现在全国的房地产泡沫能够持续的膨胀而不崩溃，关键的因素在于ZF和KFS联手做多。其中KFS的能量是比较有限的，真正能够长期托市的是ZF。假如让市场规律来决定全国的房地产价格，房价早就像股市一样跌的天昏地暗了。也就是说空军的决胜王牌是经济规律，而多方的命脉则是政府的行政干预能力。而现在有形的手能量相当大，以至于基本上掩盖了市场经济规律这支无形的手；所以才有人不断地问房价到底要什么时候才会跌。但是这种状况在一年左右必然彻底结束。


　　为什么能够说的如此肯定，因为在2001年12月13日中国加入了WTO；而加入WTO带来的直接影响就是许多敏感领域对外资开放，ZF不再能够依靠行政手段垄断整个行业。这样一来，很多不按市场经济规律办事的情况就会逐渐减少，经济规律的力量肯定空前壮大，而多方的力量却大幅的萎缩。因此整个战略形势将会迅速的转化，如同辽沈战役结束后的内战战场。空军将会在数量和实力两方面同时获得优势，用不了几天就该渡江南下了。具体说来是这样的。入世谈判的结果是给中国5年的过渡期。5年的过渡期将在2006年的12月13日全面结束。这意味着什么呢？意味着在这一天之后外国资本将可以进入中国市场除了出版业和传媒业之外的大多数领域，特别是金融业。


这里需要特别强调一下，从2006年的12月13日开始，外资银行在人民币业务方面将可以享受和国有银行完全相同的待遇。请注意，是完全相同。换句话说，所有国有银行可以经营的人民币业务，不管是面向企业客户还是个人客户的业务，外资银行全部可以经营。从那一天开始，每一个中国人都可以把自己的人民币存到花旗，汇丰，渣打等任何一个银行，没有人能够阻止。这些国际银行巨头和国内的银行比较起来谁的知名度和信誉度更有优势，这根本不需要罗索。


　　随着外资银行大量吸收人民币存款，特别是高端客户的优质存款，国有银行的存款来源就大面积缩水。而且越是高端客户，对于品牌越是看重。不信你看看他们的孩子哪个不是花钱送到国外的名校，谁把国内大学当回事？这部分高端客户一个人的资金流量就可能抵得过成百上千的普通人，能量不言而喻。所以国有银行的生存环境会空前严峻。而对于房地产来说，能够获取暴利的主要一个条件就是利用银行的钱空手套白狼。对于国有银行来说，被人空手套白狼没什么大不了，反正赔了也是国家的，又不用自己掏钱。同时经手人员往往从黑幕中获益，乐得睁一眼闭一眼。可对于外资银行完全不同，赔的是自己的钱，决不允许空手套白狼。而国有银行由于受到外资的竞争，本身存款缩水坏账成堆，资金链就很紧张；也不可能继续容忍空手套白狼，否则就只有破产。同时，为了维持自己的资金运转，国有银行必须竭力按时收回贷给ZF和KFS的贷款。这样的话整个多方的资金来源就被切断了，而还款压力剧增。


　　在这种情况下，ZF和KFS的选择只有一个（具体的分析在另一个帖子里）。那就是地方ZF增加土地供应以增加现金收入，同时KFS不得不加速抛售房产来回笼资金。既然急于抛售就只有压低新盘的价格，新盘降价投资客就会争取尽量在高位结算离场。二手房市场也将在新盘带领下出现抛售。这么一来多方加大出货量，剩下的结果就只有一个——房价泡沫崩溃，全国房价暴跌！


　　有些人说房价会在几个月内暴跌，我觉得不可取。局部地区也许会有，但是全局而言不可能，因为多方的能量现在仍然是相当大的，特别是地方ZF的能量不可小视。他们会用尽手里的每一分钱和每一点权力来维护自己的既得利益。所以说只要手里还有牌可出，多方就会和空方死抗而不降价。只有当银行业放开使多方受到了釜底抽薪的打击，空方才能够真正的获得战略优势。假如你把自己的心理预期定位在几个月，那么到时候很可能自信心受到严重打击从而怀疑自己的判断力。周围的亲戚和GF也会怀疑你而强迫你放弃自己的判断，搞得不好就会前功尽弃，成了给KFS垫背的。所以时间方面要戒急戒躁，对多方的能量一定要有清醒冷静地判断。这样才能像莫斯科城下的苏军，既不低估德军的实力而过早反攻，也不被德军马上要衰退的最后一次攻击吓破胆而放弃莫斯科。而是耐心的等到大雪酷寒，天时完全利于苏军的时候集中兵力，一举让德军永远远离莫斯科。空军要想获胜，就必须从兵法中吸取养料，短期内速胜的心理绝对要不得。


　　具体的时间，从12月13日外资银行全面进入开始到吸收到足够多的存款以促使国有银行全面收紧多方的资金链应该需要1到2个月的时间，考虑到营业网点的布设和广告都需要时间。同时呢，春节前发放年终奖是资金流动很密集的时期，很多人以前把年终奖存成定期存款，此时正好存期结束可以转到其他银行。那么外资银行肯定抓住这个机会大力吸储。而春节前后房地产市场比较清淡，KFS利用其他的融资渠道和自己的存款也可以支撑1，2个月或者更久些。具体的长短要看KFS自己的实力，越大的估计撑得越久些。所以大量的抛盘应该在3，4月份开始出现，也就是明年的这个时候。在随后的几个月里由于大KFS的加入抛盘量会逐渐增加，房价进一步下跌。不用多说，这个时候也就是空军挥镰收割的时机了。说来说去，如果你想把钱捐给KFS，那就赶紧在一年之内买房子，千万别犹豫。如果你心疼自己的血汗钱，那就咬紧牙关，坚持忍住再等一年。十八盘都咬牙走过来了，难道就差这几步就不去看泰山日出了？如果你还同情周围的人或者需要说服你的家人和GF，那么就把房产的走势和他说清楚。反正不管怎么说，钱是自己的，自己的口袋不捂严实了，别人的手就伸进来了。

可惜北海是一个烂地方,何年何月才有外资银行进入.难上加难.等不是办法,还是靠行动,凡事早为先!!!盼不到那一天的到来.

北海再跌也跌不到哪里去了??

老外就不搞房地产啦？中国的房价应该比国外便宜吧，在中国盖豪华别墅应该很“爽”吧。中国每年毕业如此多的大学生，他们其中有很多是农村的，但是他们有几个愿意毕业后回农村？于是他们拼命地赚钱然后买房，因为只有通过买房才能转为城市户口，才能解决子女的教育、生活问题。我想这是为什么全国都在涨价而不是仅仅几个地方（北京、上海等）房地产涨价的一个主要原因。这两年的本科和研究生的扩招将会使形式更为严峻（大学生找不到工作进行考研的是隐性就业，将压力退后2年），还有加快农村建设也会使更多的民工入城，然而为了他们的子女有更好的学习、发展的机会，他们会千方百计的设法留在城市，于是他们会去买房。
PS：我想只有等我们老了后房价才会下跌吧，因为那时计划生育起了作用房屋供过于求。

[ 本帖最后由 ruerer 于 2006-3-27 20:47 编辑 ]

房价有一天肯定是要跌的，但我觉得主要的原因应该不是国外银行的竞争。就算2007年金融市场开放了，外资银行要真正进入也是需要时间的。

主要的原因应该是政府无力再支撑房地产泡沫，也就是经济开始衰退。

综合以上发言：说房价跌没人信，说北海房价跌就更没人信。

原帖由 师兄 于 2006-3-27 15:27 发表
综合以上发言：说房价跌没人信，说北海房价跌就更没人信。

JS当然不肯信，他们还妄想吸更多的血啊，北海的楼市之惨淡，看看1，2月的可怜交易量便明了，“北海06年1月房地产动态”https://www.beihai365.com/bbs/viewthviewthread.php?tid=268598&fpage=1&highlight=%2B%B0%EB%C8%CB
以及八爪鱼版主发起的“2006年北海房价是涨还是跌？”https://www.beihai365.com/bbs/viewthviewthread.php?tid=255230&extra=page%3D1上面的投票比例，看跌的明显超过看涨的，哪种是民心？？
呵呵。。。。。

[ 本帖最后由 半人 于 2006-3-27 15:48 编辑 ]

为了大家看着方便及进一步增加认识俺把另一个帖子的内容靠一份过来。
　　
　　ZF的托市能力其实不过如此
　　总有很多人喜欢拿中国的社会结构来说事，言下之意无非是中国的社会结构是大政府小社会，ZF能够通过控制社会而实现长期的托市。似乎这样一来，房地产就不会降价，多方就可以高枕无忧了。可是ZF对股市的托市早就失灵了，既然这样，房地产为什么不会步股市的后尘？股市不是这里关心的问题，咱们回到房地产来详细分析。
　　既然要分析ZF的托市能力，那么我们就必须首先知道ZF手里到底有多少牌可出。牌出完了，托市自然也就到头了。要分析有多少牌就要看ZF控制了多少社会资源和行业，也就是分析中国的社会结构。同时呢，大家关心的其实不是现在的价格，而是未来价格的走势。既然要预测未来，必然从历史中寻找根据。那就先来看看社会结构的历史演变。
　　在毛泽东时代，ZF垄断了社会的全部资源。也就是说，ZF可以通过行政命令控制全部的土地，全部的劳动力，全部的企业和银行，以及全部的砖家和媒体。在这种社会结构之下，ZF要托市易如反掌，因为整个社会的资金流动完全在行政命令的控制之下。几个文件就可以托住市场。随着文革的结束和改革开放，这种社会一去不复返。
　　从80年代到90年代中期，私人资本逐渐发展壮大，ZF通过行政命令控制的社会资源开始缓慢缩小。但是非公企业比例很小，土地、银行和砖家媒体等要害部门仍然是ZF完全控制的。也就是说ZF的控制范围变化为全部土地，大部分企业和劳动力，全部的银行和砖家媒体。
　　从90年代中后期开始，大批国企被出售给私人，私人企业和外资企业大量涌现。同时，私人资本也开始以非法方式进入银行领域（地下钱庄）。ZF通过行政命令的控制范围变为全部土地，一部分企业和劳动力，绝大部分银行和全部砖家媒体。由于社会资金流动的最要害部门——银行仍然基本全部在ZF控制之下，因此社会的资金流动基本上还是在ZF控制范围之内的。这种社会结构一直存在到现在，但是始终处于缓慢的变化之中；因为国企除了垄断部门基本上都是经营不良，所以在宏观经济中的影响力在缓慢的缩小。
　　那么，在未来几年中国的社会结构又会怎样变化呢？由于入世的保护期将在06年完全结束，银行和零售、物流等行业要对外资全面开放。这样的话，外资银行必然在中国迅速发展并与国有银行进行激烈的竞争。以往大家存款基本只有到国有银行一条路，不管那些银行的不良贷款有多高。这样一来，国有银行整体来说根本不用为存款来源发愁，因为社会资金无法流到国有银行体系之外。那么不论多少不良贷款，国有银行的资金链都不会断裂。同时，ZF控制的砖家媒体对坏账避而不谈，大多数人也不会产生恐慌挤兑。所以就算有天文数字的坏账，银行体系也能够维持。在这种情况下，ZF可以控制银行给KFS输血。同时，更为重要的是ZF可以通过强迫银行给自己贷款维持其资金链，到了还款的时候还可能赖着不还。反正无非就是给银行增加些坏账，国有银行不愁资金来源也无所谓。但是这一切随着外资银行的进入将一去不复返。
　　外资银行由于良好的信誉和竞争力将会大量的分流社会存款，国有银行的资金链会全面绷紧，无法继续承受KFS和ZF不断增加坏账。ZF无法通过行政命令控制外资银行，也不可能强迫银行贷款或者贷款后不还款。那么KFS和地方ZF空手套白狼的游戏就无法继续玩下去。也就是说，在未来几年，中国的社会结构将要发生明显的变化。
　　中国的社会结构由于入世将变得更加接近市场经济，中国ZF行政手段控制的范围将变化为全部的土地，小部分企业和劳动力，一部分银行，全部的砖家媒体。事实上，从80年代开始中国的社会结构就在向真正的市场经济过渡，只是速度很缓慢，而入世保护期的结束在大大的加速了这一点。
　　好了，现在我们知道了ZF能有多少牌可出，接着就可以分析托市能力了。
　　先说土地，土地是全部垄断的，似乎ZF可以通过控制土地的供应量来托市。实际上不是这么回事。减少土地供应也许几个月内可行，但是根本无法长期实施。现在土地的审批权是属于地方ZF的，减少土地供应等于直接减少了地方ZF的财政收入。而现在各级地方ZF全部是负债运行，现金收入减少怎么维持资金链。有人说了，减少土地供应提高地价不就行了。可是抬高了地价卖给谁？KFS不会送钱给地方ZF。同时，减少土地供应就较少了开工的工地数量，与建材和施工相关的所有税收都要成比例减少。地方财政如何能答应？因此说，尽管土地是全部垄断的，但是土地供应不会减少，除非地方ZF能够从其它渠道获得源源不断地资金注入。
　　这源源不断地资金从哪里来呢？税收当然是一个，但是税收根本不足以支付财政支出。在ZF垄断全部银行的情况下，可以源源不断地强迫银行给自己注入资金。而外资银行的进入又切断了这一来源。剩下的选择就是发行地方ZF债券，现在中央禁止发行。即使以后放开，发行债券能够支持的时间也很短。因为以前借银行的钱可以不还，借老百姓的钱必须到期连本代利归还，否则会发生什么不用说都知道。所以债券也只能一时应急。90年代以前地方ZF还可以出售自己名下的企业和住宅，现在能卖的早就都卖完了。现在能卖的只有土地着一块，因此土地的供应量不可能减少。
　　土地说完了再来说银行。银行以前可以充当ZF和KFS的提款机，以后也不可能再充当。不仅不能从银行提款，ZF还必须给银行注入资金以帮助他们应付外资银行的压力。ZYZF要照顾四大银行，地方ZF要照顾各地的商业银行。否则发生了挤兑风潮那是谁也管不住的。因此，在以后银行只能增大ZF维持资金链的难度而不可能为其托市服务。
　　最后剩下的就是砖家媒体了。这一块不会放开，但是人都是有脑子的。忽悠人必然被人识破，现在的砖家媒体公信力不断降低就说明了这一点。有了网络，更多的人可以对抗砖家的梦话。高等教育的普及和出国的热潮也让更多的人具有了敏锐的分析能力。这样一来，砖家媒体对房事的忽悠能力也必然是逐渐降低的。
　　
　　到此为止，我们已经分析完了ZF的托市能力。不过，托市能力的下降是一个比较缓慢的过程。为了尽快买到便宜的房子，我们该怎么办？其实上面的分析已经可以很容易给出答案。
　　第一， 尽可能把所有的钱存到外资银行，特别是原来存在地方商业银行的钱。地方银行的风险ZYZF是不管的，以后取不出哭都找不到坟头。如此一来地方ZF资金链吃紧，必然出售更多土地，从源头降低土地价格。
　　第二， 说服更多的亲戚朋友把钱存到外资银行，特别是那些有企业和大笔现金往来。
　　第三， 让更多的人了解实际情况，阻止砖家媒体借助话语权忽悠消费者。
　　
　　国际歌说得好：从来就没有救世主也不靠神仙皇帝。空军单单依靠等空，盼空是不够的，漫长的等待不是每个人都可以接受的。要加快买房的进度，就必须自己行动起来；必须从等空转变为做空。总而言之一句话，空不是等出来的，也不是盼出来的，空是做出来的！

原帖由 半人 于 2006-3-27 15:44 发表

JS当然不肯信，他们还妄想吸更多的血啊，北海的楼市之惨淡，看看1，2月的可怜交易量便明了，“北海06年1月房地产动态”[url]https://www.beihai365.com/bbs/viewthviewthread.php?tid=268598&fpage=1&highligh ...

很好。
北海1-2月份交易下降的同时，明显是受宏观调空的影响，新开工项目也在大副减少。同文数据显示，楼价在涨。随着供应量的大副减少，楼价将会持续稳中有升。

八爪鱼调查数据显示，看涨的人为38.93%，持平的人为13.74%。也就是说52.67%的人不看跌。这就是民心。

第一， 尽可能把所有的钱存到外资银行，特别是原来存在地方商业银行的钱。地方银行的风险ZYZF是不管的，以后取不出哭都找不到坟头。如此一来地方ZF资金链吃紧，必然出售更多土地，从源头降低土地价格。
第二， 说服更多的亲戚朋友把钱存到外资银行，特别是那些有企业和大笔现金往来。
第三， 让更多的人了解实际情况，阻止砖家媒体借助话语权忽悠消费者。
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忽悠啥呢？你在北海找个外资银行存钱我看看先？！根本就是为外资银行拉储蓄的贴。有这样关心国人钱包的“中国人”，我“佩服”！

宏观调控的关键是控制投资的迅速膨胀，中央的目的是投资增速控制在18%左右，在这样的增幅下，房地产投资只是增速在减缓，增长还是主流方向。

事实上，外资进入中国房地产才刚刚开始。外资的步伐很快。和黄就是代表。把北京工体4号地拍到了10000多一平方米，房子卖到15000元/平方米，和黄刚刚 才回本，要获利你说那房子将卖多少钱？北京已经取代上海成为房地产业龙头，2008年以前，就别想等到房子降价那一天。

土地价格只占房地产成本的20%，而房地产企业需要缴纳的税费却有70多种。所谓源头控制是伪办法。
媒体控制在政府手里，准确地说是在党手里，由得你？

要命的是，没有人能阻止旺盛的需求，伴随新农村的建设，更多的农民将离开土地，城市化还在加快，房子你不买有人买，这就是现实。这也是支撑房价的市场法则，没人能改变。

[ 本帖最后由 师兄 于 2006-3-27 16:55 编辑 ]

原帖由 师兄 于 2006-3-27 16:26 发表


很好。
北海1-2月份交易下降的同时，明显是受宏观调空的影响，新开工项目也在大副减少。同文数据显示，楼价在涨。随着供应量的大副减少，楼价将会持续稳中有升。

八爪鱼调查数据显示，看涨的人为38.93%， ...

真是忽悠大师,调查数据里表明61.07%的人不看涨,这就是民心,如果放在时事版里,这个比例更高(因为众所周知的原因,此版以开发商及投资人为多,当然不愿意不看涨),而在更有代表性的新浪等大网站里民心更是一致指责房价高.此转贴讲的是一种趋势,并非一定现在就跌,垂死也要挣扎的,1月份的数据,无需你来瞎解释,总共29个指标里,26个下跌,下跌比例占79.3%!什么叫一边倒,这就是一边倒!而且延续扩大了去年下半年的下跌趋势,有兴趣者自己再去找从10月以来的数据自己统计便清楚了,至于交易量为何剧跌,恰恰是无人接盘没人来买,那为何会无量价涨呢?这里有很大的欺骗性,或因为该时期楼盘成交结构不同,高档房成交的多了,高层的多了,肯定会带动房价上涨,或者就就是开发商的障眼法,高价自买自卖,以前实业等JS就是这样干的,100万只成交一套房的高价信息,难道有代表意义吗?能表示真正的房价吗??更何况价格可以做假,但量是不好做假的,1月如此萧条的量说明了开发商们实在是巧妇难为无米之炊啊.
至于外资银行,俺就知道你们这些不少暴发的开发商早就有了外币帐户,而且这几年还不断地将子女送到国外去读书,或弄个绿卡什么的,点解?因为你们也怕惹火了党,惹翻了税局,所以预先找一条退路,从去年两会到今年两会,房价过高始终是代表们的众矢之的,党中央也不会漠然置之的,现在地方政府如广州已开始跟开发商为房价过高演起口水仗,俺们看来其实就是狗咬狗,温总理在记者招待会表态最痛心的就是没能控制住房价,想想看政府还能容忍房价继续大涨吗?
所以一切还妄想获取暴利欺骗老百姓的既得利益者蹦达不了几天了.
还有许多人总认为北海的房价低,确实它的绝对价格是低,但这是个很骗人的假象,北海低价楼盘大多是土地使用年限缩水近半的楼盘,还有就是经盘整的烂尾楼,这些缺斤短两的建筑垃圾,谁敢买来住?更不用说来投资啦,没准哪天哄然倒下也难说,哄哄外地人还可以.

[ 本帖最后由 半人 于 2006-3-27 17:10 编辑 ]

也不知道您学什么专业的，把什么都当成股票来看，炒炒炒的，真有您的。相信您一定知道股票的一级市场价格和二级市场价格的区别所在，也一定清楚上市公司的操作吧？ 有需求就有市场，没有需求就没有市场，北海离成本价房子硬是碍着你眼了，都卖了买成股票，你老人家应该乐意了吧？ 您还真以为这里是上海哪？谁操控房价了？

敢情是希望让北海人民手里的房子都变成垃圾了，一文不值地送给你，还每人倒贴您老人家香火钱，把全北海市人民的家产彻底贬值，让您变得更富裕行不了？

什么叫经济适用房？那么差的居住环境，那么高的物价指数，人家几千块一平米的就叫经济适用房。北海这样的环境，这样的物价指数一千多点就叫泡末？同样的建造成本，那边的容积率都上天了，你还不让人家来北海活得舒心，有这样的劲头，建议您去北京上海深圳嚷嚷，也给人家做做您的贡献去啊。走之前哪，先回家多读两本书，多想想书上的东西对不对，装也要装专业点啊

原帖由 半人 于 2006-3-27 17:07 发表

真是忽悠大师,调查数据里表明61.07%的人不看涨,这就是民心,如果放在时事版里,这个比例更高(因为众所周知的原因,此版以开发商及投资人为多,当然不愿意不看涨),而在更有代表性的新浪等大网站里民心更是一致指责房 ...

去年，你说年底房价要大跌，结果没跌，今年你说一年内要大跌，如果到了年低还不跌，你还怎么说？有些东西只能等时间检验。
在强势的政策下，大部分人不看涨，同样也是大部分人不看跌。就算是大部分希望房价跌，那也不是今天的事，所有想买的房，在购买之前，从远古时代以来，就都是希望跌的。谁不希望自己拣个便宜货呢？问题是拥有购房需求与意愿的人比例实在是高了点，所以房价在涨是事实。
拿北海来说，这个月18号左右就有几个楼盘开工和开盘，其中万泉城面积达20万平方米，更大规模的森海豪庭的前期工程也在施工，到了下半年，你再来看数据。1-2月，29个数据，26个下跌，但最关键的房价和地价都是在涨，这才是最重要的。拿下跌数据多来忽悠，意义不大。
从全国来说，短期希望房价大涨是不现实的，但并不是说房价不涨，1-2年内，房价的趋势是稳中有涨。至于温家宝说的低价房，要么继续少有人开发，由政府来做，就象北海的公务员小区、海城区公务员小区，要么他就得让政府向房企收取的70多种税费降下来，否则是空谈。
关于暴利一说，不排除有人挣到了，但绝大部分企业没挣到，就算是开发商一分钱土地费用都不投入，利润率也不会超过23%。前几年的房价大涨，政府一直把责任推给企业，这里有很多东西需要分析。中国真正的房地产走向市场是从1998年开始的，压制了几代人的消费一下子爆发出来，引发了连续7年的房地产大发展和3年的大涨价。这不是单纯的房地产企业想做就能做到的。
烂尾楼也没你说的那么严重，毕竟也是经过质量验收的。就算是排除烂尾楼，北海房价低也不是假象，这个随便比较。连这个也不认帐，那就是什么鸭子的嘴了。
一切还妄想获取暴利欺骗老百姓的既得利益者蹦达不了几天了，这个我支持，但不是现实，既得利益集团对政权的控制比你预计的要牢靠，只要经济继续维持在7%以上的增长速度，共党的执政合法性就还能维持。说回房地产，房地产暴利说才是一种欺骗。看这个：https://www.beihai365.com/bbs/viewthviewthread.php?tid=273336&extra=page%3D1