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风起绿洲吹浪去——八卦楼市新政的影响

发表于: 2010-04-26 08:37 5490人阅读 21人回复只看楼主 | 第1页 | 最后一页

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共2页

遥远的星空

北海新人

精华2

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( 一 )

四月十四日起，国家陆续出台了一系列针对楼市虚火过盛的调控政策，是谓楼市新政。
一九九八年，为应对骤然而来的亚洲金融风暴，江朱政权决定启动楼市，救难救急。12年来，楼市几经嬗变，终于演变成为声势浩大的造富运动，并于去年上演了末路疯狂。而楼市的每次嬗变，起催化作用的，恰恰是不同时期的楼市政策。
正因如此，本次楼市新政甫出，立刻引发多空激辩，双方各有所据，各执一词，互不服气。
楼市新政对楼市的影响几何？在新政下，北海楼市将走向何方？
厘清这个谜团，需要把眼光聚焦在楼价为何高歌猛进,楼市新政的客观内涵和当局的调控背景等三个问题上。
楼市为何狂飙突进，一日千里？
透过楼价的谜面，人们不难发现推动楼价疯狂上涨的背后推手。
——城市化伊始，数以亿计的农村人口涌向城市，客观上形成了庞大的住房需求。
——富裕起来的城市原住民，卖旧买新或租旧买新，由此产生的改善居住条件的需求。
——户籍松动，视界开阔加上骤然发达的新贵新富对优势自然资源和社会资源的抢占。一批批小富的人们从内地涌向沿海，从北方涌向南方，从山上涌向平原；一批批大富新贵从小镇小城涌向中心城市，造成了“小富进城，大富进京”的壮观景象。
——物价上涨加上投资渠道不畅，使房地产成为城市中产阶级家庭资本保值增值的投资品。
——贪婪的心理和炫富的愿望，令高尚住宅，高级别墅，嬗变为豪绅巨富的收藏品和展示物。君不闻时下俚语：穿金戴银土八路，公寓丰田是小富，鲍参肚翅是中产，豪宅美女才算富。
——疯狂的炒作和无忌的投机，炒爆了楼价。
——货币注水和信贷杠杆，直接推高了楼价,撬动了楼市。
——过低的占有成本和保有成本，助长了对优势资源的强占据有。
——地方大员的昏庸无能和政绩需求，加重了地方财政对土地出让的依赖。
——官员、开发商、银行和炒家的蛇鼠一窝，推高了房地产的开发成本。
这些因素的交互作用和共振作用，推动着房价不断上涨。(未完待续)

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主楼 2010-04-26 08:37

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蛋蛋淡淡

北海通

精华1

原帖由 遥远的星空 于 2010-4-26 08:37 发表
官员、开发商、银行和炒家的蛇鼠一窝

正解.

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沙发 2010-04-26 09:05

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海·印象

北海土著

楼主够牛

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3楼 2010-04-26 09:06

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大光沙布衣

北海土著

看看热闹算了~~~~

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4楼 2010-04-26 09:25

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新西兰原装奶粉

北海通

官员、开发商、银行和炒家的蛇鼠一窝，推高了房地产的开发成本。

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5楼 2010-04-26 09:25

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紫心

北海土著

精华3

分析的很好，药方呢？

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6楼 2010-04-26 09:42

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xixi14

老北海

字体太大

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7楼 2010-04-26 09:56

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小兵嘎嘎

北海土著

君不闻时下俚语：穿金戴银土八路，公寓丰田是小富，鲍参肚翅是中产，豪宅美女才算富。

死了，按这标准，我都成“觅食佬”了。

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8楼 2010-04-26 10:06

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漫步者在北海

北海通

看看，不出声

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9楼 2010-04-26 11:50

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huangxiaoming

老北海

楼价何时才能跌下来啊！！！！

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10楼 2010-04-26 12:31

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杰笑

老北海

全部都是一队的。

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11楼 2010-04-26 12:51

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a449774251

北海通

LZ你不做领导就浪费了

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12楼 2010-04-26 15:52

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遥远的星空

北海新人

精华2

请教诸位,每次发贴时,预览都是大字,发出后变为小字。怎么解决这个问题？赐教。
还是再发一遍。

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楼主 13楼 2010-04-26 20:06

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遥远的星空

北海新人

精华2

( 二 )

那么，本次楼市新政是辨证施治还是头病医头，甚或头病医脚呢？
这里先还原本次楼市新政的具体内容。
第一，加大土地供应力度，平滑供求关系。据国土部的安排，今年全国城市用于住宅开发的土地面积由09年的7.6万公顷，增加至18.7万公顷，净增加1.37倍，其中商品房开发用地7.5万公顷，保障性住房的用地11.2万公顷，相对应的楼房面积大约为9亿平方米和16亿平方米上下。
第二，加大保障住房的建设力度，保障住房的现实需求。国家要求地方政府将土地出让收入的大部或全部用于保障住房的建设。符合条件的公民购买第一套商品房，其首付比例和贷款利息不变。
第三，加大房价上涨的问责力度，变房价由市场单一调节为行政、市场双重调节。
第四，调控通涨预期，收紧市场流动性。此前央行通过两次上调存款准备金率和连续公开市场操作，已先后回收流动性三万亿元左右，货币注水速度明显放缓。
第五，缩短信贷杠杆长度，冷却改善性住房需求。对居民购买第二套住房的，首付比例提高到50%，贷款利率提高到基准利率的1.1倍，增加了改善性住房的购买成本。
第六，暂停购买第三套住房的房贷，设限异地购房的贷款，抑制投机性需求。
第七,限制开发商购地信贷和市场融资,减弱开发商抬高地价的冲动.
应该看到,与以往不同,本次楼市新政,不再是“喀秋莎”，打击的是相同的面；而是战斧式巡航导弹，打击的是不同的点。
前列推动房价快速上涨的诸多因素，在本次楼市新政的精确打击中，大部分被涵盖了。
尚未受波及的恐怕只有投资性需求、房产资源占有成本低廉和地方政府依靠土地财政等三个因素。
但是，这不要紧，因为已经出台的楼市新政，只是“降龙十八掌”的前半套“飞龙在天”，还有后半套“潜龙在渊”尚未祭出。
目前，学术界，舆论界对“潜龙在渊”的内容颇多猜测，舆论集中在两个问题上，一个是房贷进一步去杠杆化，另一个是修订1986年颁发实行《房地产税征收条例》，实行分级征税，同时区别不同物业分别征收不同税率的房产交易印花税，通过增加税负，抑制投资性住房需求。同时实现地方政府的财政收入，由出让土地转向依靠税收。
学界比较一致的看法是：刺破楼市泡沫的利器有三把，即：增加供给、房贷去杠杆化和开征房产税。
本次楼市新政的前半套正好运用了三把利剑中的一把半。
新政预留了巨大的调控空间。（未完待续）