1、北海德宝物业管理有限公司对本小区是否有管理权?
业主于2005年年初与深圳市鹏基物业管理有限公司北海分公司签定《前期物业管理服务合同》委托鹏基物业管理自己的居住的房屋和小区,并与建设单位北海德宝公司签定《业主公约》约定由鹏基物业管理小区。对此小区业主认可的物业公司应该鹏基物业。
既然合同约定鹏基物业为小区的物业管理单位,那么鹏基物业应按合同认真履行合同义务。不管是鹏基物业自己主动退出,还是德宝公司中途换物业公司,都应当经过业主的同意,毕竟业主与德宝公司以及鹏基物业签定了相关的合同,未经业主同意,擅自聘请物业公司,侵犯全体业主的权利,对此鹏基物业和德宝公司应当承担违约责任。
因此,德宝物业未经小区业主同意,无权管理本小区;同时未与小区业主签定《前期物业管理服务合同》,小区业主与其不存在合同关系,德宝物业单方面审批物业管理费的价格的合法性存在质疑。
2、如果全体业主同意变更管理主体为德宝物业,那么就合同内容的修改,也应经全体业主的同意,其中包括了物业管理费的价格的重新约定,服务标准的重新约定等,未经业主同意修改的任何合同内容,对业主不具有法律约束力,因此,德宝物业管理小区,在服务标准不变的前提下,仍应按原0.65元的物业管理费价格执行。目前物业管理费实行的是政府指导价,物业管理并非涉及国家经济命脉,政府根本无需操心为业主确定物业价格,通常物业管理合同中约定的价格就受到法律保护,至于物价局在业主与物业公司有合同约定的前提下,再出具相关的价格,属于行政干预市场,全体业主根本不会予以理会。
3、由于鹏基物业未经业主同意擅自退出小区管理,涉及业主利益的相关财产是否移交给德宝物业?
其中:专项维修资金、装修押金、装修管理费、装修垃圾清运费、水电费周转押金、 还有《物业管理条例》规定的如下资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
4、 “ 地下停车场、架空层未向业主分摊,产权归开发商所有(这在房屋买卖合同中已注明)”,但我们看到的房屋买卖合同中并未就此有明确的约定,而且小区在规划时应有自己配套的停车库(位),也并非完全属于开发商所有,法学专家就此问题争论了若干年,在《物权法》未出台以前,德宝物业就此为开发公司辩解实在欠妥当。
5、根据《前期物业管理服务协议》的约定,鹏基物业应当每三个月向业主公布物业管理费用收支帐目,可是鹏基物业没能履行,德宝物业也没有履行,希望德宝公司能切实履行业主最关心的问题。
法律条文相关连接:
《物业管理条例》
第三章 前期物业管理
第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
第二十八条 物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
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本帖最后由 亿舟 于 2006-3-14 15:30 编辑 ]