北海房地产，慎言大发展[转帖]
发贴者: 胡说 时间:2003-6-24 10:42:00
2002年，北海国民经济已经走出历经十年的低谷，出现了明显的发展及持续发展迹象，城市整体经济形势让被压抑了十年的北海经济界人士看到了曙光。今年，北海有一些重大项目投资启动，这些项目包括银滩中区改造、出口加工区、北海大道改造、北海大学经济园区、白虎头渔村改造、中石化炼油厂等。看到这些大项目的落实，确实让人对北海的发展万分心仪，让人们对北海的未来有了新的认识。藉此，有人提出北海拉开了新一轮大开放大发展的序幕，我们认为，这些项目并不构成北海新的大发展，顶多也就是把北海拉回到了一个正常的发展道路上。
2002年，是北海自94年宏观调控以来发展最快的一年，国内生产总值增长了12%，固定资产投资增长了30%，实际利用外资增长了24%，财政收入增长了16%，外贸进出口增长了34%。对于历经多年经济低迷的北海人来说，这个发展成绩是可喜可贺的。尽管如此，在这样的基础上，提大发展，尤其是房地产大发展，依据是不充分的。我们不能因为曾经拥有辉煌，而犯下新的冒进错误。作为中国最早对外开放的城市之一，北海的这个发展速度实在是没有什么值得称道的地方的，这个发展速度显得太一般了，甚至是落后的。如其蠢蠢欲动，不如实实在在地研究一下，作为一个后发展城市的后发展优势。北海只有充分认识自己的后发展优势，制订整体的后发展战略，才会有持续发展的可能。在总体发展战略的基础上，北海应该对目前的“房地产热”，进行适度的调控，将部分带有盲动性质的房地产投资，引导到一个跳跃性、可持续的发展道路上来，为北海长期的可持续发展打基础。
大家知道，北海是最早的沿海开放城市之一，但北海的经济水平也是这些城市中最差的，虽然，北海有过曾经的辉煌，一夜之间，成了国内最著名的投资热土，但来得快，去得也快，北海的经济就象一个人生病，病来如山倒，病去如抽丝，差不多十年时间，北海眼瞪瞪地看着其他城市在快速发展，自己却忍受着低速发展甚至是衰退的折磨。目前的投资高峰，是把北海拉回到一个正常发展的机遇，而不是新的投资狂潮的起点，1992、1993年那样的投资狂潮不可能再发生了。北海应该是在正常发展的基础上，利用自己的后发展优势，重新谋求跳跃性发展。
北海经济的复苏与发展，给处于多年煎熬中的北海房地产界打了一针兴奋剂，人们犹如冬眠中的动物般，面对春天的到来，开始出现久违的骚动。于骚动中，“大发展”、“新一轮房地产热潮”等词汇，频繁出现在业界一些人的表述中，作为一名房地产业内人士，我们认为，北海经济此次发展的启动，是不应该看着是房地产大发展的启动的，北海目前也不具备房地产大发展的条件。
北海的城市人口仅有30余万人（其中相当一部分人没有做归化处置，是作为外地人居住在这个城市的），这样的城市规模，房地产市场容量是十分有限的，每年合理的房地产供应量超过40万M2就会显得过热，北海目前已经达到这个数据。如果对北海现有市区的房地产市场继续加大投资，结果可想而知。
北海的后发展优势的重新认识，是一个如何进行城市定位的问题，也就是说，北海应该在国内外树立一个什么样的城市形象的问题。北海是一个什么样的城市呢？北海不应是一个渔港，北海不应是一个货运港，北海不应是珍珠养殖基地，北海不应是一个工业城，北海也不是一个旅游观光胜地和国家级旅游度假区。北海应该是一个国际海滨度假圣地。24公里长的银滩，其面积是北戴河、青岛、厦门、大连、烟台等所有中国最著名的海滨浴场沙滩的总和，在国际上，也是首屈一指。惟如此独一无二的资源优势，才会保证北海塑造出完全个性化的城市形象。国际海滨度假圣地是北海城市形象定位的最佳选择。
北海是一个尽情享受3S的国际海滨度假圣地，北海是一个盛产南珠的国际海滨度假圣地，北海是一个可以观赏天然红树林的国际海滨度假圣地，北海是一个可以让你跟渔民一起去赶海的国际海滨度假圣地……其市场的开发，在国内度假旅游尚为形成气候的情况下，可以考虑先行一步，超前开拓国际市场。
由此，北海的房地产应该是以旅游房地产为核心的房地产，北海房地产发展的重心应该围绕银滩，将度假旅游作为银滩发展的心脏，着力于把银滩建设成为北海的一个亚城市中心。银滩旅游度假区内房地产业的良性发展，才应是北海房地产走向热潮并大发展的真实表象。银滩在上一轮的经济发展中，已经建设了部分酒店、住宅和购物商场，但功能单一而零散，之余象海泰物业则现在犹如鸡肋。中区改造重点在海滩边的改造，真正涉及旅游房地产的项目还比较少，真正有实力将项目良好运营的就更少。
目前，在银滩落实的真正有实力的房地产项目主要是国际游艇俱乐部、白虎头渔村改造开发及扬帆酒店项目，这几个项目的立足点都是以海滨度假为主导，伴随中国度假经济时代的到来，作为银滩度假区的度假旅游房地产前导性项目，这几个项目成功与否，对北海房地产业的发展将起到晴雨表的作用。
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18777968058 苏老师
