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（转帖）普通民众应暂缓买房，2013年后再入市的三大理由

发表于: 2011-11-24 00:07 4661人阅读 0人回复只看楼主 | 第1页 | 最后一页

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北海通

来自: 广西柳州市

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普通民众应暂缓买房，2013年后再入市的三大理由

吴其伦

国家统计局数据显示，10月份，70个大中城市房价平均环比指数年内首次出现负增长，平均环比下降0.14%，业界普遍认为楼市拐点正式到来。而从一线城市市场状况来看，伴随着万科、龙湖、中海等标杆房企的降价，大多数房企加入了降价行列，降幅普遍在20%左右，部分楼盘降幅超过30%。此际，舆论界抄底论、购房时机已至论甚嚣尘上，部分民众也迫不及待地加入了购房行列。对此，笔者以为，在目前的市场态势下，民众应捂紧钱袋暂缓买房，2013年再考虑入市。理由如下：
一、目前开发商掀起降价潮仅仅是开始，较之前期过高定价，其降价幅度显得很小，尚有较大下跌空间
近阶段，大房企在全国掀起降价潮，究其原因不外有三：一是资金压力。接近年底，开发商应付款增加，在前期销售不佳，从市场拿的钱较少而融资乏力的状况下，降价销售以期回笼资金是必然选择；二是出于策略的考虑。房地产市场发展到今天，应该说跟之前的市场有迥然不同的变化，在这种情况下房地产对自己未来发展战略进行重新定位，抛却暴利是其必然选择；三是顺应大势。在目前，中国房地产市场降价已经是人心所向、大势所趋，开发商降价是迎合民众的心理需求，同时也是为了顺应大势。
尽管降价潮在一些城市已成主流，并有向二三线城市蔓延的趋势，可从市场反应来看，开发商降价幅度依然过低。目前，我们能够看到的降幅一般是5%、10%，个别可以达到20%以上，在中央持续调控之下，在开发商资金压力日益加大的状态下，投资者被限购以及相关政策逼出场外，消费者观望态度非常明显，如此降幅，较之其过高定价显得过小。以位于青浦的“万科尚源”为例，价格分析见下表：

（数据来源：爱房网）
由此表来看，该楼盘今年7月16147元/平米，10月价格每平方米14625元，表面看来，短短三个月，房价降幅达9%，可从2010年12月的15000元/平米至今近一年时间仅降了2.5%，结合其定价可以看出，目前跌幅依然过小，尚有较大的下跌空间。
二、中央对于房价调控的政策必将延续，且房调控目标是将房价下降到合理区间，以民众能接受为标准，由此推算，房价应在两三年的时间内下跌50%
11月6日，温总理在俄罗斯圣彼得堡表示“在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”总理更明确，下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受。我们可以看出，中央针对房地产的调控将进入总攻阶段，接下来将出台诸多重磅政策：比如，全面限购、全面开征房产税、取消商品房预售等政策，并力促地方政府全力执行各项调控政策。
那么，房价下跌多少是合理呢？应以民众能够接受为标准，而民众能否接受房价于其收入有直接关系。这样，国际通行的房价收入比即为判定房价下跌程度的一个重要标准。按国际通行的1:6的房价收入比，结合中国民众收入构成、近年通货膨胀、民众对于房屋消费习惯等因素进行推算，中国房价至少下跌50%才显合理，民众才能接受。而从目前中国房地产发展对于中国经济尤其是地方政府的重要性来看，这样的跌幅需要两到三年消化。
三、目前，各地土地市场成交出现疲软，土地流标、成交锐减，表明土地价格开始步入下行通道，而地价下跌必将促进房价下跌
前几年，房价疯涨，房产利益群体纷纷叫嚣房价高是由于地价高。而事实上，很大程度上是房价推升地价。从房地产发展十年来看，正是由于房价上涨过快，上涨持久性比较强，开发商拿地积极性比较高，土地的价格才能拍上去。
10月份，重点城市居住用地流标率高达23%，较前期大增。今年1-10月，重点城市的居住用地累计成交量同比大幅减少28%。流标严重，土地成交量也在持续缩减，但土地出让价格也出现了小幅下跌。可见，地价已经开始步入下降通道，必将促进房价下跌。
综上，对于普通民众而言，笔者建议如下：自住观望，投资不宜。购房时机，当在后年。
通常，我们购房是两个动因，一是自住，二是投资。在目前市场态势之下，自住需求分两种状况，一是急需，只要有足够的支付能力你就买，房价涨与跌与急需群体没有关系，因为只要是卖了房子还得用同样货币来买房子，急需群体无所谓时机，任何都可以购买；二是非急需，对房子需求不是那么急迫，那就观望一下，因为，目前房价刚刚步入下跌通道，购房即意味着资产缩水。
作为投资，又分为两种，一是长远投资，通常买房出租，这样的投资在目前看来不是最好的时机，即便投资意愿强烈，也要多看多比较，可关注前期炒房客割肉的盘；二是短期投资，即炒房，这样的情况显然不宜。因为，在政府持续调控下，房产投资的获利预期已经大为降低，且房价尚处高位，投资成本过高，风险也相对很高。
就购房时机而言，笔者以为，只要政府持续调控，2013年房价或将回归相对合理位置，届时，保障房及中低价位商品房将在市场中占据主导地位，房价将趋于稳定，民众购房时机将真正到来。