政策紧缩引发地产恐慌 “崩盘”迹象袭全国楼市
焦点房地产网 sz.focus.cn 2004年06月24日11:59 南方日报 炒楼“崩盘”恐慌已显端倪
政府“调控”房地产开发之政策开始显现成效。炒楼崩盘恐慌首先在近年房地产市场最疯狂的杭州爆发。据报道称，今年5月15日十一届杭州房交会开幕，10万套二手房抛出，但是接盘寥寥，成交比去年至少萎缩了一半以上，据悉，这是杭州市历次房交会最冷清的一次。这仅仅是冰山一角。种种迹象显示，由于京沪杭等沿海城市的房贷全线收缩，炒楼崩盘的恐慌已然出现。
据悉，从4月底到目前，杭州几家大中型中介公司的二手房成交量普遍萎缩了20%到40%，个别甚至达到50%！另据悉，在房交会期间，有一家杭州的商业银行已经停止对1990年前的二手房、别墅、商铺或者30万房价以下的房子的贷款。而此前，杭州市政府已经对二手房交易征收20%个人所得税，并且杭州各银行普遍将住房贷款首付比例从二成提高到三成。而在5月9日，温州市工行也推出新规：第3套房贷款利率上浮20%～70%，而超过3套则不办理房贷。
“杭州二手房的大抛售已经开始！”杭州某房产中介人士的这番话，预示着炒楼崩盘恐慌已显端倪上海的情况同样不容乐观。虽然上海的房价到现在还在涨。但是，这种乐观的背后是不容乐观的现实。“上海楼市的泡沫非常明显，迟早会破裂。”华师大欧亚研究中心研究员，上海第一财经的独立评论员余南平如是表示。
事实上，上海楼市的调整早在3月房展会上就初露端倪，当时，观众人数锐减，据统计，成交量不到去年的三分之一。而有上海记者在近期采访中接触到的所有开发商都证实，销售速度今年明显下降。多年来，令上海房地产商最感自豪的一句话是“我的楼价不打折”！然而，“打折”这一上海楼市久违的词汇又开始重新流传。
香港地产巨头已开始撤离上海……饱受房产泡沫破裂和负资产之苦的香港地产公司成为率先撤出上海地产的一拨。5月16日，曾打造了浦西第一高楼恒隆广场和港汇广场的恒隆地产相关负责人表示，暂时不会再在上海有新项目投资……
著名经济学学者、中国社科院金融研究所研究员易宪容博士表示，国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。关于目前的热点城市的房价，易宪容称："这绝对是泡沫！这个泡沫肯定破裂。“在接受有关记者专访时易宪容更是语出惊人：”今明两年中国必将出现大量负资产家庭！“
5月23日，国内房地产巨头北京华远总经理任志强在杭州发表讲话，声称中国各大城市的房价几乎都脱离了民众的购买力，住宅价格几乎已经到头了，在未来两三年内房价上升将非常有限。“"投资纯住宅时代已经结束了”。
上海楼市供不应求的局面已经结束，卖方市场开始逐渐解体。住商不动产上海总部林倩副总经理表示，他们正在加强对买方客户的服务力度，准备迎接买方市场的时代来临。
防范“灾难”摆上台前
10年前，中国房地产市场也是在行情极其火爆、炒楼现象大量出现之时，政府金融信贷“釜底抽薪”，令房地产市场陷入了“万劫不复之境地”。10年前那场的“地产灾难”，抛开当时的重灾地海口、北海与惠州不谈，仅在广州，也留下了超过100宗的烂尾楼烂尾地块以及大量闲置地块，时过10载，当年灾难留下的这些历史“记证物”如今还时时刻刻牵扯着广州人记忆的神经。
历史是何等惊人的相似！今天，中国房地产市场再次遭遇10年前的困境。十年轮回，1993年房地产泡沫破裂情景会否在2004年重演？中国房地产市场能否防范10年“地产灾难”的重演？
“这绝对是泡沫！这个泡沫肯定破裂！”虽然有不少业界权威一再做出这样的表示，但我们也应当看到，历史不会简单重演。
任志强说得好，“1992-1993年的经济高速增长是在其它行业的投资几乎无增长的条件下，以房地产业投资为主要拉动的单一高速增长。而2003—2004年的固定资产投资增长中则是以其它多行业的高速增长所拉动，如钢铁、供电、汽车、水泥、电解铝、石油、煤炭、运输、电讯、非房地产的城市基础设施的年投资增长有30%～600%之多，房地产的全国平均年增长只有20%，相比之下，还算比较低的了。”
更重要的是，1992—1993年的房地产增长是在一个房地产投资与消费的低潮期起步的，过高的投资没有消费市场的支撑。而现有的房地产投资增长是在连续多年平均20%的增长基础上较平衡的发展增长，连续多年消费增速都大于投资增速，也说明了这一轮投资增长具有其合理性和需要，不会因此而产生过度的危险……
事实上，虽然目前中国房地产市场确实面临着与10年前惊人相似的一幕，但整个消费市场与经济环境都有着巨大的差别，从这点来说，历史不会简单重演，中国房地产市场不会再度上演新一轮的“地产灾难”。
诚然，谁也不能否认目前国内房地产市场确实面临着巨大的风险，正因此，任志强呼吁，调控不应“一刀切”，政府要慎用调控手段，希望这次不要仍然由房地产业承担改革和宏观调控的成本。
尤其是在对待个人房贷问题上，政府更应审慎行事。事实上，银行按揭购房业务的走俏，其市场经济意义极为重大。首先，通过银行按揭能迅速培养一大批懂得遵守商业信用的消费者，众多按揭购房者在今后数十年间都会严格遵从商业规则，规矩理财理性还贷；其次，银行按揭也能造就大批富有社会责任与稳健发展积极上进的房地产商，因为众多与银行签署“回购担保”合同的发展商，在今后几十年内都会时刻牢记自己所承担的那份社会责任感；此外，银行按揭的风行，是国内房地产市场成熟的象征。因为市场经济社会本来就是一个拥有完善的信用体系与成熟的商业游戏规则，以及一大批稳健发展积极上进并富有极强的社会责任感的企业家的社会。只有从这一高度，我们才能真正理喻银行按揭房贷业务走俏引发的积极的社会意义。也正因此，政府在任何时候都不应限制与控制对个人消费的住房信贷。
中国房地产业经过10多年的高速发展现已日渐成熟，但仍经不起诸多折腾，中国房地产市场还需要多一些呵护与关爱。中国房地产市场能否防范10年“地产灾难”的重演，说到底，还在于政府“有形之手”的扶撑。
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18777968058 苏老师
