中国局部地区将出现房地产泡沫
　　 我们是否首先看看当下的房地产行情？与10多年前海南的情况有多大的差别？

财经杂志发表了署名为杨彬彬的文章，我很认可他的分析，这篇文章是这样说的：
　　· “总人数不过160万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。短短三年，房价增长超过4倍。最后的遗产，是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。
　　 开发商纷纷逃离或倒闭，银行顿时成为最大的发展商，不少银行的不良贷款率一度高达60％以上。当银行开始着手处置不良资产时，才发现很多抵押项目其实才挖了一个大坑，以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。
　　 1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。如果不是一个偶然的发现，他还准备继续“淘”下去。
　　为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”。包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家，撤回北京发展。
　　一年后的6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下烂尾楼遍地。
　　对于潘石屹以及其他经历过上世纪末“中国经济软着落”的人来说，1993年下半年海南房地产泡沫的破裂，是一段难以磨灭的记忆。
　　1988年8月23日，有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离，成立中国第31个省级行政区。海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的“理想国”。用潘石屹的话说，1989年他坐船来到海南时还是黑蒙蒙一片，第二天醒来，发现一夜之间，岛上已经涌进了15万人。
　　1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期，这座总人数不过160万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。
　　平均每80个人一家房地产公司，这些公司当然不都是为了盖房子。事实上，大部分人和潘石屹一样，都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏，他们手里传的是地皮。
　　时隔十五年，下面的这组统计数字，依然能让我们感受到当年游戏的热火朝天：
　　1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩；
　　同年，海口市经济增长率达到了惊人的83％，另一个热点城市三亚也达到了73.6％，海南全省财政收入的40％来源于房地产业；
　　据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年，增长超过4倍。
　　与海南隔海相望的广西省北海市，房地产开发的火爆程度也毫不逊色。
　　1992年，这座原本只有10万人的小城冒出了1000多家房地产公司，全国各地驻扎在北海的炒家达50余万人。经过轮番倒手，政府几万元/亩批出去的地能炒到100多万元/亩，当地政府一年批出去的土地就达80平方公里。以至于次年前来视察的朱镕基副总理忍不住提醒当地政府：“北海不同于我的上海…… （北海建设）要量力而行”。
　　在这场空前豪赌中，政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角。其中银行不仅充当了游戏的鼓手和输血机，自己也忍不住客串了一把玩家的角色。
　　泡沫生成期间，以四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，总数不下千亿。
　　几乎所有的开发商都成了银行的债务人。精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋，把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。
　　据潘石屹本人透露，他和几位合伙人在海南炒房的第一笔资金500万元，就是通过一个北京朋友从银行弄到的贷款。
　　由于投机性需求已经占到了市场的70％以上，一些房子甚至还停留在设计图纸阶段，就已经被卖了好几道手。
　　每一个玩家都想在游戏结束前赶快把手中的“花”传给下一个人。只是，不是每个人都有潘石屹这样的好运气。1993年6月23日，当最后一群接到“花”的玩家正在紧张寻找下家时，终场哨声突然毫无征兆地吹响。当天，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业；
　　次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。
　　这场调控的遗产，是给占全国0.6％总人口的海南省留下了占全国10％的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。
　　一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。
　　开发商纷纷逃离或倒闭，银行顿时成为最大的发展商，不少银行的不良贷款率一度高达60％以上。当银行开始着手处置不良资产时，才发现很多抵押项目其实才挖了一个大坑，以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。更糟糕的是，不少楼盘还欠着大量的工程款，有的甚至先后抵押了多次。
　　即使是已经建成的抵押项目，由于泡沫破裂后，项目大幅贬值，其处置难度也超过想象。据统计，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达267个，报建面积760万平方米，其中现房面积近8万平方米，占海南房地产存量的20％，现金回收比例不足20％。
　　一些老牌券商如华夏证券、南方证券因在海南进行了大量房地产直接投资，同样损失惨重。为此，证监会不得不在2001年4月全面叫停券商直接投资。
　　1995年8月，海南省政府决定成立海南发展银行，以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。但是这一亡羊补牢之举并未奏效。仅仅两年零10个月，海南发展银行就出现了挤兑风波。1998年6月21日，央行不得不宣布关闭海发行，这也是新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。
　　据了解，从1999年开始，海南省用了整整七年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。截至2006年10月，全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷，占闲置总量的98.17％，处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6％。
　　从2006年下半年开始，元气大伤的海南房地产也开始出现了缓慢的恢复性增长，不过，总成交量仍然有限。当年侥幸逃过一劫的潘石屹提醒人们：海南房产泡沫的后遗症仍未彻底结束。眼下正在全国其他城市蔓延的这场“史上最坚硬的泡沫”，究竟会不会重蹈十五年前海南的覆辙，没有人能说得清。”
　　 开发建设单位的目的是最大限度的追求高利润。由于土地价格的不断提高，天价地皮的产生，必然导致天价房价的诞生。政府与开发商的关系就是你给我交钱，我交给你土地，你给的钱多，我给你好地块，你给的钱多，我就协助你开发，给你保驾护航。这样一来，已经从应该走的市场规律和价格规律演变成政府与企业间的合作关系，其带来的商品自然也就不符合价值规律。这种畸形的市场规律到底能坚持多久？
　　很多经济学家认为房地产没有出现泡沫，也不会出现泡沫。我对此并不乐观。93年海南的房地产泡沫给了我们起到了警示作用，这个血的教训已经告诉我们要按照客观规律办事，不按照客观规律办事，必然要出现问题。北京房价在短期内持续走高是一定的，但会有一个临界点，一旦超出了临界点，将必然产生泡沫。北京部分楼盘的高价和市场销售走势，正在产生局部泡沫的前期迹象，不能不警觉。
　　今年政府多次提高存款利率，以期改变投资过热。M1持续增长，M2 持续减量，给政府带来不小的压力。其中，M1 的走向，多半是流向房地产和股市。根据抽样调查，北京、上海、南京、深圳和杭州5城市，10%强的居民拥有2套以上住房，这部分中多半是用作投资的。使得房价持续走高的原因，除了土地价格、开发商囤积等因素外，移民，是一个十分重要的原因。而炒房团则起到了推波助澜的作用（非根本性作用）。
　　如果不进行有效的控制，未来3年内，上述5个城市的房价均有可能达到2000年香港和澳门的价格。如果拿房价作为一个城市的竞争力指标之一的话，并不符合国情，也不符合客观规律。很多发达国家的中心城市的房价，并不是最高的，它是和当地的经济状况、人口、社会福利等紧密联系的。我们国家一个重要因素影响房价就是炒作，在并不完善的房地产市场，仅炒作因素来哄抬房价，起到了关键作用。老百姓的实际辨别能力毕竟还处于初始阶段，那种跟风、随大流的思想一直根深蒂固，租房不如买房的思想一直没有改变，政府调控乏力一直没有改善都造成今天的局面。
　　许多开发商成立之初，可以说是个空架子，根本不具备开发实力。不少企业老板原来就是包工头，直到如何开发的路子，通过各种渠道从银行搞到钱，从政府疏通关系弄到地皮，一夜之间成为亿万富翁。不少批地的部门公务员，私下成为开发商的董事，成为开发商的打工者，并非天方夜谭。很多高官的落马，都和此有直接关系。
　　河南省商丘市的房价，和全国其他中等城市一样，在5年前均价在700元一下，现在已经翻番，而当地的购买水平毕竟有限，大量的闲置，造成很大的浪费。内蒙古自治区的首府呼市，5年前的房价基本上维持在1000-1500元之间，现在已经翻了4倍以上，房子的空置率达到了30%以上。事实上，土地价格并没有翻4倍，原材料价格也没有翻4倍，企业自主定价成为高房价的根源之一。所以，房价的降价空间是十分明显的，如果政府部门采取必要的措施限制房价，遏制这种风头还是有可能的。如果不采取必要的措施，房价的持续走高不会停止，而泡沫的风险必然加大。
　　局部地区出现泡沫现象，也是十分正常的，这显然符合价值规律。政府也没必要大惊小怪。但绝对不能出现海南现象，一旦出现，将会影响整个国家的经济。
　　综合治理是当前政府应该考虑的问题。政府、银行、开发商这个铁三角如果不打破，巨大的社会问题不可避免的将重演。

一年期存款利率2.25%，CPI3.3%，如此下来，100万存一年，实际损失10000元。实际上，现在是钱太多了，流动性严重宽松，通胀实际存在，预期很严重。在这种情况下，肯定是持有资产为上策。
92年与现在最大的不同，那时是局部流动性过剩，在北海热火朝天炒房的时候，全国绝大部分地区都还没有房地产开发呢。政策也不同，政府采取的是硬着陆，一下子就把资金给断了，现在只能软着陆，经济形势不好，还放松政策来救市，指着房地产保八。
不可守株待兔思维。

师兄的公司现在是不是代理费冇够发工资了？出来浮头了

唉，能说啥呢？

回顾一下历史

楼主师兄于2010-08-31 11:15发表的  :一年期存款利率2.25%，CPI3.3%，如此下来，100万存一年，实际损失10000元。实际上，现在是钱太多了，流动性严重宽松，通胀实际存在，预期很严重。在这种情况下，肯定是持有资产为上策。
92年与现在最大的不同，那时是局部流动性过剩，在北海热火朝天炒房的时候，全国绝大部分地区.. (2010-08-31 11:15) 

中共中央常委会的房地产精神你没读吗？文件再三强调，再也不会在经济形势低迷时，动用“房地产”这个“夜壶”了。

2019下半年，楼市要凉了？炒房客彻底要歇了？

原创：财兔君财兔金融说1周前


高层表态，重新定调房地产市场


7月30日，备受关注的中共中央政治局会议定调了楼市的走势。





高层对楼市明确的态度—坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。


财兔君梳理了近些年政治局会议的表态，本次是第一次极为罕见地提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，降低经济发展对房地产的依赖，对于政府来说实在是不易。


随后，人民日报发表了评论：炒房，此路不通！并且还伴随着“炒房客早该凉凉”，“别幻想靠房地产刺激经济”等义正辞严的措辞。


本次政治局的态度明确，不会再像之前那样，一旦遇到经济下行的情况，就刺激房地产市场，以提振国民经济。


风声鹤唳，地产商、炒房客要疯了


昨日的消息，直接反映在资本市场，地产股应声大跌，今天早盘已蒸发500亿！





财兔君从地产经济学家邓浩志得知，广州F字头千亿房企宣布今年不再拿地的消息后，又收到确切消息，总部在广州的HJ字头的大房企也宣布暂停拿地。另收到消息，总部在广州的千亿Y字头房企计划在三季度开始，集团下属项目全线降价销售。


据财兔君对地产商的观察，广州F字头千亿房企即为富力地产、广州的HJ字头的大房企即为合景泰富地产、Y字头房企就是雅居乐地产。


看来2019下半年楼市腥风血雨再起，房企基本上都是高负债公司，地产商如果积极拿地，地产商自然是看好后市的，比如王健林近一年也是频繁攻城略地。


如果地产商不在拿地，又是什么样的信号？人民法院数据，截止到2019年7月23日，全国已经有271家房地产企业宣告破产清算。


而对于老百姓痛恨的炒房客，下半年应该是痛上加痛。有大量的炒房客们，是冒险借了外面的钱，加了杠杆来囤房的。


借钱必须是找金融机构贷款，贷款成本又是较高的。原本的套路是高位出货，但是近一年来，大部分城市的房子涨幅有限，而且限售直接把炒房客逼上了奔溃边缘。比如北上广地区，房价一直徘徊不前，房价不动，炒房客心里真的是慌得一笔。


相当一部分人借款渠道就是网贷，房子卖不掉，还不掉钱，就成了老赖，P2P出借人就成了牺牲品。





房价接下来怎么走？刚需怎么办？


房价大跌希望不大！稳楼市的意思就是稳定在一个合理的区间运行，稳定压倒一切。


“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，并不意味着要将其抛弃，只是慢慢的减少比重。


事实上，我们的城镇化距离还是有差距的，而且部分城市的老城区改造仍然如火如荼的进行。


举两个例子就知道了。


苏州今日升级调控政策，苏州户口依然可以买3套房，都是想要稳住市场。


大连也出台了限价政策，这个过程中设定了涨跌幅，即短期内不允许上涨，但同时下跌幅度不能高于5%，也就是要稳住。


如今的房地产的逻辑已经和过去完全不同，房地产作为中国最好投资的日子结束了。



“房住不炒”是民心所向，不光有房子的人可以换更好的房子住，还要没房子的人可以有房住。


所以，总的来说，一二线城市和热点三线城市，短期投资机会没有了，倒是多少给刚需族留了一些空间。