交房收房纠纷多，律师教你该如何收房

发表于: 2013-04-25 20:03 4080人阅读 3人回复只看楼主 | 第1页 | 最后一页

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法律在线

北海市民

来自: 江苏省

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    近期，我代理了多起房屋买卖纠纷案子，很多业主都问我同一个问题：具备什么条件的商品房才能收？
    对商品房的交付条件，双方在《商品房买卖合同》第八条和第十一条中约定。一般约定为“该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察等五方验收合格”，就是我们通常所说的“五方验收合格”。“五方验收合格”是商品房交付的必备条件，因为《建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《建筑工程质量管理条例》第十六条规定“建设工程经验收合格的，方可交付使用”都有明确规定，均为强制性规定。未经验收合格的商品房，开发商不得强制交付，业主可以拒绝接受。

    判断一个楼盘是否经“五方验收合格”，业主可以要求开发商出示《建设工程竣工验收报告》，该报告分别记载了建设、施工、监理、设计、勘察五方的验收意见，如果五方的验收意见都为“合格”，有五方负责人签字并加盖公章，就说明该楼盘已经验收合格。开发商交付经验收合格的商品房时就可以一并交付《住宅质量保证书》和《住宅作用说明书》。如果开发商无法提供《建设工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》和《住宅作用说明书》，那可以肯定地说该楼盘未经验收合格。

    至于通电、通水等条件，也是商品房交付的另一个必备条件。因为商品房的基本功能是供人居住，必然要有水、有电等才能维持正常生活，才能体现商品房的基本功能。

    有些业主认为开发商只有取得《建设工程竣工验收备案表》后才能交付商品房，这个观点与主流司法观点有出入。2000年，原建设部颁布了《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》两个部门规章，均明确规定将原来由建设行政主管部门负责的建设工程竣工验收工作变更由建设单位（开发商）组织施工、监理、设计、勘察等五方验收，验收主体和责任主体均变化。“五方验收合格”后15日内，将相应文件交给建设行政主管部门备案，建设行政主管部门仅仅在备案表上签注已经收讫相关文件，对工程是否验收合格并不发表任何意见。由原来的“核准制”变更为现在的“告知性备案制”，目前也没有法律法规明确规定开发商只有取得备案表后才能交付商品房。因此，《建设工程竣工验收备案表》并不是商品房交付的必备条件，业主不能以开发商未取得备案表为由拒收商品房。
    有些业主还认为只有综合验收后，开发商才能交付商品房，这与主流司法观点也有出入。因为国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）已经取消了住宅小区建设项目的综合验收行政审批，业主不能以商品房未经综合验收为由拒绝收房。

    更有些业主在商品房经验收合格的情况下以商品房的一般质量瑕疵为由拒绝收房。商品房的质量瑕疵，通常分为一般质量瑕疵和重大质量瑕疵，一般质量瑕疵主要有轻微的空鼓、渗漏、裂缝等，对此类质量问题，业主只能通过要求开发商维修来维权，不能以此为由拒绝收房。只有出现商品房主体结构质量安全问题、天花板大面积裂缝等重大质量瑕疵问题时，业主才可以拒绝收房。因业主与开发商对重大质量瑕疵的认定存在较大差别，一般只能通过有资质的房屋质量安全鉴定机构的鉴定才能明确。

    综合上述，开发商提供了《建设工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》和《住宅作用说明书》，商品房已通水、通电、通气，电梯能安全运行，就说明商品房具备交付条件，业主就要在《交房通知书》规定的时间内收房，逾期不收房的，则视为收房。

    若业主与开发商在《商品房买卖合同》中约定了更为严格的交付条件，应当尊重双方的约定，只有达到合同约定的交付条件时，开发商才能交房，业主方可收房。