按套内卖房引发三大悬念 开发商公摊部分更加用心
日前出台的“北京市城市房地产转让管理办法”结束了北京商品住宅是否实行按套内面积销售的悬念，也使北京市成为继重庆市后的第二个采用这种方式计价的城市。
套内卖房能否避免套内缩水、房屋单价会否提高甚至以前“剪不断理还乱”公用部位是否偷工减料仍成为很多人心中的悬念。有人预言：套内卖房时代，有远见的开发商反而在公摊部分上更加用心，以此为卖点吸引购房者。
■按套卖房是大势所趋
建设部曾在２００２年５月份下发了“关于整顿房地产市场秩序的通知”，其中提到要积极推行按套或套内面积销售商品房的计价标准。建设部一位人士说，按使用面积售房，可以增强商品房面积测算的透明度，便于消费者自我计算，减少因对公用面积分摊的不同理解带来的交易纠纷，既有利于维护消费者合法权益，对守法经营的开发商也是有利的。
由于现在公摊面积没有一定的计算方式，而且公摊部位种类繁多，购房人弄不清楚泵房、变电室等共用部位的位置和面积情况，也就无法得知摊入自己房子的公摊是否准确。而按套内建筑面积，购房人基本上可以从图纸上看出面积情况，绝大多数消费者都认为“按套内面积卖房是一件大好事”。
消费者认为，这是对消费者知情权的尊重，可以避免开发商多计算公共面积来增加利润。购房专家刘宏诚告诉记者，老百姓最关心的是套内建筑面积问题，这个规定对避免面积纠纷效果会比较好，比按建筑面积售房有所进步。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，目前的计价方式对于消费者来说过于复杂和专业。他认为在现行条件下，按使用面积售房对消费者是比较有利的。他同时提出，国际上流行的按套计价的方式恐怕才是最终的发展方向。
■购房总价会不会提高
购房人由此引发的担心是会否抬升房价，一位购房人说：“房子的价格是否太高，购房人心中都有数。”市国土房管局有关负责人在接受记者采访时表示，按套内销售，不会引起房屋销售价格上涨。因为这种销售方式，把共用部位的分摊也就是公摊的成本已经计入套内建筑面积中，尽管从表面上看，销售单价提高了，但实际上总购房价并没有变。以建筑面积每平方米４０００元、１００平方米的房子为例，假如套内建筑面积为８０平方米，公摊面积为２０平方米，总购房款为４０万元，如果按套内面积计价，单价上升到每平方米５０００元，总购房款仍为４０万元。
“这就相当于以前连骨头带肉一起卖，现在只卖肉，不会发生重量不变但骨头多了肉少了的情况，这也是目前出现面积掺水的典型情况，即总面积没变，但套内面积少了，公摊面积大了”，这位负责人说。
一位业内人士认为房价的变数还包括回落：“理论上说，按套内卖房后，单价应该有一定程度的上升，没有达到这个程度便意味着房价回落。”他认为，其中原因一是面积的厘清有利于消费者对成本的核算；二是购房人持币待购，架不住有人“挥泪甩卖”。
■公用面积会不会偷手
如果是一个大厅狭窄、电梯间局促、配套简陋，你会不会选择这样的楼盘，你的回答当然是：不会。实行了按套内面积计价，很多人担心开发商会在公用面积上偷工减料，使消费者受到损害。对此，一位购房人却不以为然：“消费者完全可以自由选择买还是不买这样的房子，也可以在合同中约定关于配套设施的条款。”
建元律师事务所律师王建文则不太乐观：“从合同法来说，计价方式是合同的一部分，就像卖菜，按斤卖改成按公斤卖并不能解决缺斤短两的问题。公摊面积涉及房子舒适度问题，应该有相应的指导标准。”
他认为，按套内卖房会不会出现一种误导，购房者认为公摊和自己没关系，从而忽略行使 对公摊面积的知情权，这将对自己的利益更为不利。原来按总面积计算的时候，起码还会很计较公摊面积是多少，现在按套内建筑面积计价了以后，售楼人员也许会说，反正公摊面积也不计价，其实羊毛出在羊身上。
会否导致楼盘开发只注重使用空间而忽视公共空间，开发商更有发言权。ＳＯＨＯ中国公司董事长潘石屹认为，讲求信誉的开发商不会在公摊面积上做手脚，反而会把公用面积做好。
同时，购房人也会顺势而变，将关注的眼光转向公用面积，今后买房时购房人可能改问：大堂、楼梯间的面积是多少？不过，一位建筑师提醒购房人，实行套内面积卖房，有的开发商会让套内面积“承担”以前公用部位的作用，如将管道竖井设计在套内，购房人买房时还要多加注意。
[ Last edited by 斋啡 on 2003-12-12 at 21:43 ]
18777968058 苏老师
