入吗？？去看看万科是怎样做的吧！
4，冬季以后游泳池就不放水了，几个小孩在池底下骑自行车追逐着玩，一不小心，其中一台摔个四脚朝天，还好，要是在池壁上撞个头破血流，物业公司没有责任吗？？

[ 本帖最后由 pf 于 2006-4-7 13:28 编辑 ]

据说要成立业主大会和业主委员会，很希望目前的物业公司能定位于业主的角度，协助好社区做好小区这项重大事情，为业主提供良好的服务。

蔚蓝海岸业主代表座谈会会议纪要

时间：2006年3月26日上午
地点：国发夜巴黎酒店一楼波恩厅
参会人员：北海市物管协会、北海市物管中心、业主代表、物业公司代表 （共16人）
会议内容：听取业主的意见和建议

本次座谈会主要是就小区的物业管理和建设听取业主代表的意
见和建议，并初步确定由物业公司协助业主进行业主大会筹备工作。
座谈会主要内容：
一、业主代表的意见和建议：
1、目前小区的交付使用的建筑面积已达到30%，并已使用一年以上，已具备成立业主大会的条件，请物业公司尽快协助成立业主委员会。
2、C、D栋架空层开发商不能改变原规划设计进行封闭起来，如用作小区的保安房、工具房、游泳池更衣室等配套用房等，也应提前告之业主。
3、“蔚蓝海岸”二期建设、设计有不合理的地方，如没有残疾人坡道，没有盲人道，区内小道边没有设休息用的椅子，建议增加上述设施和增加健身、休闲娱乐设施和场地。
4、D栋大厅的出入口新作的铁门太小，只留90公分宽，万一发生事故，住在里面的人如何逃生？这不符合消防要求，存在一定的安全隐患，建议进行更改。
5、小区没有一个象样的大门，没有明显的“蔚蓝海岸”名称标识，外来朋友很难找到蔚蓝海岸，这不利于树立蔚蓝海岸小区品牌形象，同时小区内各楼宇没有明显的标识，建议开发商对这些问题进行改进。
6、建议办理土地证缴费手续放在物业管理处，以方便业主。
7、开发商合同中承诺的设施设备应尽快落实。
8、建议夏天经营开放泳池，定价要合理，并制定可行的收费、管理办法。
9、小区内的绿化用水能否考虑用泳池和叠泉排出的水，通过打井建蓄水池储存后再抽去浇灌，以降低成本。
10、目前小区的物业收费是根据什么标准制定的？物价局的批复依据是什么？
11、对德宝物业公司的工作还比较认可，在用心服务、服务效率上都不错，但在操作规范，管理上仍有待加强，如保安服务不规范、有些保安态度不友好，应加强训练管理。
12、建议管理处收费时间作适当调整，以方便业主下班后能及时缴费。
13、物业公司和业主应多交流，加强社区活动建设，对一些事应先尽到“告知”义务，同时建议各位业主要尽到自己的义务和权利，大家平日也应多加强交流、沟通”。
二、德宝物业公司发言：
1、业主委员会筹备工作已在进行中，泳池的经营开放正在做可行性方案，泳池开放要考虑到安全、配套设施、配置人员、运行成本等因素。
2、经与开发商联系，土地证办理缴费手续由于涉及到发票开具等因素，无法放在物业管理处代办，因此，只能麻烦业主前往地产公司办理。
3、对业主提的意见和建议，物业公司本身能落实的将会尽快落实，对需与开发商协调的，物业公司将会积极、努力地进行协调，以便事情尽早解决。
4、小区的建设需全体业主的共同努力和参与，希望业主能多提建设性的意见，多做一些利于小区品牌建设的事，为共同创造一个美好、舒适、温馨、和谐的家园而努力，使小区的物业价值得到提升。
三、北海市物业协会/物管中心发言：
1、物业工作较难做，众口难调，业主有意见是正常的，物业管理应尽最大努力，创造物业价值最大化。
2、成立业主大会是必要的，可按照相关的程序进行。
3、无论物业公司能否劝开发商满足业主要求，但起码都应尽到告知义务。
4、物业公司和业主应加强交流和沟通，转变工作作风，变管理为服务。
5、泳池如安全没保障，不能开放。建议泳池周边架设隐形安全网，夜晚添架照明灯，购买保险，做好安全告示，防控到位后再开放。
6、对于蔚蓝海岸物业收费，物管中心和物价局是到过现场看过的，收费标准是根据管理小区所投入的人力、物力，服务范围、项目等来定的。以北海目前各小区的收费标准、入住状况来看，90%的物业公司都是亏损的，大多数都要靠开发商补贴才能维持，业主应体谅物业公司的难处。
7、根据相关法规，物业公司签订物业服务合同的对象只有两个：开发商或业主委员会。业主委员会成立之前，物业公司与开发商签，业主委员会成立后，则与业主委员会签。物业公司不需要与单个的业主签订物业服务合同。因此，不存在业主不与物业公司签订物业服务合同就不需交物管费或不承认物业公司的说法。

尊敬的各位业主：
　　依据《物业管理条例》、《业主大会规程》及其它相关法律、法规、行政规章的规定，现向全小区公开报名参加“蔚蓝海岸业主大会筹备组”（以下简称“筹备组” ）。
　　请各位业主以自荐或推荐的形式报名参加，成为筹备组成员候选人。为了保障筹备组工作顺利展开，我们尤其希望有热情、有时间、有能力的业主踊跃参与。
报名办法：请报名的业主将自荐或推荐者姓名、房号、个人简历、联系电话于4月15日前报至物业管理处前台，联系电话：2072788。筹备组成员名单确定后，我们将在小区内公布。
成立业主委员会流程：业主报名参加业主大会筹备组 → 初步确定筹备组成员名单 → 在小区内书面公布筹备组成员名单 → 正式确定筹备组成员名单 → 筹备组展开工作 → 确定首次业主大会日期 → 召开首次业主大会 → 选举产生业主委员会 → 报市物管中心备案

附：《业主大会规程》（贴于小区南门、北门公告栏）

德宝物业公司蔚蓝海岸管理处
蔚蓝海岸业主大会筹备组临时工作小组
2006年4月3日

给德宝地产、德宝物业的感谢信

感谢信

德宝房地产公司董事长林德先生：
我们是蔚蓝海岸小区的业主，我们从外地到北海买房子进行装修，在这期间，我们深深的感受到蔚蓝海岸物业管理处的同志那种对工作一丝不苟的敬业精神，那种对同志热情礼貌的服务态度，使我们这些外地人感到真象到家了一样。物业管理处从经理到员工、到保安同志都是一样的对工作那么负责，对同志那么热情，特别提到的是负责装修的小罗同志，对我们有求必应，热情周到，使我们深受感动。走进物业管理处不管是经理还是小苏同志都是先说：“您好，请问先生有什么事？请坐。”端上一杯热茶，这些事情虽小，却体现了物业管理公司的服务宗旨，使我们深受感动，你们是物业管理行业的楷模和旗帜。再一次感谢德宝房地产公司！再一次感谢德宝物业管理公司！



蔚蓝海岸小区海天阁DA302、402业主
2006年4月2日

感 谢 信

北海德宝物业管理有限公司：
本月3月25日下午，我去贵公司蔚蓝海岸管理处办事，因有急事要离开，匆忙中将笔记本遗忘在物业管理处。大约半小时后我才发现笔记本不见了，当时心里非常着急，因为里面记录有许多重要资料、联系电话及2000元现金。我抱着试试看的心情问物业管理处看到没有，正巧这时物业公司的工作人员苏凤娟也正在四处找我。当我接到遗失的物品时，一颗悬着的心总算放下了。我对苏凤娟这种拾金不昧的行为深受感动，我为能生活在蔚蓝海岸小区感到高兴，为我们有这样好的物业公司和工作人员感到放心、欣慰。相信通过他们这群年轻
人的努力，我们的生活会越过越好。以后，我愿意在生活有需要时找他们帮忙，为他们的热忱，为他们的执着。

假日公寓FB座—603房业主
二00六年三月三十一日

德宝物业管理的傲慢大家已经是有目共睹，中心水景不放水的事从年前提意见到现在已经有半年，我们没有看到任何解释。
记得第一次提意见的时候，我开车从物业前经过，看见蓝色叶子一个人在顶夜班。我一到家就给他打电话，他说经理不在，我会告诉他的。由此可见德宝物业的经理是如此的不诚实，这样的人能把德宝物业变成一个诚信的公司？？？
把别人当傻瓜的人，最终将证明自己是傻瓜！！！，

[size=-2]我是上海的业主，好奇怪，拿到的房产证竟然是复印件，（我是贷款买的房） 有谁可以告诉我怎么一会事啊！

C幢架空层被封起来了,晚上回来晚一点,就没地方停车.

请问写感谢信的是同一个人吗？？？
为什么用同样的名，在同一个时间，却分开发表——是管理处发表的？？？？？？

原帖由 pf 于 2006-4-7 12:57 发表
德宝物业管理的傲慢大家已经是有目共睹，中心水景不放水的事从年前提意见到现在已经有半年，我们没有看到任何解释。
记得第一次提意见的时候，我开车从物业前经过，看见蓝色叶子一个人在顶夜班。我一到家就给他打 ...

管理处答复:由于前段时间电机不能正常使用,故没能放水.现电机已经修好,最近正准备放水!