北海房地产的发展现状和趋势　

发表于: 2004-05-04 23:31 3083人阅读 7人回复只看楼主 | 第1页 | 最后一页

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海之味

北海土著

精华5

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[center][/center]北海房地产的发展现状和趋势　

近十万人不远万里来此淘金，有人一夜之间成为千万富翁；也有人早晨起来就由富豪沦为负债平民，这是九十年代初期北海市一大景观。据统计当年北海房地产在高位套住了多达２００亿的资金。北海市政府为解决这一套牢盘做了大量实质性的工作。

[b]1.一个被房地产套牢的城市

　　历史资料显示，在土地成片开发基础上形成的炒地热一时间给这座海边小城带来经济繁荣的景象：乡镇企业城、港澳经济开发区、现代产业城、四川开发区、贵州开发区、湖南开发区、华侨开发区、北海工业开发区、新南洋开发区等一个个开发区破土动工，千余家房地产开发公司结彩燃鞭、挂牌开张。据统计，在不到两年的时间里，来自全国３０个省市的３０００家企业，近１０万外地人前来淘金，投入的资金高达１００多亿，北海市政府出让规划用地多达６７．７５平方公里，建筑工程项目投资４３亿，施工面积接近４００万平方米，在建工程中超过２０层的建筑达４５幢，１４条宽５０米以上的城市干道同时开工。那时的北海，是一片激动人心的热土，许多传奇故事在这里一幕幕上演。

　　１９９３年中开始的全国宏观经济调控对北海是泰山压顶的一击，北海从此成了一个被房地产套牢的城市。

　　北海的房地产热呈现一个抛物线，土地价格从１９９２年初的三、五万元／亩开始急速攀升，１９９３年春节前后到达顶点，很多地块超过了１００万／亩，１９９３年８月开始下降，１９９４年，跌到有价无市；这一时期，北海房地产市场上的公寓、写字楼、别墅的价格也由８００元—１０００元／平方米升至３０００元／平方米、４０００元／平方米。但变冷后，房产和土地价格同步下跌，到１９９９年，房产跌到７００元／平方米、地价格８万元／亩。
　　
　　“北海成也房地产，败也房地产”这句对北海历史的总结。

　　受房地产的影响，北海市的经济在九五期间几乎没有什么大的发展，其间ＧＤＰ的平均增长只有５％，远远低于国家的增长。作为一个沿海开放城市，北海市的吸引外资额从１９９３年时的广西第一，到１９９７年已滑到广西倒数的位置。

　　在房地产低迷时，媒体也表现出“嫌贫爱富”。１９９２、１９９３年两年时间，新闻媒体３１５０人次造访北海，在省级以上报刊发文稿７９９６篇，大规模密集式的推介成就了北海房地产，成就了北海，但１９９５年后媒体更偏爱关于北海的负面报道，做了大量北海泡沫经济以及北海别墅养猪的报道，这种只看个别现象、不看本质的舆论误导了商家。

　　其实对北海房地产热的不仅是过错，北海房地产开发的斐然业绩是客观存在的，它不仅以其宏大的格局构建了一个颇具规模的现代化基本城市框架，形成了海陆空立体交通网络，城市规模成倍扩大，而且使北海小渔村一夜之间成为了海内外知晓的城市，虽然留下了很重的后遗症，但终究是发展中的问题。

　2、政府重拳出击启动市场

　从经济上看，北海经济发展面临的最大问题是房地产遗留问题，但沉淀的重大资产，已征用的６０平方公里土地都是重新启动北海经济的优势；从政治上看，北海各界多年受到各种的压力，如果盘活了房地产，北海就可以扬眉吐气。

　　处理困扰北海多年的房地产问题这一大系统工程终于在北海市政府的强力推动下启动了。北海市的盘活房地产工作得到了建设部、国土资源部、广西区人民政府的强力支持，当时出台的北海盘活房地产工作方案汇聚了中央有关部门、广西区、北海市各界的智慧，强调用发展的方式解决房地产存在问题，强调调动全社会力量，立足于政府、法院、银行、企业四个轮子一起转，通过实行宏观总量控制，做好产权确认，扩大需求，培育市场、规范市场，加大处理纠纷的力度，计划用三五年的时间让房地产活起来。

　　在２０００年至２００１年北海市政府牵头做了大量基础性工作，相继出台了盘活房地产工作方案、北海市已购公有住房上市交易实施细则、房地产交易地方税收管理办法，购房入户实施细则、发展商品房转化经济适用住房销售管理办法以及停缓建工程、购房银行按揭等一批优惠政策，开展了全面的房地产摸底调查，完成了数十万平方米积压商品房的产权确认工作，成立个人购房置业担保公司。

　　政府、法院、银行三个轮子转起来后，市场积压多年来的商机浮出水面，不仅吸引了老房地产企业加快处置沉淀资产和重组速度，一批新企业开始进入房地产业，市场转暖升温。北海市房地产交易中心工作人员给记者提供的资料显示，２０００年１至８月份，北海房地产交易税费累计增加２２２０万元，为１９９９年全年征收额的９７％，同时房地产市场出现三大崭新变化，一是出现新的房地产开发模式，新开发的小区开始重视规划设计，环境建设，重视消费者需求；二是住房金融迅速发育，在１９９９年的时候，购房者想从银行借点钱不是件易事，而此时北海的建筑行、工行、农行、中行都争着借钱给想买房的人，对住房的有效需求被成倍放大；三是房地产二、三级市场活跃了起来，个人购房增长迅速，一批中介机构成长起来。到２０００年底的时候，整个房地产市场明显趋旺，全年北海市共售出了３３万平方米商品房，交易额达１．９７亿元，比１９９９年有成倍的增长。

　　北海房地产强劲启动之后，北海市政府又积极从源头抓起。９０年代初期北海房地产热，使大批土地被闲置，北海城市失去最具实力的聚财方式和持续发展的手段。２００２年政府加大了对土地市场的调控力度。首先是成立了一级土地整理储备中心，并获得了中国建设银行授权５个亿的资金的信贷额，通过征、收、购、换等方式将闲置土地集中起来，进行储备，使大量闲置土地重新回到政府手中。这样一来，既把闲置土地转为城市建设的资源和财政储备，又减少了原来的存量。与此同时，北海市还成立了地产交易中心，形成了管理土地的有形市场，并规定一切经营项目用地的出让、划拨等交易行为必须通过这个市场，必须采取挂牌招标等形式，使土地交易公开化、透明化。

　　目前，北海市主要把精力放在半截子工程和闲置土地上，他们正在利用国家对北海房地产减免税政策的机遇，把解套盘化整为零、把任务分解到政府各部门，并要求在２００４年底必须解决完。

　　政府在近几年加大启动房地产市场力度也与国家的大环境和北海的小环境有关。李延强告诉记者：“我们认为，就房地产论房地产是解决不了北海的问题。我们现在加大启动房地产市场力度是基于近几年我们北海自身的经济有了较大发展，ＧＤＰ的平均增长已由１９９５前后的５％升至两位数；加之，国家近几年也相距出台了一系列的支持房地产发展的政策，特别是专门为盘活北海房地产的高比例免税政策的出台，也为我们决定重拳出击启动房地产市场给予了强有力的支持。”

3.各路资本杀入北海搅动地产市场升温

　　２０００—２００２年北海市政府重拳出击启动市场取得了超越期望的效果，各路资本开始杀入，搅动市场升温。沉淀在北海房地产市场的存量资本的自救行为是搅动北海房地产市场升温的重要力量。

　市场的迅速回暖让许多金融机构和外地国有房企加大了资产处置的力度，大量廉价空置商品房流入市场，许多低价位的小区或楼盘刚入市就销售一空。佳登花园、华海小区、川南明珠小区、全景大厦等都是这期间运作较成功的空置项目。存量资本的自救行为不仅表现在空量房的处置上，还表现在进行新开发项目上。北海花园就是一例。北海花园的占地规模不过８０亩，开发商广西城乡房产北海公司,定位为北海的成功人士盖高品位的房子。连广告都不用做，所在住宅通过人际关系传播就卖得一干二净。北海花园现在是北海的精品小区，北海花园的所有房子已经升值；启示了其他开发商，在北海同样属于有效需求不足。
　　在北海，运作得比较成功的存量资本自救项目还有东方花园，这个占地１６８亩，拥有广西平果铝和中国有色十六冶资金优势的项目见证了北海房地产从低迷到回暖的过程，作为一个注重绿色生态小区环境建设，展现东方文化和欧陆风情相结合的小区，小区从推出伊始便获市场认同，现在小区１６０多幢别墅已销售了九成，基本上大功告成，小区的建设不仅盘活了原来沉淀在北海的１６８亩土地，也成为了对北海城市景观有贡献的高尚住宅区。

　　民营资本的杀入给北海的房地产市场火上浇油，同时也让北海房地产业态呈现多样化。北海本地的房产公司如：北海楚海房地产公司、北海金癸房地产有限公司、北海文邦房地产公司是市场上表现突出的民营企业，楚海房地产开发的占地达２４０亩兼具高尔夫和产权酒店概念的别墅区和金癸公司开发的大型市场项目结合了北海港口仓储物流优势，，北海文邦房地产公司的特色海洋文化与实业相结合的北海大型珊瑚馆均取得了市场成功，结合了北海旅游业发展大势，为北海房地产的发展创造新路。

　　外来资本的不断加盟壮大了北海房地产实力，让北海房地产住宅产品的供应更加多样化。香港背景的资本是加盟北海房地产的过江强龙，２００２年新年的时候，香港大益置业重新杀入北海，抢占高档公寓楼市场，开发了总建筑面积２４０００平方米的大益花园，并在一年多的时间里完成８５％的销售，价格比北海在售新公寓高１５％。目前在北海已显山露水的港资项目有加勒比海产权酒店，外沙海鲜岛等项目。

　　这两年北海房地产的再度升温，证明北海房地产又现商机。有商机就会有人投资，先进入资本是嗅觉灵敏的北海周边的房地产商。这些资本或进军新房地产项目，或参与半截子工程处置，忙得不亦乐乎。北海德宝房地产公司开发的规模为８万平方米的蔚蓝海岸，外地流入资本开发的还有南宁寓安公司开发的规模为９万平方米的银龙花园，南宁中房续建的半截子项目星海湾等，这批项目的出现使市场供应量增加５０万平方米。

4.现阶段北海房地产发展的问题：

　市场容量是制约北海房地产上升的一个重要因素，从长期看，北海房地产市场的特征是小城市、大市场；
目前北海房地产发展还是受闲置土地、半截子工程、市场拓展和城市经济发展的制约；尚有为数不少的闲置房地产还没有盘活，对已取得的进展不能估计过高；
北海房地产的整体水平和营销手段尚不足跟全国比起来差了一个档次，慢了一个节拍，开发商的品牌意识、创新意识不强，规模也很小，规划设计水平也不高。
　　
5.现阶段北海房地产发展的机会点：

　　北海房地产有戏，升值空间大，因为北海拥有最佳人居环境和广阔的发展前景，虽然９０年代初期沉淀了２００多亿资产，但目前资产缩水不过１００亿，市场解套的压力并不大；再次，国家批准了北海享受海南处理半截子工程的政策，减免营业税和契税和各种收费，将大大降低交易成本，加快半截子闲置房地产和土地处理。而处理好存量必将带动增量进入，形成良性互动。
北海房地产市场的热闹来自于对市场未来的良好预期。２００２年６月广西区党委书记曹伯纯到北海视察时提出要把北海建设成世界上最漂亮的滨海城市；加上北海市出口加工区获得国务院批准，一些大型工业项目出现转机。这些因素一下把盖房子和买房子的热情都调动起来。
　北海市的经济总量短期内能否迅速增长；北海的房地产产品能否走向全国的市场，如果中石化投资的８００万吨大型石化项目能顺利兴建，那北海的经济总量会迅速增长，形成一股支持房地产发展的重要力量。
北海三面环海，风光秀丽，有大量未开发的土地，特别是北海的东部和银滩中区的发展，基础设施相当成熟，有条件把休闲住宅产品推向全国，，从全国这个大市场看，北海房地产市场现在的供应量，例如当年的浙江温州等地的加工业，自己内部竞争，则惨烈无比，形成一个大产业，共同面向大市场，则前途光明。

　外地人越来越看好北海，在北海购房置业呈上升的趋势，目前外地人来购房占到５０％以上的比例，如果从政策和市场两方面推动房地产与旅游业的结合，通过北海银滩旅游区等王牌景点的建设，增强城市旅游消费的巨大吸引力，通过强化城市环境优势，提高城市服务的品位，使北海成为南部滨海最适宜居住的城市和人们度假、养老、置业的首选目的地之一的话，这必将对房地产带来巨大的需求。

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