物业税不是“TNT”---（二）物业税里看乾坤
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随着行业管理的成熟、完善，将一些原本在生产环节收取的费用转化到消费环节是经济
制度前进的一个标志。中国很多产品都有这个性质，如电视机，最早的时候收视成本是完全
计入电视机的价格中的，收放节目是完全免费的，但随着电视机的普及、行业的完善，这部
分成本已经大部分——以有线电视费的形式转到了消费环节，应该说这是一种更加人性化和
公平的税负体制。
对于目前广东物业税年内开征的说法，我个人有如下看法：
1、物业税的征收和监管体制难以在短时间内健全，全面开征尚待时日。
如果目前开征物业税含盖了土地出让金等相关税费的话，将涉及国土、工商、税务等多
个部门，征收涉及环节多、范围广，并且牵扯了社会上不同阶层和团体的利益，平衡起来难
度大，同时住房的所有者也许并不在所在区域，实际情况复杂，特别是大范围的推广，难度
不小。所以制度健全和完善还需要一段比较长的时间和改革。
2、物业税催旺租赁业，租金有望下降。
我能想到的最有力的监管体制还是以前控制划拨土地房产入市的办法，即在最终的交易
上设置关卡，即不交齐不与过户。不过如果实际监管中能够按人头建立详细的住房信息系
统，则稍好些，但即便这样解缴费用的过程也是一项庞大的工程，对现有的税务管理体制要
求很高。
如果在过户上设卡，则将使很大一部分准备流转的房产转向非法租赁寻找回报。面对大
范围的欠缴问题，清理也是一个难题。同时，一些闲置房产的资金压力也大起来，以前的房
产放在那里不用支付费用，现在却要支付费用了，收取租金在房产投资中的比例将上升，炒
卖房产的势头将得到一定的遏止，因此有理由相信，物业税开征将催旺租赁市场，租金可能
在受到平抑后小幅下挫，租赁市场上的局面将更为混乱！
3、物业税——重新划定户型面积，提升楼盘质量
从我个人的角度看，物业税的征收标准与物业的面积或总价应该有一定关系，如果象个
税一样征收则必然出现多个不同税率的临界点，这些临界点下将积压大量面积或总价接近的
单位，设计师在考虑户型时将计入税费因素。如果采用统一的税率，户型面积区间将压缩在
一个功能和价格比较合理的范围内。同时由于税费的征收，居住成本上升，楼盘的质量将成
为各楼盘竞争的热点！
4、物业税——底气不足
从国外的不动产市场看，物业税是很正常的情况，但在中国土地公有制的前提下则显得
底气不足。
首先物业税该由谁来负担？是所有者、还是使用者？如果物业税中包含了土地方面的税
费，业主作为使用者来承担是否合情合理？
地价上涨，受益最大的是土地的所有者。土地使用权的出让、转让实际上只是部分物权
的转移，并没有包括全部的收益权和处置权，因此将这些税费完全转嫁给消费者是不合理
的，在加上土地的来源——征用的时候只付给了较低的补偿，物业税的底气便显得不足。
政府代行土地所有权，一定程度就是站在土地所有者的位置上，因此自己征自己的税既
不合理也难以执行。在开征之前一定要解决好法律上的诸多问题。如果将物业税和农村集体
土地流转结合起来，我认为先从农村集体土地上市流转中的不动产开征物业税是一个最好的
试点，同时也推进了农村集体土地的合法流转，遇到的问题会比较单纯些，阻力也相对小点
儿。
5、开征物业税——一石三鸟
如果我们站在政府的角度看物业税，则会发现推动物业税的开征至少有三方面的好处：
其一：广开财路，扩充财政，增加税收，保证地方固定资产投入资金的稳定来源，无疑
是最直接的，同时较卖地而言，这一措施的确有益于缓解透支区域资源的趋势。
其二：改善不动产市场目前的市场架构，部分费改税，使之更合理，更易于用市场的手
段进行管理和调节。一旦征税全面铺开，则可以通过税率对房地产市场的炒卖、虚高、泡沫
等情况进行调节，对高档物业的限制也可以自然调节，对于缩小社会贫富差距、促进社会健
康稳定发展是有深远意义的！
其三：由于物业税的开征涉及面广、触动的利益关系复杂，对我国目前的整个政府管理
体制是相当大的考验。借此机遇，推动政府机构的实质性改革，提高干部队伍素质是非常有
益的。
前几年朱总理大力推行政府机构改革，实际收效并不是十分明显，究其原因就是少
“势”。回顾去年的几件事，从SARS引发的卫生部高官免职、到收容制度的改革，都可谓是
顺天应人的汤武革命。
一旦征收开始，人员的流动便有了契机，我个人认为这也许就是中央在时机并不十分成
熟的情况下，考虑开征物业税的最重要原因。因为目前在内地，即便象大连这样的城市，外
资都出现了撤资的情况，说明内地的软环境要改善除了需要时间以外，还需要“大势”的催
生。而政府机构的改革正处于关键时刻，不能再等，所以开征显得有点急切。
[总结]
物业税是非常敏感，又牵扯甚广的一种税费体制，需要谨慎、谨慎、谨慎、再谨慎的来
处理，因为它不但关乎整个市场经济的方方面面，对国计民生、社会安定等都有相当大的影
响。我们国家的很多潜在的实际情况和国外有较大差别，因此即便出现类似的局面，也要谨
慎套用国外经验。
记得当年英国首发疯牛病，英国政府用高于市价的价格收购病牛，一农场主接到某人的
建议信，建议他让好牛也染病卖给政府，他看后感到非常严重，遂立刻报了警。我当时就在
想，这样的事如果发生在中国，这样的信一定不会出现，因为我们的农场根本不用人教，即
便是在信息闭塞的地方也一定能自发的产生这种做法，同时政府也不可能这样去做。
因此在物业税征收的过程中最重要的还不在于一个什么规定或者法律、法规，这些都没
有问题，关键的问题是执行，在实际执行中，如何有效的贯彻执行才是最重要的，这其中的
不易，大家看看个人所得税的征收历程，以及现在花样繁多的逃税方式就明了了。
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http://www.szhome.com/new/zhutisq/fdchcomment/commentdetail.asp?
18777968058 苏老师
