以限制跨省及投资性购房为核心内容的楼市新政出台已经一个半月，表面上看，不论北京、上海，还是北海，楼价并末见有多少下降，甚至还有少许上涨，管理层看在眼里，人民日报，新华社不得不继续发评论“引导”。那只看得见而又不甘寂寞的政策之手随时有可能再次挥舞。其实，每次政策出台后都有个发酵期，而北海又通常要再滞后一段时间才见效，所以，不必要急于看结果。以笔者亲眼目睹北海楼市风云近二十年的心得，这次的确需要认真对待，因为它不是一个单纯的政策，而是标志着一个“新政”的开始。从98年住房找政府终结转变为找市场，至今正好12年，刚好一个轮回，从中国很多事情都在极左与极右间运行的规律看，现在也到转折时点了。


北海楼市现状及未来可用下面的顺口溜加以概括：

O九疯涨一小倍外省业主占主导
城市配套跟不上楼盘品质难提高
阳光空气进房价房租拜托传销佬
借钱交税将再现一批老板会跌倒
此时正好练内功北海楼市前景妙

一、09年疯涨一小倍

北海的民间高利贷利息大多在月息三分四分左右，五分息的很少，但如果你09年初在北海买了房子，到09年底账面利润普遍有一小倍，也就是50%以上，超过高利贷了，这算不算疯涨？当然算了。有什么生意年回报率在五成以上？这个涨幅已经超过上海等大城市。但是大多数房地产的拥有者（个人，政府，开发商以及利益相关方银行）不认为房价涨的太多需要歇歇，内心都不希望房价下跌，而是希望继续上涨，所以房价下跌比上涨要困难，道理很简单，上涨时商品的价格由买方决定，而下跌时商品的价格由该商品的拥有者决定，除非商品的拥有者同盟顶不住，自愿降价。现在的形势是再难也难免一跌了，因为决定房地产这个行业的三个重要因素宏观政策、金融支持、购房者群体发生了变化。

二、外省业主占主导

为北海房价一小倍涨幅做出贡献的是近九成的外省购房者，虽然在买涨不买跌的赚钱效应下有少量本地人参与其中，但所占比例极低。以广东路某楼盘为例，近700套房子的95%购房者为黑龙江、吉林、山东、河南等外省客户，广西区内包括北海购房者只占5%。宜居北海和移居北海的趋势已经不容置疑。问题是现在的政策是否仍然支持95%的外省人像以前那样自由地来北海购房？如果是那北海的楼市不用丝毫担心，如果不是，那就很让人不安。现在的情况是，多数银行暂停了外省人的购房按揭，少数仍给予外省人购房按揭的银行也将因银根紧缩而暂停。

三、城市配套跟不上

与如火如荼的房地产开发建设相比，北海城市配套严重滞后，很多楼盘在上下水不通，道路不通没有路灯的状态下摸黑上马，这些开发商幻想着政府的配套设施建设会与他们的房子建设同步。凡是在北海生活有些年数的人都知道这真的就是一种幻想。虽然本届政府发誓要在三年内修建30余条民生路，但北海的基础设施历史欠账太多，不是三两年能还清的。看看广东路、西藏路、云南路这些通车多年的城市干道，至今雨水、污水排放不畅，每到雨季便成泽国，沿路居民进出两难，就可想见事情不是那么容易解决的。

四、楼盘品质难提高

房子的品质是由开发商理念，设计团队的水准，施工队伍的素质，地方部门的监管水平，建筑材料供应体系等多因素综合决定的。不太乐观的是这些方面北海差距蛮大，不用把北海的房子与省会大城市比，就是与同级别的中山、珠海、青岛、大连、厦门等地级市相比也是差距巨大。最主要体现在环境品质，建筑材料品质，建设质量，物业管理水平几方面。尽管北海是全国商品房开发的先驱城市之一，但城市的综合管理水平决定了即使再过十年北海的房子质量也不太可能有质的飞跃。

看看成都市五千左右的房子环境可以做到什么水平



五、阳光空气进房价

房价是城市综合价值的货币表现形式之一，像北京上海这样的特大城市，国家在相当长的历史岁月里尤其是最近几年进行了海量般的巨大投入，其城市综合价值已经堪称世界一流，因此，其真实的房价不是普通人所能接受的，也不需要普通人接受。但像北海这种城市基础配套、小区环境、建筑品质均有很大差距的房子为何也会获得较高定价卖到五六千呢？这主要是北海的空气、阳光、沙滩这些自然资源得到了部分人的认可并获得了较高的定价进入房价中。从长期来看，北海的阳光空气作为奢侈品将获得更高的定价，而且，如果城市基础配套设施更加完善优秀，其获得的溢价将会更大，因为健康是无价的，人们追求健康的意愿是无止境的，要不最近怎么会把绿豆炒到贵过肉？

六、房租拜托传销佬

现在北京上海的房租回报率只有2%左右，而北海可以达到6%，难道说北海的商业机会大过北京上海不成？当然不是。北海的房租是因为传销人员多而畸形抬高的结果。最近政府重拳打击传销，北海大道东段某大型社区人去楼空，房租骤然下跌至2%左右的回报水平。698传销（或称1040工程）在北海流行已有三四年，对提升北海房租水平功不可没，一旦传销大军解散，北海的房租会下跌到什么水平真是不敢想象，而如果房租大降，支撑北海房价的直接依据便不复存在。（待续）

七、借钱交税将再现

由于北海对房企所得税、土地增值税长期以来按销售收入的一定比例预征，而没有清算，这让一些企业产生了错觉，以为税收问题就此了结了，一些企业根本就没有为此预留资金，07年清算房企所得税时，一些房企不得不借高利贷交税。最近国家税务总局下文要求对房企项目土地增值税进行清算。对房企而言，所得税与土地增值税始终是悬在头上的两把剑，一旦掉下重者伤命轻者断臂。举一个简单例子，假如你在06年前以20万元/亩的单价买了10亩地，现在该宗地已升值到300万元/亩了。很多人就以为你如果卖掉的话会赚300*10-20*10=2800万元。事实上如果税收严格清算，你要交约168万元营业税；1450万元土地增值税；273万元所得税。你实际的利润是3000-200-168-1450-273=909万元！这可能是大多数人没想到的，原因就在于他们没有考虑到这个1700余万元的应交巨额土地增值税和所得税（现行预征数仅约200万元）。现在很多房企老板也没有这个认识和准备，一旦清算这两种税，那只能不情愿的交出银子了，有的可能要借高利贷交税，一批老板可能过不了这一关而倒下。

八、此时正好练内功

就一个产业的健康发展来说，楼市新政不仅仅是家长对一个孩子打一巴掌而对另一个孩子摸摸头式的安慰一下这么简单。它的确到了一个该反思的时点了。就北海来说又何尝不是如此呢？那些连路、路灯、下水管道、菜场都没有的地方也在大规模的建设商品房难道不需要等等吗？那些在去年卖了房子正在数钱的开发商不需要摸出一二张给小区买几棵像样的树种下，把渗水的外墙修补一下吗？

九、北海楼市前景妙

可以预见，北海如果能在小东书记带领下今年再修12条民生路，明年还修10条民生路，并把这些路的路灯安装好，下水管安好，行道树种好，然后把这些路管理好；北海的房地产开发商转变观念，多多学习其它城市的先进开发理念，把房子和小区的品质做好，北海楼市的前景会比北海的天更蓝！即使在相当长的时期内限制外省人按揭购房，能把北海的阳光空气视为奢侈品并出钱购买的人用得着向银行借钱买房吗？
阿力
2010/06/01

不是一般的长

楼市，偶对你有说不出的痛。

房子，太复杂。

妻子，太嘈杂

品质太差是北海楼市最根本的问题！

等2000再买

估计又是八股文...


回头看了,感觉还不错,花了不少精力...

真正的如何走,真的看不清楚,只能是估计.

不过,感觉非常不正常的事情,总会回归正常的,如分析的那样,太暴利了,绝对比码头的鱼霸,比卖摇头丸之类的人暴利,感觉肯定不会长久这样的.
北海也支撑不起,也支持不了外地人过来北海撑着这么高的的房价.

楼市？我不想再说了

城市配套太差，新修的路非机动车道没有，连绿化都没有，还什么宜居城市，旅游城市，跟县城差不多

暂时与我无关。

关于增值税的提醒非常好。

废话太多！！

阿力的贴子偶喜欢看，楼主估计是专门搞政策研究的，分析的比较到位，话都说到了点子上！！但好多事情实施起来确实很难。