2004年北海市房地产市场分析报告
——2004年4月—6月市场调查报告
一、热火朝天——实体经济发展迅速
进入2004年以来，北海市的第二产业发展迅猛，一系列的招商引资与外来投资使得整个宏观经济层面有了显著的改善。以下一系列事实，对于房地市开发商而言不啻为利好消息。有了实体经济的支持，北海本地居民生活水平提高、收入增长、对新生活的追求则指日可待，未来北海市房地产的发展将摆脱依靠外地市场的局面，实现北海市房地产产业的可持续发展。
一系列的招商引资，对于以下所要分析的板块依然有着不可忽视的影响作用。随着北海市政府开发力度的加大，涠州岛、银滩等将成为未来发展的重点区域。
二、各领风骚三五年——房地产板块分析
进入2004年以来，各板块之间的竞争日趋激烈，可以用一句话来概括这一情景——各领风骚三五年，这里只是做个比喻，各板块的现实热度并没有维持之么久。
云南路板块
云南路板块的银龙花园传来停工的消息，原称五月交房的承诺将无法实现；睛海
居的代理销售商合富辉煌退出该楼盘营销工作；碧桂华庭销售停滞不前……云南路显得冷清寂静。云南路楼市进入到第二季度以来，失去了以往火爆的风光，像是失宠的孩子。以上例举的几个楼盘出现销售受阻的问题，归根到底主要是与开发商的实力及策略有关。
有一点值得关注：云南路板块已经初聚了生活居住板块的雏形。随着云南南路市场的建成并投入使用，周边生活配套设施的日益完善，相信在今后的5年时间内，云南南路还能风韵犹存。这么比喻是因为，云南路有一个十足的硬伤，散乱的农民房成为开发商进入的最大障碍。
四川路板块
四川路这一楼盘新贵依然兴彩夺目，并且呈现持续升温的迹象。主要是政府方面推出的政务区带动了整个地块的升温。
北海的旧城中心可以说还集中在北部湾路。由于原有城区在道路规划、社区配套、业态组合等方面的严重缺陷，旧城区已经难以承载高速、优质的现代城市运作，并将直接限制城市经济文化的发展。因此，北海城市格局迁移势在必行。然而，北海新城中心将花落何处?从地理位置上看，北海城市中心的迁移总是按照时间顺序向交通便捷、人口流动大的新城区发展，并且呈现典型的“北南朝向”：即珠海路─中山路─北部湾路─北海大道……北海大道与四川路交汇地段，连接桂海高速、西达北海港、南通银滩、北连外沙，交通便利，内外通达，再加上市政府的定址，让人们深信这里将成为北海新的城市中心
除了这一因素的影响，四川先天优势对板块的支持力度也十分重要：
四川路北段所连接的外沙海鲜岛，是北海城市发展的一个新亮点。作为一个城市特色旅游先导产业，外沙海鲜岛的繁荣不但提高了北海的知名度，也给四川路注入了更多的活力和色彩；外沙海鲜岛继续往南，就是北海的市中心广场——北部湾广场。广场周边有新力、粤海、万家兴、宝谊等众多大型商场，构成北海重要的商贸中心，而四川路这条贯穿商业中心的交通要道，记录的不仅仅是北海商业的腾飞，更是北海城市发展的繁荣。继续往南，就进入了以外贸、工商以及写字楼和许多娱乐休闲场所构成的商务中心。城区配套相当成熟，各种资源的相对集中使得四川路自身的价值更得以继续提升。再继续往南，市行政中心就在四川路上。如此一条黄金干道，贯穿城市娱乐休闲中心、商业中心、商务中心、市政中心四大城市中心，拥有丰富的城市各种成熟配套资源。
拥有如此众多得天独厚优势的四川板块成为市场宠儿也就不足为奇了。
茶亭路板块
蔚蓝海岸领军，碧海云天殿后，凭其一线海景的概念，竟能以两个项目成就一个板块，成为楼市的一朵奇葩，但只是昙花一现。相对而言，茶亭路的发展纵深稍差，整个茶亭路区域可供开发的土地不多，而且能真正享受海景的也不多，没有多少发展潜力。
银滩板块
近20个城建重点项目，争取在年内开工，这些重点项目近半数与银滩有关。包括投资达5亿的“杨帆”酒店、北海碧海银沙国际旅游项目、银滩中区改造二期工程、海泰别墅改造、银滩乐园改造、国际游艇俱乐部改造、银滩中区A地块项目开发、银滩音乐喷泉改造工程、北海大学园区周边市政配套设施、北部湾大道改造工程、西藏南路、云南路等道路的完善工程、小街小巷道路排水及路灯工程、侨港镇改造工程等。
未来10年银滩板块将是一个新的地产亮点。
涠州岛板块
海城区新引进落实项目12个，内资到位资金新增3696万元，其中涠洲镇的上岛项目到位内资1652万元、外资175万美元。涠州岛的热度在逐渐升温，已有不少人把目光转向那里。虽然现在配套设施等各方面的条件与其他板块相比，相差甚远，但其发展潜力巨大。现在政府似乎还未意识到，或是没有能力进行开发。与政府的冷淡相比，不少民间资本都已蠢蠢欲动，都有意向该岛投资，由于存在政策方面的障碍，现在态势并不明朗。相信一切会在近年内得到完满的解决，届时出现一个多赢的局面。
这里大胆预测，由于存在旅游经济的发展以及该岛独特的地理位置、气候环境等因素的影响，今后的涠州岛将会成为另一个海南岛，一个旅游度假的真正的天堂。
三、冰山一角浮出水面————值得关注的市场动态
小户型成为市场主角
Ｅ时代鑫城、阳光SOHO、南方大厦、蔚蓝海岸假日公寓、外沙青年公寓等相继开盘发售，并都取得不错的销售业绩，足以证明小户型是市场的主角。有一点可以肯定，小户型在今后三五年内还将是市场的主角。理由如下：
⑴ 北海市第二产业的健康发展，成为消费群体来源的保障。由于实体经济的发展，将吸纳一批的当地劳动力，并且随着经济的逐步发展，会吸引越来越多的当地人年轻人回流或是留在当地工作。这部分人的薪水高于当地的平均水平，因而有经济能力购买。
⑵ 消费观念的成熟。
据了解，Ｅ时代鑫城5月29日开盘的E时代，最初引来一批外地投资者，可近期成交客户中比例最大的还是本地买房者。他们之中有本地父母为儿女买，也有成年人为父母买于养老(外省人)，还有年轻的本地女孩买做自己闺房的……由于总价低，年轻人有能力消费；并且拥有一个自己的家的观念，早已是深入年轻人的心中，年轻人希望拥有一个属于自己的空间，小户型无疑是最好的选择。
⑶ 受到投资者的偏爱。
小户型地理位置好、环境好、交通便利，再加上几个实际点的卖点，很容易受到投资者的青睐：容易转手、可住、出租甚至办公。
海景房未来潜力巨大，还有待挖掘
北海的优美自然环境、良好的空气质量和美丽的海洋景观，是其他城市所没有的，正是这种无法比拟的资源，让全国各地的人群来此度假，因此出现了一群“侯鸟”型的居住者。这些购房者对大海有着无比的向往，渴望能在海边有一处属于自己的空间，因此在海边的商品房成为其首选的度假“基地”。海边的房子受到越来越多诸如此类人群的青睐。目前，北海市此类产品还很稀缺，因而留给开发商极大的空间充分发挥。
房地产产品多元化态势出现
北海市的房地产产品开始出现多元化的局面。商业地产、旅游地产等相继出世，标志着北海市房地产步入一个新的发展阶段。
⑴ 商业地产显山露水
北海房地产也开始向商业方面加码，出现了多个的商业中心。中西区以和安商港、凯旋国际为代表，而麦当劳、肯德基的光临使得这个商业中心的地位更加稳固，相信今后这一地块的商业潜力将被逐步开发出来；东区以新建的东都白汇为代表，但由于北海的发展是往东南发展为大北海，北海东区商业又是空白，所以相对来说东都百汇具有升值潜力，这一项目已经获得了不少的关注，今后的发展要看开发商的招商力度及经营管理能力。现在讨论得很多的另一个商业地产项目是，是否要建步行街，具体到哪条路适合建步行街，是富贵路还是长青路。事实已经证实，这一构想不成熟，因为拆迁成为难以逾越的障碍。
看得出来，开发商已经瞄准了商业地产领域，这一项目的投资将会逐步加大，会有越来越多的项目出现。
⑵ 旅游地产风生水起
多个在建或是立项的度假村、酒店等与旅游相关的项目的出现，标志着旅游地产会是今后的重头戏。随着北海市丰富的旅游资源逐步得到开发，这类项目可能出现井喷式的增加。
⑶ 商务公寓方兴未艾
Ｅ时代鑫城、文华苑、正虹广场、宝谊大厦均是高层带电梯的商住公寓，环境比其他路段相对清静些许且离市中心区都很近。商务公寓等新产品在北海市出现，与北海经济好转有莫大的关系。
北海市实体经济的发展，再加上良好的环境，吸引不少人前来商务考察或是商务旅游，这将为商务公寓提供源源不断的客源；公寓楼的主要客户是对住所要求较高，又有经济能力的消费群体，越来越多的企业集团或是外商投资北海，将会产生众多的白领阶层，这是公寓的主要消费群体。
房地产产业链逐步完善
北海市房地产经过几年的发展，已初步形了一个较为完整的产业链，如雨后春笋般出现的地产服务公司的出现，就是一个极佳的证明。
在北海长青东路东，一路走来有北海远诚房地产营销策划有限公司、北海成景房地产公司、北海太元房地产代理公司、北海安居房地产代理公司、北海金桥房地产信息公司、北海银河房地产代理公司、北海美好家园房地产代理公司、北海美高房地产代理公司等都集中在这一条路上。其中规模较大的有北海远诚房地产营销策划有限公司北海美好家园房地产代理公司等。
完整的产业链布局，可以更为合理地分工合作，使得每一个链条上的公司可以更加专业化与科学化，这有利于整个产业的健康发展。在未来，会有更多专业化的服务公司的出现，将大大推动北海市房地产的发展。
四、购房者心态
一、北海客户普遍持观望态度，由于把握不了房地产发展趋势，不知何去何从。如果出手将会选择一些投资型的产品，且希望能统一经营的现房，其次再看开发商实力如何，才会做出购买。
二、外地客户普遍持投资心态，把北海现状跟他们本地当年房地产状况相比，觉得北海房价水位低，有很大的增值空间。通常选择：单价较低的商铺，地段较好总价较低的公寓，能看海最好，而且按揭条件很灵活怕占太多资金的物业，多半是些期房，留下一定的空间以便于炒做获利。
五、房地产价格走势
房价回落将成为下半年房地产市场的一个特征，这是一个全国性的回落。北海市的房地产价格目前看来比较平稳，由于其接受辐射影响的速度较慢，会比一线城市慢个一两个月的时间，但总体来说，价格保持下稳或是回落是一个趋势。
主要原因如下：
第一，建材价格从上半年开始普遍回落，直接影响房地产的价格，在人们心理上，也已经暗示了降价。
第二，国家相关宏观调控措施的落实和继续实行，将有效地阻止房价上涨。
第三，银行方在的因素，银根的紧缩和放贷条件提高，造成一批缺乏资金实力的项目产生资链的矛盾甚至断裂，因而也可能通过降价以求尽快收回资金。
第四，购买力的相对下降，消者购房逐趋于理性，甚至会要求以更优惠的价格的购买心理，促使许多项目不得不降价。
18777968058 苏老师
