广西壮族自治区物业服务收费管理实施办法
桂价格[2005]138号



--------------------------------------------------------------------------------
第一条 为规范我区物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》、《广西壮族自治区物业管理条例》等规定，制定本实施办法。

第二条 本实施办法适用于经各级工商行政管理机关登记注册，并持有建设行政主管部门核发的物业管理资质证书的物业管理企业，按照物业服务合同的约定开展物业服务活动的收费管理。

第三条 本实施办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条 自治区政府价格主管部门会同自治区建设行政主管部门负责制定全区物业服务收费管理办法，并负责全区物业服务收费的监督管理工作。

各市、县人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门按照属地化管理的原则，具体负责当地物业服务收费的监督管理工作。

第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。制定物业服务收费，既要考虑物业服务质量、服务成本、硬件配套设施等因素，也要考虑广大业主的承受能力。

第七条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价的价格管理方式。由建设单位选聘物业管理企业对普通住宅区进行物业管理的服务收费，实行政府指导价；对由全体业主或业主大会选聘物业管理企业进行物业管理的服务收费和别墅区、非住宅区的物业管理服务收费，实行市场调节价。

第八条　物业服务收费实行政府指导价的由市、县人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价和浮动幅度（上下不超过15%），并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

第九条 物业服务收费实行市场调节价的，建设单位或业主与物业管理企业应在服务合同中约定物业服务的内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间、合同期限等内容。

第十条　物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第十一条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用，具体采用何种方式由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十二条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十三条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十四条 物业管理企业对装修住宅进行指导和监督，不得收取装修管理费、服务费、装修保证金。装修过程破坏公共部位及设施的，如承重墙、墙埋水电线、电话线等需要恢复的费用和装修垃圾的清运费用，按实际发生数额，由业主或使用人承担。

第十五条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十六条　物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十七条　物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十八条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。空置物业收费由各市价格主管部门根据当地具体情况确定。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第十九条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第二十条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、垃圾清运处理等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十一条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，签订书面服务合同或者业主临时公约。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十二条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十三条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第二十四条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十五条 本实施办法由广西壮族自治区物价局会同建设厅负责解释。

第二十六条 各市价格主管部门可依据本办法制定实施细则，并报自治区价格主管部门备案。

第二十七条 本实施办法自二OO五年六月一日起试行一年，本实施办法发布之前的有关规定与本办法相抵触的，以本办法为准。

[ Last edited by yinyihua9527 on 2005-6-21 at 21:40 ]