2004年房价涨幅至少为5％ 三大力量抬高深圳房价

http://www.estatecn.com 发布时间：2004-2-6 资讯来源：深圳特区报


昨天还是6200元每平方米，今天就涨至6500元每平方米，在罗湖某通讯公司上班的宋先生对记者说，这不，南山XX家园年前（2003年年底）的房价才卖5800多元每平方米，春节后每平方米就涨了300多元，优惠折扣也取消了，涨得有些“离谱”，可前去买楼的人还是丝毫不减，这种现象看起来有点怪。一段时间以来，房价的走势成为人们关注的热点。2004年深圳房价将持续走高，几乎成为业界的一个共识，所不同的是涨幅多少的问题，本报地产版去年率先报道一些地产人士的预言：2004年深圳房价的涨幅至少在5％，是什么原因导致房地产市场这种旺盛的活跃态势？

建材大幅度涨价引发房价上涨

2003年9月份以来，深圳建材市场的一批基础建筑材料出现涨价，特别是水泥、钢材、金属材料等建材产品，开始出现大幅度增长，增涨幅度大多在20％以上，个别产品的增幅将超过50％。


记者从中建二局、华西公司、江苏一建、南京三建等建筑施工单位了解到，深圳市场上的钢材价格去年下半年平均每吨上涨了500—600元。一位姓黄的钢材商也证实了相关情况，这位黄老板说，2002年深圳的钢材价格平均在2500元每吨左右，2003年的平均价格就超过了3800元每吨，其涨幅确实“过猛”。

与钢材相比，水泥、电线电缆等建材产品的价格也是一度攀升。记者从金龙羽公司的有关部门负责人了解到，2003年上半年，无氧铜电缆的价格在1.5—1.6万元每吨，到下半年就达到了2.2—2.4万元每吨，增幅超过50％。

建筑材料上涨导致建筑成本增加，是必然反应。记者从多家地产开发商的工程处及预算部获悉，一个项目的开发成本，建筑材料约占整个建筑成本的70％左右。如果说某楼盘的建筑成本是2500元每平方米，那么建筑材料就几乎接近2000元。当然，不同的工程存在不一样的结果。但可以肯定，随着建筑材料价格的上涨，相应的建筑成本的增加就不可避免。由此而来的是整个项目的开发计划，特别是资金计划就必然发生改变。

罗湖某地产公司总工程师卢卫东说，2003年下半年以来，建筑材料市场的价格上涨，确实超乎寻常，甚至有些“离谱”。他说，不少在建项目，因此面临建筑成本的重新审定，导致不少开发商正在加紧时间找寻应对措施。

土地资源有限开发推动房价上涨

房价上涨与地价上涨构成必然联系是另一重要因素。深圳的房地产开发到目前为止，其土地资源已到某种“极限”，罗湖、福田以及南山区可供开发的土地资源可谓是屈指可数。为此，深圳市在房地产开发上作了新的战略部署，除政府对特区内土地资源开发作出相应的限制外，深圳市委、市政府还出台了《关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》，深圳的房地产开发重心显然发生了转变，向关外发展成为必然趋势。尽管如此，关外土地的供应量也同样有限，加之二线关改革、地铁等诸多利好，关外土地开发成本也一度攀升。

2003年7月初，布吉坂雪岗宗地编号为G03404－1地块的拍卖，就引发市场强烈关注。底价为4.5亿元的G03404－1地块，楼面地价1028元每平方米，而实际成交价为9.7亿元，楼面地价达到2216元每平方米。这个价位，超出了不少竞拍开发商心目中的保底价位，这意味着该地块的建设成本应该在4000元每平方米，再加上营销费用、相关税费等综合考虑，实际销售价将在5000元每平方米以上，这个片区价位在1－2年实施，年递增率无疑超过了10％。

大环境的强势效应促房价上涨

据有关资料显示，2003年全国房屋销售、土地交易和房屋租赁价格分别比上年上涨4.8％、8.3％和1.9％，分别比2002年的涨幅增加1.1、1.4和1.1个百分点。而从各地房地产市场的走势看到，2003年，全国大部分地区的房地产市场呈现“祖国山河一片红”的可喜景象，这种景象还在延续，呈平稳上升趋势。从京、沪、穗市场看到，各地楼市专家对于2004年楼市及价格，积极看好。

戴德梁行对2004年北京商品房（不包括经济适用房）销售走势作了大胆预计，销售面积预计有20％左右的增长，新建商品房住宅预售价格将有5％至7％的升幅，部分受到轨道交通带来土地升值效应的地区，升幅甚至可达到10％。据国家发展改革委、国家统计局日前公布的数据表明，上海房产去年的涨幅居全国第一。上海有关方面出具的数据则认为，申城去年房价的涨幅在25％左右，房价上涨已经引起了上海市社会各方面的重视。日前，上海有关部门也公开表示，2004年房价的涨幅要控制在与上海GDP的增速相当，也就是说在10％左右。

谈及2004年的房地产市场，中海地产、合生创展集团、城启集团、城建集团等8家巨头在一次房地产论坛上都不约而同地表示：今年广州房地产市场价格一定上涨。至于涨多少，一些权威人士说，有望达到10％。 这种大环境的利好，对于深圳楼市，特别是房价，是利好促进。

价格和消化量有望创新高

建筑材料上涨，土地成本上升，政策利好以及大环境促进等因素，使得深圳房价看涨，是必然趋势。深圳不少业内人士及知名专家预计房价涨幅在5％－10％。

同致地产顾问集团董事长王波在谈及建材涨的时候，感触良多。他说，去年深圳市场上基础建材的涨幅趋势，有其特殊性，这种涨幅，将导致今年房价上升。王波认为，受建材大幅涨价、土地成本上升等多种因素影响，今年房价将有望上升5％，甚至更高。

王波认为，按房地产地价、建材、利润3：3：3的市场构成关系，建材与土地成本涨幅达到50％，意味着整体成本上升了15％（扣除销售成本）。15％如果全吃利润，预期利润就没了，那发展商不干。以社会和发展商各消化一半来算，今年房价就可能有8％的增幅，当然，这有点耸人听闻，退一步来说，按30％的增长幅度，今年房价也有5％的增长。

长城地产副总经理宋炳新在一次房地产论坛上说，2003年深圳住宅价格是总体稳中有升，资料显示深圳住宅定价5785元每平方米，对比2002年的增量上涨了4.5％，房价稳中有升。预计今年将保持这个势头，房地产市场价格可继续保持稳中有升的势头。

金地地产副总经理王勇认为，2003年深圳房地产市场应该说是持续健康发展的一年，在良好的宏观经济背景下，2004年深圳的房地产市场又是一个丰收年，而且是一个价格与消化量再创新高的年份。

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去年深圳房价上涨2.55％ 2003年，深圳房地产在经历SARS风潮、央行121号文件后，也迎来了24小时通关，CEPA的签署、18号文下发，宝安、龙岗城市化提速以及加快国际化城市建设等诸多利好因素影响，房地产市场表现出独有魅力。销售面积和住宅销售均价较2002年都有一定程度的增长。

根据市规划与国土资源局的统计资料显示，2003年我市商品房销售面积为868.46万平方米，与2002年的791.70万平方米相比增加了9.7％，市场需求持续旺盛。2003年，我市商品房批准预售面积854.35万平方米，比上年同期下降19.27％，其中住宅批准预售面积为694.42万平方米，比上年同期下降27.77％，供给下降幅度较大。

从价格来看，2003年按照建筑面积计算的住宅销售均价为5680元每平方米，与2002年相比上涨了2.55％。2003年，各区住宅价格均有所上涨，福田区住宅成交均价最高，达到8211元每平方米，比2002年上涨6.5％，罗湖区、南山区住宅均价分别为7746元每平方米和6282元每平方米，分别比2002年上涨16.1％和4.3％，而特区外的宝安、龙岗两区住宅价格分别为3768元每平方米和3487元每平方米，分别比2002年上涨2.3％和3.23％。虽然各区价格都有所上涨，但由于特区外住宅价格较低、交易量所占比例大且价格增长幅度小，导致全市房地产总体价格水平上涨幅度不大。