从新建住宅成本看房价走势

http://www.estatecn.com 发布时间：2004-2-6 资讯来源：解放日报


建设的开发成本划分为土地成本、建筑安装工程成本、各类固定收费、期间费用与税金及其附加，还有开发利润等五个方面，而房价的高低与开发成本是有一定关系的。那么如今的开发成本如何呢？稍加分析，就可看到今后房价的走势。


土地成本


本市内外环线附近地价每亩约100万元，如果按容积率1.2计算，楼面地价为每平方米1250元左右；中心城区旧改地块已是800万元一亩，若按容积率3计算，楼面地价已达每平方米4000元。但有资料表明，受楼市趋热的影响，老西门地区原地价为700万元一亩，而目前已涨到1000万元一亩，若按容积率3计算，原每平方米3500元楼面地价已上涨到5000元；浦东外环线三林地区原地价为40万元一亩，而目前已超过100万元一亩，若按容积率1.2计算，原每平方米500元楼面地价已上升到1250元。


建筑安装工程成本


由于材料设备市场和建筑工程承包市场基本不存在垄断特征，建筑安装工程成本已成住宅成本中最透明部分，经验表明：按一般建筑设计标准，多层住宅的建筑安装成本每平方米900至1000元，小高层为1300至1400元；高层为1600到1800元。但目前黄砂、水泥等原材料价格在上涨，建筑安装成本也定会水涨船高。除此，小区内的围墙、道路、绿化每平方米还要用掉100元左右。


各类固定收费


搞住宅建设，各类固定收费名目繁多，比较重的收费就有6项：1、人防工程建设费，按地面每平方米收60元；2、配套费，按小区建面每平方米收320元；3、小区管道工程费，按小区建面每平方米收17.5元；4、小区内燃气工程费，按建面，若用煤气，每平方米收21元，若用天然气每平方米收24.5元。5、小区供电配套工程费，基本标准为：建筑面积在6万平方米以内（含6万平方米）的，全电缆工程每平方米建面收145元；若架空线与电缆结合工程每平方米收130元。6、电话通讯工程费有线电视安装、勘丈费、交易手续费、监理费加在一起，每平方米要收600至700元。旧改地块每平方米也要收300至400元。


期间费用、税金及其附加


经营管理中，房产开发企业还要发生财务费用、销售费用和管理费用，这些费用虽不列入成本而作为期间费用，但开发企业一定要在产品售价中得到补偿，一般约占销售总额的10%左右，还有营业税收及其附加又要占销售总额的5.65%。


开发利润


目前，住宅开发项目的利润，由于土地价位不同，各自利润获得很难讲得清楚，有的有100%利润，有的有50%利润，有的则可能更少些，但据目前有关人士测算，销售净利率平均在20%左右，这也是一个毛估估数字。


综上所述，房地产开发成本在上升，由此让人看到，就成本而言，房价要降也很难。但房价是由供求关系决定的，若是成本上升，房价上涨后，购买需求及其购买能力仍是同步上涨的话，那开发商仍是有利可图，市场依旧看好；若是购买力无力支撑房价上涨的速度，那么开发商就很可能被套牢。但不论市场如何，开发商在开发成本上升的基础上，不会把房价定在自己不赚钱的价位上。由此推断，房价的走势，看来还是要微幅上扬。