宏观调控对房地产业是重创还是拯救？
作者：谭洪安，王其明，梁美娜

当年海南楼市崩溃至今让人心有余悸


　　“房地产行业将是今年宏观调控中受创最重的行业！”在一份最新发布的市场研究报告中，安邦分析师以相当肯定的语气做出推断。
　　他们的基本理由是，房地产业已被正式纳入投资过热名单之中，此次宏观调控的两记“重拳”——控制土地和控制信贷，又都击中了这个行业的要害。此外，从资源承受能力、投资消费比例等指标来看，房地产业都很容易被抓到“把柄”，对房地产商来说，今年可能要度过一个紧缩的年份。
　　然而，此时此刻正身处风暴眼中的中国房地产业，到底是将受重创还是获得拯救，业界内外依然众说纷纭，一时难有定论。


中央与地方：行政干预对冲行政干预


　　有数据显示，今年一季度国务院批准的城市分批次建设用地，比去年平均每季度批准的用地量下降了４６％，多数省份开发区数量与面积都有大幅度减少，而５月１５日国土资源部部长孙文盛更公开表示，今年一季度全国共发现土地违法行为１．６万件，已立案９９００件。
　　“近年来在‘运营城市’的旗号下，不少地方政府以廉价甚至无偿批出土地，或默许缓付土地出让金等优厚条件，大力招商引资，当地银行也顺应政府要求爽快贷款，本性逐利的开发商由此获得超常规发展机会，当然愿意一搏，反正投入的钱绝大部分出自银行，输掉并不心疼，万一成功，收益却全归自己。”世联地产顾问有限公司董事长陈劲松称。
　　他认为，地方政府背离其市场服务和监管者的角色，过度介入实际市场活动中，正是造成各地新一轮房地产虚热的根本诱因，这次宏观调控，是以中央层面的行政干预手段，去扭转地方政府出于局部利益考虑行政干预市场所造成的投资过热状况，所以，调控政策首先指向的是地方政府的投资冲动以及商业银行的信贷风险，而非房地产业本身。
　　一些业内人士也同意，从新政策的具体内容看，无论是严格控制土地出让，提高项目开发自有资金比例，还是限制个人投资性购房贷款等等，实际上仍在重申去年以来陆续出台的一系列调控措施的精神，只不过此次政府决心更大，方式更为雷厉风行，显然与前段时间上述措施在各地实施效果并不理想有关，中央政府不得不再次出手，是要向地方敲响警钟。
　　但在５月１９日在北京举行的“２００４中国房地产研讨会”上，中国社会科学院城市经济发展与环境研究中心主任牛凤瑞等多位学者均指出，中国各地发展极不平衡，约束条件差异极大，奢望以一项政策去解决各地房地产业的全部问题是不现实的，鉴于该行业的地域性特征，应赋予地方政府更多的调控自主权，同时要出台相应配套政策，约束地方政府的行为。


政策风险凸显“三外”企业进退两难


　　“珠三角某市有几家知名家电企业看好房地产市场，到处寻找投资机会，去年下半年已陆续拿到一些大型房地产项目以及学校、主题公园等等，正打算今年大展拳脚，谁知道遇上调控政策出台，”广州一位不愿透露姓名的地产界人士告诉记者，“他们本来已与银行方面联系好，部分项目的定金或首期款也都付给合作方了，突然银行通知贷款不能发放，听说项目负责人一下子脸都绿了。”
　　而就在宏观调控政策出台之前，国内通讯业巨头华为公司“初步决定进入房地产领域”的消息正在业内流传，消息甚至提到华为可能已拿到大幅土地，并与深圳一家大开发商达成了合作意向。
　　上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红认为，很多外行企业看到房地产业的暴利，想方设法进入这一行业，此次宏观调控将有可能把更多的投机性开发商逐出市场，原来谁胆子大，敢圈地，谁就发财现象将被制止，企业将回归理性和本分。
　　另有分析认为，此次宏观调控造成的银根紧缩，让融资能力普遍不强的国内企业遭遇困难，正好给了实力雄厚且觊觎国内市场已久的境外资本一个大举杀入的机会。
　　不久前，排名世界前三强的房地产基金ＩＮＧ收购了Ｒｏｄａｍｃｏ Ａｓｉａ公司在北京和上海的两个房产项目，显示其对中国房地产市场信心十足，在上海等地提供住房信贷业务的澳大利亚麦格理银行也表示，将加大在中国的投资。与此同时，新加坡最大开发商凯德置地走出上海，进入北京，香港地产大鳄信和置业则携手中海，接连在成都、深圳拍地成功，而台美合资的二手房中介信义房地产宣布要在２０１２年前，在中国开１５００家连锁店。
　　不过，戴德梁行（广州）研究顾问部副董事黎庆文对此持保留态度，他认为国内宏观经济调控政策的频繁出台，其实不利于境外大资本进入。
　　“对境外资本大鳄而言，更希望政府是所谓‘无为政府’，对市场运行少干预，因为市场风险可以承担，政策风险却无法预期，假如到中国内地投资的盈亏命脉最后都掌握在政府手中，他们怎么向投资者和股民交待？”黎说。
　　房地产业内素来有“三外”企业投资之说，除了外行、外资进入房地产受此次调控影响外，积极向外地扩张的开发商，今后日子看来也不会太好过。
　　５月１３日，武汉市有关部门紧急发出“禁止无证售房、禁止炒房号炒楼花、禁止假退房真转让和私下转让商品房以及禁止为无预售证楼盘做广告”等四道“禁令”，据说意在制止开发商过分的市场炒作，严控楼市虚热。
　　最近半年，武汉楼价飞涨，楼市异常火爆，四道“禁令”此时突然出台，很容易让人联想到是对宏观调控政策的直接呼应，而一般认为，武汉这类房地产市场正在高速起动的内地二三线城市，受本次调控政策的冲击更为强烈，对大批已经进入或有意前往上述城市淘金的京沪粤等沿海发达地区开发商来说，这可绝不是一个好消息。


中小房企风声鹤唳业界大鳄或喜或忧


　　“根据我们掌握的情况，相当一部分房地产商表示已经没有新土地来开发项目了，而国务院在４月２８日会议上出台的政策，意味着土地被冻结将会持续６个月左右，”安邦分析师在有关报告中称“，央行统计显示，银行信贷资金占国内房地产开发资金的比例达８０％，如果这是平均数，那就意味着相当一部分开发商对银行信贷的依赖远大于８０％。”
　　据陈劲松透露，最近很多开发商内部都忙着算账，预测公司现金流的情况，前段时间某些大规模圈地的企业，正急着把项目“合法化”，有些项目该停马上就得停了，“最起码要顺利通过这次自有资金比例的审查”。
　　而据记者了解，广州等地一些中小开发商面临资金告急局面，正纷纷走“曲线救国”之路，或寻找别的渠道资金办理银行委托贷款，或向小型地方银行抵押项目土地获得贷款，或直接调用公司其它业务的流动资金贷款救急。
上海新汉业企业发展有限公司执行总裁赵云飞则认为，这次调控给了民间资本大举进入房地产业一个好机会，因为现在社会游资很多，有些项目得不到银行贷款，就会出现股东置换，原股东被置换出去，新股东进入后，项目还会继续运行，让民间资本进入，国有资本退出，转移国有资本风险，也是这次调控的一个目的。
　　“钢铁、水泥、氧化铝已在硬刹车，基本建设方面也已经开始，住宅产业怎能独善其身？”４月２８日，万科董事长王石几乎是第一时间在网络上对调控政策做出了反应，他用了颇为意味深长的“认清形势，把握节奏”八个字，为这家国内房企老大面对新政策的积极态度定调。
　　在随后公开发表的公司书面声明中，万科总经理郁亮强调，提高房地产开发项目资本金比例无论对房地产行业本身，还是对行业内的优秀企业来说，都是一个长期利好，坚持稳健财务原则，拥有出色融资能力的企业，随着行业更加规范、健康，将获得更广阔的发展空间。
　　合生创展集团有限公司副主席项斌也表示，经过多年发展，房地产企业抗风险能力已经大大提高，加上这次政府采取逐步降温的“软着陆”方式，从去年１２１文件开始到现在，各项政策出台是连贯有序的，对一流房企影响应该不大。
　　但是，目前国内某些正在高速扩张、高负债经营的大型开发商，骤然遭遇宏观调控的当头一棒，能否安然无恙，全身而退，恐怕短期内还看不清楚。

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