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2002-06-19 09:30:15 新快报广东法制律师事务所 王新晖
南方网讯 １９９９年１月２８日，胡生与某房地产公司签订了《房地产预售契约》（下称《契约》），约定购买某花园的两个单元，于１９９９年１０月３１日正式交付使用；并约定迟交楼违约金为以实际已付房价款总额每日千分之一计算。但直到２０００年１２月１日，房地产公司才向胡生发出“入伙通知书”。
胡生遂于２００１年３月５日通过律师发《律师函》给某房地产公司，要求房地产公司依约承担逾期交楼的违约责任，支付按约定的违约金。经多次协商后，某房地产公司致函胡生称：该公司延期交楼事出有因：
１、施工过程发现施工之前不知道的国防电缆经过，发现工地有未探明的软弱夹层延误工期；
２、连绵的雨天影响工期；
３、由于“国检”、“卫检”、“领导人来”等因素而停工；
４、由于市电力工业局外电施工拖延而延误工期。
因延期的时间的总和已超过实际的逾期交楼时间，考虑部分延期时间重叠的因素，该司应当免除全部的违约责任，不应该向胡生支付违约金。
胡生不能接受这个解释，向本律师事务所提出咨询。
不可抗力是免责的关键
本案涉及的主要法律问题是某房地产公司是否可以全部或部分免除其逾期交楼的违约责任，在同类案件中，这个问题经常是争议的焦点。本案中，某房地产公司提出的违约免责的理由是较为典型的，那么，这些理由再法律上能不能成立呢？
首先，逾期交楼的免责理由关系到发展商违约责任的全部或部分免除，以及业主约定违约金的减少甚至得不到，不是随便提出来就能成立的，成立必须具备法定和约定的条件；根据契约约定和有关法律，一般情况下，至少应当具备如下条件：１、免责事实必须属于不可抗力。《合同法》第１１７条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”同时，除另有约定外，一般《契约》也约定只有不可抗力才可以给予免责，本案便是如此。这是判断免责是否成立的关键；２、免责事实发生的时间必须是签约之后。签约之前发生的任何事实都是可以预见的，发展商可以据此调整交楼时间，不能免责；３、发展商必须将免责理由及时通知业主并出具证明。《合同法》第１１８条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”这既保障了业主的知情权，而且在一定程度上保证了免责事实的客观性和真实性；４、免责理由必须经过政府有关部门的证明为依据。本发展商必须在《合同法》第１１８条规定的“合理期限内”出示政府部门的有关证明。
当然，由于房地产施工、建设是一个复杂的工程，工程延期存在多种客观原因；因此，人民法院在审理案件的时候，可以行使一定的自由裁量权，依照公平合理的《民法通则》基本原则，对不完全具备以上条件的免责理由进行酌情采纳。
理由虽有，发展商仍责不能免
现根据以上的依据和有关的司法实践，逐一分析如下：
一、地产公司所称第一个原因均发生在双方签订《契约》前，并非不可预见的事项，地产公司应考虑到会对工程造成影响，仍约定了交楼较近的日期，免责理由不能成立；
二、至于天气原因，因未发生洪涝灾害，不属不可抗力，且地产商从未正式通知业主有关情况，不能免责；
三、至于第三个原因，虽然不属于不可抗力的社会原因范围内，但考虑到其确属于建设中不可控制的因素和主观难以克服的客观事实，并造成了工程在一定期间无法进行，应当酌情给予免责，但还需视具体证据及是否履行通知义务而确定免责的幅度；
四、第四个原因是地产公司与市电力工业局之间的另外法律关系，地产公司可以通过合法的途径要求外电施工部门承担延误的过错责任，不是本案的事实，更不是免责理由。但也判决认为，在我国国情下，向外电施工部门完全实现请求是困难的，故依照公平合理及诚实信用的原则，应当酌情予以部分免责。
另外，虽然约定交楼时间距今已两年，正常诉讼时效已过，但据《民法通则》第１４０条的规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”胡生已致函某房地产公司，诉讼时效依法已经中断，从致函日期起重新计算诉讼时效期间，即胡生在２００１年３月５日到２００３年３月４日这段时间中都可以依法向人民法院提起与某房地产公司逾期交楼纠纷的诉讼。
编辑：欧阳星
18777968058 苏老师
