在谈这个问题之前，不得不谈一下论坛里的明星人物：阿土。
 
阿土是论坛里的房事热人，举手投足都有房事影子，他算是个论坛好人，最近阿土买了降价房了，还发了贴做验证。他喜欢跟大家分享信息，他的信息数据来源也较多，较专业，阿土提供的信息数据是可以参考一下的，但是房价走势的判断，大家还是不要听别人吹，包括本帖。否则，跟风进入，亏损了，后悔了，却又找不到罪身发泄，那是挺可怜的。
 
阿土终于买了房子，并开始发帖分享自己对房价的看多，这让大家感觉他的动机不纯，这方面不展开谈了。只是想就房价走势问题，谈下个人看法。

首先，房地产业对银根调整政策依赖性很强，因为房地产业是资金密集性工程，金融属性相当重，国家的货币政策对房价走势的影响是最直接的。什么是货币政策，货币政策就是国家控制货币供应量的政策，最主要的就是利率调整。加息就是收紧银根，回收流动性，降息就是放宽银根，释放流动性。我们知道，降息就是放宽银根，中央银行释放的货币过量，就会造成市场物价上涨过快，通货膨胀。加息收紧银根，就会釜底抽薪，物价上涨失去动力，直至转头下跌。
 
其次，房地产的可变现性相当差，所以迟滞性也重，价格趋势性很强。在金融市场，股市大盘走势趋势性算是有一定的了，可是大宗商品价格走势趋势性比大盘指数强多了，可是这些相对房地产，那就都不值一提。就是因为房地产变现性极差，所以趋势性最强，价格起码都是以月、季度来统计，跳涨跳跌起点起码0.5成起步统计。
 
最后，房地产动用了金融杠杆，这个金融杠杆就是贷款买房，首付20%、30%可以获得100%全款的交易。这个金融杠杆可令投资客在房价上涨时大赚其钱，然而，在房价下跌时，骤发的风险也是足以令投资客大亏特亏，甚至跳楼。金融杠杆是制造大泡沫的重要工具，吃人于无形。

各位喷子们看看这个五年前的帖子，你对于你们这位前辈的期望，又做如何的感想呢。

这个帖子，我想喷子们从现在起，应该再顶十年、、

那时的喷子们都好友素质啊，现在的估计连字都认不全，就别说看不看的懂啦。好吧，标题总能看懂吧、、

不管怎样，楼主是讨论问题的姿态，文笔条理清晰、、不知楼主现在的想法又是如何

从这个帖子来看，09年10年四千左右的房价就已经算是高房价啦。不错，那时国际庄的房价也就五六千左右。对于北海来说确实是很高啦，但是应该一直持续到2014年我在北海购房，不算豪华楼盘基本均价维持在那个水平，还略有涨幅对吧。而那时的房价又是谁推波助澜炒起来的呢？有人能告诉我吗。我购房时只是赶了个房价冲高的一个尾巴而已，别说我对那次的房价浪潮有多大的贡献是吧。好，2015年和2016年当地政府出台多项优惠措施去库存也好，激发被限购的房地产市场也罢，房价确实有了非常实惠的动作。但是最后的结果这些优惠又真正的被谁享受到了呢。反正没有我对吧。从09年来推算已经将近十年啦，真正在这将近十年的时间里，又是谁感觉到痛苦了呢、、

为什么这个五六年以前就不看好北海楼市的，你们这些看衰市场前景前辈的帖子没有人来顶呢？看人家分析得多透彻啊，有理有据。比起那些照着别人帖子翻版的标题党帖子，是看不懂啊还是感觉打脸太具有讽刺意味啦。哈哈哈,我替你们顶好吧。

李育弛:
真像是：北海房子价格挨外省炒房团联合北海某华中介公司炒起来了，他们现在手里拿着不少二手房源等着人高价接盘呢。
(2017-08-09 16:34)  76楼

真相？莫非老大您是卧底？

不知道为什么少有人关注二手房，在我看来二手房面积小、户型很少有靓的、小区的环境也相对较差，但是价格确实便宜很多啊，为什么很少有人考虑呀。在我们这里二手房的每平米价格甚至高过同区域的新建楼盘，因为面积较小，总价格相对较低。

总结了一下房价暴跌的几大要素，看北海占有几个：

一、土地供应量或招拍挂摘牌量持续低迷，没有供应可开发的土地，或是没有开发商拿地，表明开发力度受限或开发前景不被看好。

二、本地商品房库存或供应量，远远大于购买量形成严重过剩的局面。这种局面一般要经过一个开发商或供应商的耐受期，说白点就是他们忍受不了由于房屋滞销，所带来的资金周转困难才有可能降价抛售。

三、政府政策性优惠导向，就像2015年和2016年北海先后出台的解除限购措施，和优惠购置契税措施以及其他返点优惠政策一样。这种政策的前提也是以市场上大量过剩的商品房库存为基础条件滴。

四、战争、金融动荡、经济危机和自然灾害。

楼主不知您现在还能不能回过头来看一看您的帖子，又不知道数年后的现在对自己的帖子作何感想。我现在当然是马后炮来分析您的论证存在的问题，必定过去很多年啦，那些非正常的东西并没有持续发酵，也并没有如您帖子之愿，让那些当时还算是高位投资的买房人有什么痛苦，最起码现在快十年啦，他们不但没有痛苦反而更加嚣张的把北海的房价买到了更高的水平。而且全国来说都是这样一个状况、、相反那些曾经刚刚凑够购房全款的，一夜之间却变成了只能付得起首付或者更加有苦难言的境况。现在回过头来我替楼主分析一下问题所在：

首先，房地产业对银根调整政策依赖性很强，是确确实实存在的。但是您忽视了释放的货币过量，造成的通货膨胀的程度。现如今的房价暴涨，在某种程度上说是由于通胀造成的货币贬值压力，您认同吗？

其次，房产变现性差。如今的股市、外汇、期货、黄金等等的交易市场中，哪一类也没有房产物权的升值保值来的稳健，变现更是易如反掌，不过就是你多赚少赚点的心情好坏差别而已，您应该知道09和10年时您所谓北海三四千的高房价，如今已经翻倍啦、、你能想象得到，那些所谓高位投资者，他们已经痛苦的如同享受的样子嘛。

最后，关于金融杠杆。国家已经出台多种措施抑制和约束各种不规范的房产操作，规避相关的金融以及投资炒作风险。使房地产市场已经逐步进入到一个持续稳健、非野蛮暴力开发、有序可控的超理智时代了呢。

这个唱衰北海房地产市场的帖子已经十多年啦，而且是精华帖，为什么没有见热心的喷子们来顶贴，，害怕打脸吗，不至于吧。哈哈哈

自欺欺人的话，叫嚷了十多年啦。还在坐井观天，掩耳盗铃，