确保房地产交易安全的重要举措
市国土资源局有关负责人就已购公有住房和商品房土地变更登记有关问题答记者问
6月6日，北海市人民政府通过了《北海市已购公有住房和商品房土地变更登记工作方案》，决定自2003年6月15日起在全市范围内开展已购公有住房和商品房土地变更登记发证工作，力争用一年时间基本完成该项工作。这是我市为保护广大购房者的合法权益、规范房地产市场管理的重大举措。为使广大人民群众了解相关细节，记者就有关问题，采访了市国土资源局黄万荣付局长（市已购公有住房和商品房土地变更登记发证工作领导小组办公室主任）、市地产交易中心魏玉平主任。
问：请您谈谈我市已购公房、商品房土地登记办证的状况。
答：一方面，已购公房和商品房的上市交易日趋活跃；另一方面，管理制度跟不上，给交易安全留下隐患。我国《土地管理法》和《城市房地产管理法》规定：房地产权利由房屋所有权和土地使用权构成，两者不可分割，房屋所有权与土地使用权的权利主体必须一致，房地产权利人必须同时具有房屋所有权证和土地使用权证。售房单位应在房屋交付后的一定时间内，协助购房人办理土地证和房产证，办理顺序是先办房产证，再凭变更后的房产证办理土地变更登记，领取土地使用证。目前北海经房改出售的公有住房以及开发商销售的商品房特别是水平分户的公寓楼普遍没有办理土地使用证，造成了房屋、土地权利主体分离，给购房者带来巨大的风险，房地产交易安全得不到有效保障。房产证代表你拥有房子的所有权；土地证代表你拥有房产坐落土地的使用权。土地是财富的载体，没有土地，你的房子就是“空中楼阁”。没有土地证，你的合法权益就得不到保障。
问：开展已购公房和商品房土地变更登记的政策法律依据是什么？
答：开展已购公房和商品房变更登记工作的法律法规依据是《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《国土资源部关于进一步加快城镇住房用地登记发证工作的通知》（国土资发[2002]31号）、《广西壮族自治区人民政府批转自治区国土资源厅关于加快城镇住房用地登记发证工作意见的通知》（桂政发[2002]50号）及国家有关房改政策的规定。
问：请问开展已购公房和商品房登记工作有什么重要意义？
答：一是依法维护土地使用者的合法权益，这是本次登记工作的主要目的。房屋是土地上的附着物，根据房地不可分的法律规定，购房者在取得房屋所有权的同时，必须依法进行土地登记，领取土地证书，取得土地使用权，才具有完整合法的房地产权益，受法律保护。
二是规范房地产市场管理。我市房地产市场经历了大起大落，房地产业为我市经济的发展做出了巨大的贡献，但由于经验不足，管理不规范，造成了不少历史遗留问题 。因此，必须汲取教训，加强土地、房屋权属管理，规范市场秩序，促进市场健康良性发展。
三是确保土地管理职能到位。随着城镇住房制度改革不断深入，房屋出售和已购公房的上市交易日趋活跃，加强对房地产交易的管理已成为土地行政主管部门的重要职责。尤其是如何加快已售公房和商品房的土地登记发证，把这些土地纳入规范管理的轨道，确保已购公房上市交易依法规范进行，是土地行政主管部门的当务之急。
四是有利于盘活房地产。全国各地许多城市已陆续开展了住房登记发证工作，我市在这方面已大大落后，不少外地购房者到北海来购房，发现公寓楼类的己购公房和商品房均无土地证，想买又不敢买，最终掉头而去。因此，开展已购公房和商品房土地变更登记工作，对于我市吸引外来购房者，盘活积压空置商品房具有积极意义。
问：请您具体谈谈未办土地证的购房者可能受到哪些侵害？
答：可以，不少买房者都有下列“遭遇”：买房时楼前规划得好好的绿地，等入住后，房产商竟在上面盖了排车库；售楼广告刊登的健身广场，当楼卖得差不多时突然挖了地基，要变成写字楼；刚向别人炫耀自家楼间距超宽，明天房产商就在中间塞栋楼，“宽敞”变成了“贴面”……
更有甚者，一些不法的房地产开发商，在业主毫不知情的情况下，私自将土地使用权拿去抵押。或者采取种种欺骗手段，将土地卖给他人，从而使业主与土地抵押权人之间陷入无休止的纠葛之中……
这些问题，不但在北海，而且在全区乃至全国都是普遍存在的，人们大多“切齿”房产商的惟利是图、不守信用，殊不知，正是购房者的“无知与纵容”，给了不法房地产开发商欺骗购房者的可乘之机！
举个例子，当房屋由开发商卖给消费者时，房屋占用范围内的土地使用权，也由原来的开发商变成了每一位业主。譬如说一个占地1000亩的小区，共有2000套住房。开发商在售房的同时，就应把土地按每户建筑面积的大小，分割给2000位业主。每位购房者不但有一个房产证，还要有一个土地证，大家的土地证凑一块儿加上只登记不发证的公用部分土地，正好1000亩。
这就意味着，消费者在买了小区的房子之后，小区的广场、草地等公用部分的土地都是业主的。试想一下，如果每个购房者都办有土地证，请问房产商还敢动不动就更改规划，在绿地上盖车库、起高楼吗？
问：商品房不办土地证有“风险”，那么机关、企业的已购公房不办土地证是不是问题不大呢？
答：绝对不是，甚至隐患更多！我给你说个真实的事，某省直单位的１２位职工，就因为已购公房的土地使用权问题同单位打了几年官司。事情是这样的，1997年，这些职工按照房改政策，以成本价从单位各购得一套住房，当时没办土地证。1998年，本单位没经这些购房人同意，就私下把包含住房用地的两亩多地置换给外单位。当外单位拿着从土地行政主管部门办的新土地证来拆房时，这些住户全傻了：这没土地证的房子还真成了“空中楼阁”。这场土地纠纷还在继续，每谈及此事，这些购房者都十二分的后悔：“当初房改时要是办了土地证，不就没了这无穷的后患？”
问：您能谈一下产生这些问题的原因吗？
答：产生这些问题的根源乃在于土地、房屋权属分离管理的体制，房产证和土地证不能同步办理。
首先是因为我市城镇住房用地登记发证工作跟不上，我市房地产交易的现状，导致了人们对土地证的轻视。按国家规定，只有土地证、房产证“两证齐全”且“两证主体一致”的房子，才能进入二级市场交易，但我市没土地证的房子，照样可以上市交易。
二是房主意识差，办证不积极。人们没认识到给房子办土地证的重要性。市民通过购买商品房和已购公房来获得对土地的权利，毕竟是近些年才出现的事，群众的土地权利意识需要提高。你说在上面的例子里，省直某单位的这１２位员工，当初为啥不办土地证呢？咱们北海绝大多数房屋的主人，还不知道自己同时拥有土地的权利，更没意识到去办个土地证来保护自己的权益。”
三是单位不情愿， 办证多观望。除了房屋主人缺乏土地权利意识外，开发商和售房单位的“故意遗忘”或“不情愿”，也是导致大量已购公房和商品房不办土地证的缘由。由于过去我市政策允许已购公房和商品房不办土地证，不少开发商和单位为了节省办证费用，自然就只办了房产证，不办土地证。
问：你认为我市应当在哪几个方面加强工作？
答：一是要加大宣传力度。我们要通过各种途径大力宣传“房屋所有权与土地使用权的权利主体必须一致”的观念，增强购房者保护自身合法权益的意识。
二是要加大打击力度。没有土地证的“黑房”要人人喊打，交易机构不允许其上市交易，银行不允许其抵押借款，土地、房屋主管部门要对其予以重罚。
三是要加大对房地产商的监管力度，对不按规定办理房屋所有权证书和土地使用权证书，而销售房屋的房地产商要严厉处罚。同时，严把上市交易关，只有两证齐全方可上市交易，避免产生新的权属纠纷。
四是要学习、借鉴其它城市的宝贵经验。2002年初，国土资源部在全国推广的“苏州经验”，就很值得我们借鉴，苏州通过5年探索，发现市民在购买商品房或公有房时，只要房产证和土地证同时办理，就会从源头堵住漏洞，减少土地纠纷。 其它如北京、上海、广州等城市的措施、经验也是我们学习的对象。
五是要总结经验，规范办证程序。我们应阶段性的总结经验，改进我们的工作，简化办事手续，提高工作效率。
问：已购公房和商品房土地变更登记发证包括哪些范围？
答：凡在北海市辖区内未取得土地证书的已购公房，包括职工按房改政策购买的全产权公有住房、经济适用房以及全额集资房，商品房等住房用地，取得了合法的房屋所有权，土地使用权发生转移的，均为本次土地变更登记发证的对象，须依法进行土地变更登记。
问：如何申请办理已购公房和商品房土地变更登记?
答：原则上由购房户提出申请，售房单位统一组织办理。如果售房单位已经被撤销或者注销了，则由住房所在社区或物业管理部门统一组织办理；如果售房单位已经被兼并、改制、重组的，则由现接管单位统一组织办理。
已购公房变更登记申请具体由辖区国土资源分局受理，商品房土地变更登记申请由市地产交易中心受理。
其余详细规定可参照《北海市已购公有住房和商品房土地变更登记工作方案》，或咨询各辖区国土资源分局、市地产交易中心。
当前，我市房地产业面临着巨大的发展机遇，我们必须抓住这个机遇，花大力气，理清历史遗留问题，促进房地产市场规范发展。这次开展已购公房、商品房变更登记发证工作的任务很重，时间也很紧，但我相信，在市委市政府，在全市广大人民群众的支持下，我们国土局一定能圆满完成任务，让广大企业、社会大众买得安心、住得踏实。
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Last edited by 为了明天 on 5-10 at 16:31 ]
18777968058 苏老师
