12地产大腕800亩郑州试验
21世纪经济报道 　2004-06-21 15:27:20



　　地产攻坚：行业资源整合的背后

　　最近开发商们都在忙什么？
　　他们似乎正在谋划一场史无前例的“合作”，房地产业内陆续出现了诸如“联盟”、“组合”的字眼，从潘任交易、泰达—万通合作，到中城联盟之郑州项目动工，从南到北，从概念到实质性操作，从土地到项目，都告诉旁观者，这是一场非静态的攻坚战，行业资源整合的背后，我们仿佛又触摸到了开发商们对一系列国家宏观调控动作的回应。
　　然而，一贯以来的利益争斗就此都退到一边去了？
　　这场攻坚战似乎又极有可能演变成一场莫大的赌局。

　　本报记者　谢飞　郑州报道
　　三个人、一个联盟
　　6月12日，郑州东郊，被农房和麦田包围的800亩土地人声鼎沸，胡葆森说，三年之后，这里将建起一座新城。
　　就在这一天，首次由全国12家知名地产商联手打造的中国房地产策略联盟的第一个实质性地产项目终于在郑州开始动工。
　　王石说，这一天等了有6年。王石、冯仑、胡葆森三个地产大腕6年前在广西北海彻夜的谋划终于在郑州实现了。1999年，王、冯、胡三人聚首广西北海，想着能不能将一盘散沙似的中国房地产商联合起来做点事情。当年5月18日，深圳万科集团、北京万通集团和河南建业集团在北海达成发起成立“全国房地产策略联盟”的构想。
　　但在成立初期，这个组织并没有叫做联盟，因为当时怕联盟这个词有拉帮结派的意思影响不好，王石回忆。于是，在当年8月份，将联盟更名为“中国城市房地产开发商协作网络”，还趁着网络热取了个时尚的名字“中城房网”。
　　一个由全国房地产巨头们组成的超级地产大腕俱乐部就此成立了。
　　但集体开发项目最初并没有明确提出来。当时只提出了“中城房网”的四大功能：信息共享、共同培训、集体采购、集体融资。因为，对地产商来说，信息、培训、采购之类的东西，集体行动比较容易，而且，对大家都有利，但要集体开发某个具体项目，就涉及到了各个地产商的切身利益了。
　　其后，尽管也提出了集体开发项目的功能，但“中城房网”成员之间的合作仍局限于集体采购、培训等内容，一直到今年4月，已有29家成员的“中城房网”才正式更名为中城联盟开始走向实体化，在自愿的基础上12家联盟会员出资成立了“中城投资”，6月中城联盟通过中城投资在郑州打响了集体开发的第一枪。
　　这是极不容易的一步。

12罗汉、一个项目
　　郑州联盟新城位于郑州东郊，是郑州市郑东新区开发的项目之一，未来十年，这里将成为郑州的CBD，一座新城市在这里诞生。
　　据悉，联盟新城由胡葆森的建业住宅集团和中城联盟的下属公司中城投资联合开发。而中城投资由中城联盟成员中的其中12家房地产企业（河南建业亦是股东之一）联合出资成立，注册资本1亿元。
　　王石称，郑州联盟新城项目的正式开工，标明中城联盟开始了实体的运作，表明中城联盟由一个地产大腕的俱乐部走向真正的联合实体。由于是中城联盟的首个地产联合开发项目，郑州联盟新城这个项目受到了业界的极大关注。
　　郑州联盟新城在很大程度上带有中城联盟走向实体运作的试验性质，可以说，郑州联盟新城的成败直接关系到中城联盟的未来走向。
　　据介绍，中城联盟今后将以“联盟新城”为品牌，在全国打造连锁的联盟新城，这一开发模式将开创中国房地产行业的先河。业内人士认为，12家全国知名地产商联手打造的楼盘，这在营销上极具概念。
　　据悉，中城联盟旗下的中城投资今后将成为联盟投资的实体，在项目选择上，由公司董事会协商决定，在投资模式上，今后仍将采取类似于这次郑州联盟新城的模式，即主要投资由地方成员单位投入，中城投资部分投资参与。
　　竞争是市场永远的法则，目前，中国的行业联盟曾多次遭人诟病，诸如彩电等行业曾经也做过行业联盟，但最后都纷纷消弭。地产行业的联盟又究竟能走多远？
　　王石回答说：“我在日本参观索尼公司的专用相机生产线时，惊讶地发现，这个生产线不仅生产索尼的产品，还生产菲利普、松下等等其它世界品牌的专用摄像机。这给了我一个启示，可以自己拥有不同的品牌，但在生产领域可以有一个合理的分工。”
　　中城投资董事长、上海南都董事长周庆治认为，地产公司和彩电等产业还不太一样，产品具有很大的区域性，因此竞争是有区域性的，这也是地产业可以联合的原因之一。胡葆森表示，联盟投资的项目，一般会与地方地产商自己的项目有所区别，以避免成员和联盟之间产生同质产品的竞争。
　　王石认为：中国的地产商传统意思很浓，每个人都想自己当老大，为什么不能联合起来，共同做大呢？在中国地产行业，很多企业一定要自己当大王，自己要大而全，这是没有必要的。“没有包容，就没有今天郑州的项目。”王石说。
　　周庆治表示，中城联盟的联合房地产开发将主要集中于二线城市。据悉，下一个项目可能会选择诸如杭州这样的城市。
　　据中城投资介绍，中城投资的成员即将由目前的12家房地产商扩大到20家。
　　中城投资前路———房地产基金？
　　尽管中城联盟的第一个实体项目正式开始运作了，但业内人士认为，联盟新城项目尝试的意味可能更大一些，中城投资最后的目标应该是走向房地产基金，而不是进行项目运作。
　　房地产基金，一直是国内许多房地产公司盼望已久的融资平台。但由于国内政策的限制，房地产的产业基金并没有获许成立，而现在基金公司的资金又只能投资于上市公司，许多地产资金只能通过信托公司进入。
　　据悉，中城联盟一方面是希望能成为行业的一个组织，但其最大的梦想还是希望能成为一个房地产基金。“毕竟，成立实业公司参与某一个具体项目，在操作上比较麻烦，通过产业基金形式为成员提供融资可能才是一个比较成熟的模式。”
　　周庆治也表示，中城联盟也正在向这方面努力，也在和海外的一些房地产基金联系，希望能发挥中城联盟熟悉国内房地产市场的优势，使其成为海外房地产基金投资中国房地产的一个平台。
　　据悉，中城联盟的计划是今后与信托公司、海外房地产投资基金和其他大型投资机构开展合作，创设“土地开发信托基金”和“住宅产业投资基金”，并逐步使“中城投资”转变为符合国际规范的基金管理公司。
　　因此，郑州联盟新城项目，不仅仅是地产大腕们实质联盟的第一枪，也是中城投资迈向地产基金的前奏。

实现地产垄断化,大鱼吃小鱼

这对老百姓有什么好处呢？