北海商服物业市场分析

摘要
一、北海商业发展与布局现状分析
1、北海商业发展历程之阶段论
2、北海商业发展与布局现状特征
3、商业街建设有待实施
二、北海主要商圈分析
1、北部湾广场商圈（西区）
2、中山公园商圈（中区）
3、东区之未来商圈
4、亚商圈
三、北海商业发展与布局存在的主要问题
1、商业业态结构不合理
2、缺少整体运营的业场与便民连锁店
3、业场没有品牌，公信力低
4、商业专业运营程度低，肓从的现象严重
四、北海商业业态发展与布局展望
1、控制同质百货的发展并改善其传统功能
2、积极发展连锁经营
3、商业地产的发展趋势

一、北海市商业发展与布局的现状分析

1、北海市商业的发展历程之阶段论

从历史看北海的商业物业发展可以从三个阶段来看
第一个时期：从解放初期至80年代初期，小镇经济商业布局——一个中心一条街。这一时期北海在行政上只是一个镇，后来虽然在行政级别及行政归属有过两次变化，但都是在同一经济体制和政策下进行的，这一时期商业业态的发展与布局与计划经济是密不可分的。在计划经济体制下,国有商业系统一统天下,零售业态根据商品分配渠道和行政管理体制分为百货商店以及五金、交电、钟表、眼镜、文体用品等各类专业店,还有粮店、副食品店、菜市场等。与计划经济相适应的典型商业布局是：中山路成为当时的商业街，而中山路北海百货大楼便成了当时的商业中心。

第二个时期：从上世纪80年代初至90年代初，城区商业布局——一个城区一个中心。北海市商业业态的发展进入了第二个时期上世纪80年代初（83年北海成为地级市，84年成为中国最早的十四个沿海开放城市之一是其标志）。但是经济没有迅速发展以及居民收入水平还没有真证得到了很大的提高，但由于城市的行政管辖及城市行政级别的变化给商业的地域格局带来了巨大的变化，这种变化只是局部的也就是局限在某个区域的变化。从行政上看北海具有一县三区（合浦县、海城区、银海区、铁山港区），但这个时期只有海城区（北海的城市区域中心/合浦县城另议）产生了巨大的变化，伴随着城市建设的扩张，首先表现为商业中心的迁移以及有一定规模的商业物业的建设：也就是以北部湾广场为中心的商业圈的形成，其中粤海大厦、华联商厦是最早的商业物业，启东商厦、新力商厦、宝宜商厦是后期90年代中兴起的商业物业，这些商业区物业都是局限在一个特定的区域，商业的运营主要表现在服装/文化用品/日用百货/珠宝首饰等的零售。这种格局造成了北海原来商业中心中山路的迅速没落。

第三个时期：90年代未至今，小城市商业布局——一个心两个基本点。经过90年初几年的时间过热发展，北海在短短几年时间里形成了今天的城市格局。但其城市的发展在90年代未进行入了盘整期，21世纪初，随着北海停缓建工程项目的盘活政策出台，其城市商业格局的发展进一步强化原有的商业圈，同时次商业圈也在慢慢形成，也就是形成了一个中心两个基本点的城市商业格局。一个中心（西部已经形成）便是北部湾广场商业圈，主要的代表性的商业物业主要有：宝宜大厦、国发华联、新力、启东商厦、粤海大厦、和安商厦（在建）、凯旋国际（在建）、东南亚商贸城（拟建？）、时代广场（二期在建）万家兴大厦（在建）。两个基本点：一个基本点是（中部基本形成）北京路与北部湾路交汇处，此地紧挨旧城区中山路的商业中心，代表性的商业物业主要有国通商厦、环中山公园而建的批发业场、沿北京路和北部湾路的民居业场。另一基本点（东部准备形成）在湖海路与北部湾路交汇处，代表性的商业物业主要有东都百汇休闲广场（在建）、阳光东海岸（在建）等，在这个时期，也形成了几个以行业市场为导向的商业物业：金葵市场（菜市场）/水果批发市场/建材批发市场/农贸市场（金葵星园/在建）其主要分布在北京路以东、湖海路以西和北海大道以南的城市区域。

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2、北海市商业发展与布局现状特征
（1） 多种商业业态竞争的格局已初步形成。
在第一时期的至第二时期的若干年的时间里，北海市的业态是振华百货商店和华联商厦一统天下的局面。但这种格局在95年底开始慢慢产生第一波变化：振华商业消失、华联没落、启东、新力、国通兴起，这一变化主要的表现形式是新力/宝宜采用市场运营的手段，业场分割化整为零，使这两个商厦与华联/启东商厦形成了一种竟争态势（华联是整体运营/启东局部运营），同时在中区形成了前面所说的次商圈。第二波变化主要表现在：时代广场项目重新启动（其运作模式与早期新力、宝宜的思路一样）、启东商场的整合、新力的扩建、华联的二次革命（国发收购）、宝宜大厦28层续建、和安商厦与凯旋国际停缓建项目的复工、东区东都百汇项目的启动等，北部湾广场商圈得到进一步的强化，同时也加剧了这一商圈未来的竟争态势。这种竟争主要表现在同质化竟争加剧：时代（二期在建）/新力/宝宜/启东四个商厦的业场定位、经营模式及商品品质基本相同，国发华联由于本来有一定的品牌遗存，其二次革命后业场定位、经营模式及商品品质比其他四个商厦稍高，但随着和安商港的落成这种优势很快消失。这样北海便形成西部北部湾广场商圈、中区以国通商厦为代表、东区未来以东都百汇（在建）为主的业场经营格局。
（2）以个体零售集合的百货商场为主体的竟争业场已然形成。
北海到目为止，没有出现超级市场这样的零售业态。它的物业中包括了超级市场、百货商店、各种专卖店、书店等各种零售业态,甚至还包括了饭馆、电子游戏室、保龄球馆、影视厅等餐饮娱乐设施。这种在国外称为Ｓhopping Ｍall的零售业态,在我国则被称为多功能购物中心。按这样的配置，基本上算上宝宜/国发华联/启东三个业场的总和才可以基本达到所谓Ｓhopping Ｍall（有人直译：销品茂）的规模。这当然是由于北海的市场量及需求关系决定的，即北海商业市场总量不大、需求关系规模很小，但也与行政规划引导和市场经营导向有一定的关系，这里便不谈了。北海主要的商业业态主要表现为个体零售为集合的百货商场，下表统计了主要的业场及其业态，通过比较我们可以看出北海商业的现状：、、、、、、、

应该是北海商业物业市场分析吧！商服==商业服务？？？

好! 很详细，以后多出点！