从新建住宅成本看房价走势
http://www.estatecn.com 发布时间:2004-2-6 资讯来源:解放日报
建设的开发成本划分为土地成本、建筑安装工程成本、各类固定收费、期间费用与税金及其附加,还有开发利润等五个方面,而房价的高低与开发成本是有一定关系的。那么如今的开发成本如何呢?稍加分析,就可看到今后房价的走势。
土地成本
本市内外环线附近地价每亩约100万元,如果按容积率1.2计算,楼面地价为每平方米1250元左右;中心城区旧改地块已是800万元一亩,若按容积率3计算,楼面地价已达每平方米4000元。但有资料表明,受楼市趋热的影响,老西门地区原地价为700万元一亩,而目前已涨到1000万元一亩,若按容积率3计算,原每平方米3500元楼面地价已上涨到5000元;浦东外环线三林地区原地价为40万元一亩,而目前已超过100万元一亩,若按容积率1.2计算,原每平方米500元楼面地价已上升到1250元。
建筑安装工程成本
由于材料设备市场和建筑工程承包市场基本不存在垄断特征,建筑安装工程成本已成住宅成本中最透明部分,经验表明:按一般建筑设计标准,多层住宅的建筑安装成本每平方米900至1000元,小高层为1300至1400元;高层为1600到1800元。但目前黄砂、水泥等原材料价格在上涨,建筑安装成本也定会水涨船高。除此,小区内的围墙、道路、绿化每平方米还要用掉100元左右。
各类固定收费
搞住宅建设,各类固定收费名目繁多,比较重的收费就有6项:1、人防工程建设费,按地面每平方米收60元;2、配套费,按小区建面每平方米收320元;3、小区管道工程费,按小区建面每平方米收17.5元;4、小区内燃气工程费,按建面,若用煤气,每平方米收21元,若用天然气每平方米收24.5元。5、小区供电配套工程费,基本标准为:建筑面积在6万平方米以内(含6万平方米)的,全电缆工程每平方米建面收145元;若架空线与电缆结合工程每平方米收130元。6、电话通讯工程费有线电视安装、勘丈费、交易手续费、监理费加在一起,每平方米要收600至700元。旧改地块每平方米也要收300至400元。
期间费用、税金及其附加
经营管理中,房产开发企业还要发生财务费用、销售费用和管理费用,这些费用虽不列入成本而作为期间费用,但开发企业一定要在产品售价中得到补偿,一般约占销售总额的10%左右,还有营业税收及其附加又要占销售总额的5.65%。
开发利润
目前,住宅开发项目的利润,由于土地价位不同,各自利润获得很难讲得清楚,有的有100%利润,有的有50%利润,有的则可能更少些,但据目前有关人士测算,销售净利率平均在20%左右,这也是一个毛估估数字。
综上所述,房地产开发成本在上升,由此让人看到,就成本而言,房价要降也很难。但房价是由供求关系决定的,若是成本上升,房价上涨后,购买需求及其购买能力仍是同步上涨的话,那开发商仍是有利可图,市场依旧看好;若是购买力无力支撑房价上涨的速度,那么开发商就很可能被套牢。但不论市场如何,开发商在开发成本上升的基础上,不会把房价定在自己不赚钱的价位上。由此推断,房价的走势,看来还是要微幅上扬。