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沿海时报最近发表的一个文章：北海房地产复苏的现状与成因


北海房地产复苏的现状与成因

上世纪九十年代的房地产发展起伏
经历了上世纪90年代初期北海房地产热的人们都会记得当时红火的城市开发热潮：乡镇企业城、港澳经济开发区、现代产业城、四川开发区、贵州开发区、湖南开发区、华侨开发区、北海工业开发区、新南洋开发区等一个个开发区破土动工，千余家房地产开发公司结彩燃鞭、挂牌开张。据统计，在不到两年的时间里，来自全国30个省市的3000家企业，近10万外地人前来开发建设，投入的资金高达100多亿，北海市政府出让规划用地多达67.75平方公里，建筑工程项目投资43亿，施工面积接近400万平方米，在建工程中超过20层的建筑达45幢，14条宽50米以上的城市干道同时开工。那时的北海，是一片激动人心的热土，整个市区就是一个建设的大工地。但随着1993年国家实施银根紧缩的调控政策后，开发热急剧降温，房地产开发由于后续资金不足不得不停顿下来，房地产交易由火爆进入有价无市直致价格暴跌也无人交易，最终导致房地产开发和交易全面进入休克状态，房地产积压严重。当时的北海房地产热呈现出一个典型的抛物线状态：土地价格从1992年初的三~五万元／亩开始急速攀升，1993年春节前后到达顶点，很多地块超过了100万／亩，1993年8月开始下降，1994年，跌到有价无市；这一时期，北海房地产市场上的公寓、写字楼、别墅的价格也由800元—1000元／平方米升至3000元／平方米、4000元／平方米。但变冷后，房产和土地价格同步下跌，到1999年，房产跌到700元／平方米、地价跌到8万元／亩。据２０００年的调查统计：共闲置土地３．１万亩，空置商品房１０７．３５万平方米，停缓建工程项目１０８个，建筑面积达１２１．５５万平方米，沉淀资金２００多亿元。对于这场房地产热给北海所带来的影响，历史已作出了较为公正的评价：它引发和形成了北海城市建设和经济建设的一次跨越式发展，这场房地产热不仅以其宏大的格局构建了一个颇具现代化的基本城市框架，形成了海陆空立体交通网络，城市规模成倍扩大，而且使北海小鱼村成为了海内外知晓的城市，但它也同时使北海的发展背上了沉重的历史包袱：大量的房地产闲置，巨额银行信贷资金沉淀，产业结构严重失衡，三角债久困难解，承诺的无法兑现和信用危机等以及由此所造成的北海城市形象损害和投资环境的负面影响和对外来投资者信心与积极性的消极影响，北海经济发展的速度在九.五期间也远低于全国平均水平，（其间GDP的年平均增长只有5%），北海市利用外资额也从1993年的广西名列第一滑落到1998年的第八位。

复苏的北海房地产

到了2000年，沉寂多年的北海房地产业终于有了声息并逐步形成了复苏的景象：荒弃多年的闲置土地逐步引起人们的注意并被重新开发利用，一批老楼盘旧小区里的空置房屋重新受到青睐而被买去，众多新楼盘被开发商快速推出，外地资本也来了，房地产广告也由悄然无声变得铺天盖地，交易市场也越发活跃，房地产个人信贷规模也越来越大，小区规划得也更加合理了，楼盘也更靓了。近年来北海房地产所发生了巨大的变化。
一批停缓建工程相继复工，大量的积压房地产开始得到盘活。据统计近几年来，北海市共处置闲置土地１．２万亩，盘活空置商品房２９．０７万平方米，盘活停缓建工程项目２５个，面积３１．０１万平方米。特别是今年上半年加强停缓建工程处置工作以来，共批准停缓建工程处置项目６９个。其中已复工建设的项目３１个，总建筑面积５９．９４万平方米，计划总投资５．１亿元，已确定将于近期复工的项目还有２３个，总建筑面积３９．６０万平方米，计划总投资３．６亿元。
房地产开发销售两兴旺。据统计：从2000年起，北海新开工房屋面积和商品房销售面积的增长均保持在40%以上（见附表一）。
房地产交易市场和金融信贷市场双活跃。２０００年至２００３年上半年，北海市房地产交易面积共１９７．３６万平方米。其中２０００年房产交易面积为４２．０６万平方米，２００１年为４７．８４万平方米，２００２年为８０．３８万平方米，年平均增长３８．２４％。今年1~7月，房地产交易面积为120.6万平方米， 超过2002年全年房地产交易量的 51 %。２０００年至２００３年上半年，全市共办理房地产抵押登记１２１２２宗，抵押登记额３０亿元。其中，个人按揭贷款１０６２８宗、抵押登记额１１．４５亿元，分别占抵押登记和抵押登记额总数的８７．７％和３８．２％；抵押登记年平均增长率为３０％。今年上半年，办理抵押登记２６３９宗，抵押登记额为６．９亿元，同比增长７５．５８％和６２．８６％。
在大量停缓建工程相继复工的同时，各种新楼盘不断推出，初步形成了高、中、低档众多楼盘共同繁荣的多重格局。北海的楼盘大致可分为以下三类：
（一）续建的烂尾楼，此类楼盘以广厦花园、金都花园和天和花园等为代表。今年得益于各种优惠政策和有力措施，北海的停缓建工程处置工作步伐加快，在一些续建的烂尾楼中，许多是住宅楼或改建成住宅楼。这些沉寂多年的烂尾楼经过内外装饰和环境绿化后推向市场，一般以每平方米800~1000元的低廉价格受到中、低收入家庭的欢迎，这其中包括许多外地来北海打工的打工族和退休后来北海休闲养老的北方人。尤以80~90平方米的小户型特别好销。
（二）2002年底或2003年初开始建设的多层和小高层。此类楼盘充分利用北海土地资源便宜的特点，规划起点高、注重小区环境，有些打出生态牌，有些则利用观海赏海大做文章，这些楼盘均价在（多层）1300~1500元/m2或（小高层）1700~2000元/m2，一般面向中高档收入者，其中相当部分（如海景房）则大量被外地人作为投资或休闲度假所用。
（三）高档别墅楼。新建高档别墅楼总占地面积从250~600平方米，建筑占地从100~300平方米不等，总价则以50~100万元/栋，平均每平方米售价达1800~2100元。高档别墅的客户主要有两大来源，其一为本地的高收入者，其二是以投资或休闲度假为目的的外地购房者。高档别墅楼的出现曾经是一些被套牢房地产商为盘活土地所作出的无奈之举，却得到了意想不到的收获。东方花园即是此类楼盘的典型代表，总占地163.36亩，包含有136幢（156户）别墅式商品住宅的东方花园其别墅销售率目前已达到90%。
新开发的商品住宅，小高层一般多建在市中心交通便利之繁华处和海滨地段，别墅楼则分布在市区的西南角（云南路以西）和东区（广东路以东）。多层公寓在各种地段均有分布。
房地产价格逐年回升，房价与销售因所在区域不同而有所差异。北海住宅商品房的价格（多层公寓）在1993年曾经涨到每平方米3000元左右，1999年跌至最低谷，每平方米价700~800元，近几年平均每年以10%的涨幅稳步回升，现已回升到每平方米1300~1500元。市中心繁华地段房价较高但并不热销，海滨地段房价虽高却也好销，西区房价高于东区，销售情况总体也优于东区，但东区别墅并不难销。较高档次的公寓楼群在东区极为少见。
许多外地资本已进入北海房地产市场。
近两年北海房地产升温，也吸引了一批外地资本。这些资本或进军新房地产项目，或参与半截子工程建筑，统计表明外地资本开发的房地产项目在北海房地产市场已占据相当份额（今年5月就有报道说：外地资本开发的房地产项目开发量已达到50万平方米），如由南宁资本投资的北海德宝房地产公司开发的蔚蓝海岸项目，开发规模就达8万平方米，南宁寓安公司开发的银龙花园也超过9万平方米，单个项目的开发量都几乎达到北海市2002年商品房全年的销售总量（9.98万平方米）。
外地人在北海购房占有相当比例。 据统计，2001年外地人的购房面积同比增长97.37％，占总购房户数40％；2002年外地人购房占总购房户数50％。尽管受非典疫情的影响，今年上半年外地人到北海的流量减少，但外地人购房比例依然保持在40％。
北海防地产复苏的催化剂

以下因素引发了目前的北海房地产复苏和增长。
对北海未来发展的良好预期。理论界和投资者有许多人认为，进入新世纪以来，中国实施西部大开发战略，北海被国家定位为西部开发重点和优先发展区域，获得了历史性的发展机遇：
一是中国加入了世界贸易组织，世界经济一体化进程加快，使北海的区位优势得到提升并进一步转化为经济优势，北海可望成为中外客商关注和投资的新热点。
二是国家实施西部大开发战略，北海享有了“东部的环境，西部的政策”，北海作为西部地区的重要出海口和承东启西、东进西出的重要窗口，有机会在西部大开发中获得更快的发展。
三是中国与东盟在未来十年内建立自由贸易区，作为这一贸易区地缘交汇点的北海将成为人流、物流、资本流、信息流的集散枢纽，进一步发挥中国面向东盟的窗口和东盟进入中国大陆桥头堡的作用。
在西部大开发中发挥窗口作用以及在构建和发挥中国东盟自由贸易区桥头堡的过程中必然吸引大量的内资外资进入打造桥头堡的各种相关产业，从而带来北海工业、商业、旅游业、交通业、金融业、保险业、及其它相关服务业的大发展，伴随而来的将是新一轮城市建设和房地产开发热潮。对北海未来经济发展充满信心导致了大量外来投资者抢滩进入北海开发房地产，也引来了众多以投资为目的的购房者。
面队种种有利因素。北海市充分利用和发挥自己在区位和政策方面的优势，坚持在发展中解决遗留问题，通过解决遗留问题来推进发展，坚定不移地实施开放带动战略，不断完善城市基础设施建设，积极调整产业结构，全力做大做强旅游、海洋、高科技和现代农业等四大支柱产业，大力发展园区经济。以园区经济和四大支柱产业的发展拉动经济和社会的发展，2002年全市实现国内生产总值138亿元，比上年同比增长12%。在国内生产总值中四大支柱产业所占比重已接近50%的份额。2002年北海市实现财政收入11.63亿元同比增长16.36%，固定资产投资达到26亿元，同比增长30%。
国家出台处置积压房地产税收优惠政策以及地方政府采取积极有力的措施推动房地产市场盘活。2002年财政部和国家税务总局出台《关于处置海南省和广西北海市积压房地产税收优惠政策的通知》（财税[2002]205号），对积压空置房地产交易中的营业税和契税予以 免征。北海市则始终把处置积压房地产作为经济工作的重点，采取强有力的政策措施，开展专项治理整顿工作。１９９６年以来，先后出台了《关于盘整土地及促进房地产业发展的办法》、《北海市处置闲置土地暂行办法》和《北海市闲置土地托管暂行办法》，成立了北海市土地整理储备中心，通过土地盘整，采取置换、托管、收回和收购的方式，对土地一级市场进行全面的清理整顿，规范土地市场，增强土地储备能力和对市场的调控能力。今年２月，建设银行向北海市土地整理储备中心提供５亿元贷款的授信额度，用于北海市处置闲置土地和土地储备工作。２０００年出台了《北海市盘活房地产工作方案》，制定了宏观调节、控制增量；确认产权、分类处置；追索债务、处理纠纷；扩大需求、培育市场；规范市场、理顺体制；资产重组、盘活存量等一系列政策措施。以消化空置商品房为主要目标，开展空置商品房产权确认工作，解决了由于历史的原因而造成的商品房权属不清，产权不明的问题。明晰产权关系，使大量的空置商品房能解套松绑、上市交易，空置商品房得到了有效的盘活。２００３年４月结合国家财政部、国家税务总局特批北海市享受海南省处置积压房地产税收优惠政策的２０５号文，又颁布《北海市停缓建工程处置工作方案》、《北海市停缓建工程处置办法》、《北海市处置积压房地产有关税收优惠政策的实施细则》和《北海市处置积压房地产有关税收优惠政策的操作办法》等政策规章，全面开展处置积压房地产工作。以处置停缓建工程为重点，采取“续、竣、改、绿、拆”等五种方式（即：工程续建、现状竣工、在不违反城市规划的前提下改变项目用地性质、建设临时公共绿地或其他公共设施和依法拆除），对停缓建工程进行全面处置。国家和地方政府出台的上述一系列盘活房地产的政策，一方面为积压房地产的盘活创造了良好的条件，另一方面降低了房地产交易成本，调动了交易各方的积极性，起到了激活市场的作用。

总的来说，房地产的发展也如同其他商品生产一样，决定其兴衰的终极因素是市场需求，北海房地产市场未来的容量究竟有多大？这无疑决定了北海房地产业的未来走向。上世纪九十年代初期的那场房地产热之所以无法持续，国家的宏观调控固然是其直接原因，但北海的工业、商业和服务业及其它第三产业发展滞后，经济总量和城市规模太小形成不了具有消费能力的房地产消费市场才是其终极原因。依靠北海本地人口的自然增长是无法产生具有实际意义的房地产需求。北海房地产市场的需求增量，完全由北海未来经济发展的速度和规模所决定，只有经济总量有了迅速增长与扩大，各行各业兴旺起来才能吸附大量的外来人口和农村转移人口进而产生大量的房地产市场需求。而北海近年来房地产复苏是在国家积极推进西部大开发战略和全面推进建设中国——东盟自由贸易区的大背景、北海经济发生好转的小环境中适逢国家和地方政府推出盘活房地产的优惠政策和措施，投资者和消费者对北海未来发展持有良好的预期，因此，北海防地产向前发展的曲折性和不确定性将吸引更多的人士广泛关注。

　政府重拳出击启动市场 北海房地产走出迷局　

中国经济时报记者 尚志新 李银雁 见习记者 陈地盛

近十万人不远万里来此淘金，有人一夜之间成为千万富翁；也有人早晨起来就由富豪沦为负债平民，这是九十年代初期北海市一大景观。据统计当年北海房地产在高位套住了多达200亿的资金。北海市政府为解决这一套牢盘做了大量实质性的工作。但其成效如何，北海房地产是否能走出套牢困局?为此，中国经济时报记者进行了为期一周的调查采访。

一个被房地产套牢的城市

历史资料显示，在土地成片开发基础上形成的炒地热一时间给这座海边小城带来经济繁荣的景象：乡镇企业城、港澳经济开发区、现代产业城、四川开发区、贵州开发区、湖南开发区、华侨开发区、北海工业开发区、新南洋开发区等一个个开发区破土动工，千余家房地产开发公司结彩燃鞭、挂牌开张。据统计，在不到两年的时间里，来自全国30个省市的3000家企业，近10万外地人前来淘金，投入的资金高达100多亿，北海市政府出让规划用地多达67.75平方公里，建筑工程项目投资43亿，施工面积接近400万平方米，在建工程中超过20层的建筑达45幢，14条宽50米以上的城市干道同时开工。那时的北海，是一片激动人心的热土，许多传奇故事在这里一幕幕上演。

然而让北海高兴的日子并没有持续多久，1993年中开始的全国宏观经济调控对北海是泰山压顶的一击，北海从此成了一个被房地产套牢的城市。

研究北海房地产的业内人士陈先生告诉中国经济时报记者，北海的房地产热呈现一个抛物线，土地价格从1992年初的三、五万元／亩开始急速攀升，1993年春节前后到达顶点，很多地块超过了100万／亩，1993年8月开始下降，1994年，跌到有价无市；这一时期，北海房地产市场上的公寓、写字楼、别墅的价格也由800元—1000元／平方米升至3000元／平方米、4000元／平方米。但变冷后，房产和土地价格同步下跌，到1999年，房产跌到700元／平方米、地价格8万元／亩。

北海房地产的起伏，从1992年6月到北海投资的香港大益置业北海有限公司的张玮总经理记忆犹新。他们公司1992年6月携几千万巨资到北海，费了好大力气才从政府手中要到了六、七十亩地(出让价为10万／亩起)。当时他们一心一意搞开发，炒家每亩地出到50万、80万都没有卖，但1994年他们参加北海一个全市性房地产交易会，开发的房子1平方米都没有卖掉，只好赶快把项目停下来，到1998年的时候，手中最好的地块10万／亩，买家还要求分数年的期限来付款。

来自南京的北海佳登房地产开发公司常务副总张川对北海房地产的低迷感受很深，他们公司开发的项目在1995年竣工，但在随后的五年里一套房子也卖不动，他只好围魏救赵，天天研究北海房地产问题，呼吁政府要重视房地产业，数年下来，他成为北海房地产业内影响力很大的知名人士，当然他也在守候中从四十多岁热血男子汉变成五十出头老头了。

　　“北海成也房地产，败也房地产”这句对北海历史的总结，上到市长下到市民都这么说。

　　全国宏观经济调控抑制了过热，避免了吹大泡沫，是完全正确的。但对北海而言，宏观调控后新增资金不再进入北海；泡沫经济的名声也让北海背负了莫名的政治压力。1995年后，房地产成了一把枷锁牢牢地套住了北海，打官司成了北海房地产商和金融机构最忙乎的事。北海市的商品房、土地大都被全国各地来的法院贴上了封条。一个叫恒利海洋运动娱乐中心项目的45万平方米的房子全部被查封，许多官司打到了最高人民法院。

　　受房地产的影响，北海市的经济在九五期间几乎没有什么大的发展，其间GDP的平均增长只有5%，远远低于国家的增长。作为一个沿海开放城市，北海市的吸引外资额从1993年时的广西第一，到1997年已滑到广西倒数的位置。

　　在房地产低迷时，媒体也表现出“嫌贫爱富”。北海一位媒体人士介绍，1992、1993年两年时间，新闻媒体3150人次造访北海，在省级以上报刊发文稿7996篇，大规模密集式的推介成就了北海房地产，成就了北海，但1995年后媒体更偏爱关于北海的负面报道，做了大量北海泡沫经济以及北海别墅养猪的报道，这种只看个别现象、不看本质的舆论误导了商家。

　　其实对北海房地产热的过错和业绩，北海的许多干部还是有一个客观判断的。刘君市长对记者说，北海房地产开发的斐然业绩是客观存在的，它不仅以其宏大的格局构建了一个颇具规模的现代化基本城市框架，形成了海陆空立体交通网络，城市规模成倍扩大，而且使北海小渔村一夜之间成为了海内外知晓的城市，虽然留下了很重的后遗症，但终究是发展中的问题。

　政府重拳出击启动市场

　　北海市委、市政府抓住了这个稍纵即逝的机会，全力启动盘活房地产。记者查阅北海推动盘活房地产的文件时，发现北海市委、市政府把盘活房地产提到很高的层面。市委书记温卡华说，北海房地产问题既是包袱也是优势，更是潜在的财富，盘活的意义重大，既是经济任务又是政治任务。从经济上看，北海经济发展面临的最大问题是房地产遗留问题，但沉淀的重大资产，已征用的60平方公里土地都是重新启动北海经济的优势；从政治上看，北海各界多年受到各种的压力，干部群众的心情不太好，如果盘活了房地产，北海就可以扬眉吐气。

　　处理困扰北海多年的房地产问题这一大系统工程终于在北海市政府的强力推动下启动了。北海市主管城建的副市长李延强和中国经济时报记者座谈时坦言，盘活房地产直接牵涉到各方面的实际利益、各种关系复杂、任务很艰巨。

　　据他介绍，北海市的盘活房地产工作得到了建设部、国土资源部、广西区人民政府的强力支持，当时出台的北海盘活房地产工作方案汇聚了中央有关部门、广西区、北海市各界的智慧，强调用发展的方式解决房地产存在问题，强调调动全社会力量，立足于政府、法院、银行、企业四个轮子一起转，通过实行宏观总量控制，做好产权确认，扩大需求，培育市场、规范市场，加大处理纠纷的力度，计划用三五年的时间让房地产活起来。

　　李延强说，在2000年至2001年北海市政府牵头做了大量基础性工作，相继出台了盘活房地产工作方案、北海市已购公有住房上市交易实施细则、房地产交易地方税收管理办法，购房入户实施细则、发展商品房转化经济适用住房销售管理办法以及停缓建工程、购房银行按揭等一批优惠政策，开展了全面的房地产摸底调查，完成了数十万平方米积压商品房的产权确认工作，成立个人购房置业担保公司，后来的发展证明，政府这个轮子先转起来起到了带动全局的作用。

　　一石击起千重浪，由于北海房地产涉及的利益面太大，北海出台的系列政策在国内引起很大反响，政府的努力让有关利益方树立了处理北海房地产问题的信心，四川省工商银行的迅速行动对银行系统处置套牢在北海的资产起到了带头作用。据不完全统计，北海积压沉淀的不良金融资产高达160亿，其中四川系统约30亿，四川省工商银行对盘活在北海的信贷资产提供了灵活的政策支持，对降价销售积压商品房住宅的国民控股房地产开发公司，相应减免逾期贷款罚息，对正常经营的房地产企业，可以物抵押或以物抵押后返租的方式保全银行资产，对四川省有能力购买该行贷款或投资在北海的积压商品房提供信贷支持。

　　李延强告诉记者，沉淀积压在北海的不良金融资产有银行直接投入(含自办企业投入)，有企业挪用贷款投入?产权归属情况复杂?死结多、而且纠缠了7、8年之久，四川省工商银行的积极介入带动了一批金融机构处置积压在北海的闲置资产的热情，间接推动北海房地产盘活工作向纵深突进。

　　他还告诉记者，银行动起来了，法院也紧接着动了起来。据北海市房产土地部门统计，到2000年2月底，来自全国法院系统的房地产查封案件755宗，查封土地面积1万多亩，涉及范围广，案情复杂，审理、查封时间长，执行困难，北海市启动盘活房地产后，法院系统加强了与土地、规划部门的沟通，加快了案件审理速度，一大批查封已久，闲置多时的土地、商品房、半截子项目通过拍卖、协议出让等形式进入市场，既活跃了市场，也解决了一部分遗留问题。

　　政府、法院、银行三个轮子转起来后，市场积压多年来的商机浮出水面，不仅吸引了老房地产企业加快处置沉淀资产和重组速度，一批新企业开始进入房地产业，市场转暖升温。北海市房地产交易中心工作人员给记者提供的资料显示，2000年1至8月份，北海房地产交易税费累计增加2220万元，为1999年全年征收额的97%，同时房地产市场出现三大崭新变化，一是出现新的房地产开发模式，新开发的小区开始重视规划设计，环境建设，重视消费者需求；二是住房金融迅速发育，在1999年的时候，购房者想从银行借点钱不是件易事，而此时北海的建筑行、工行、农行、中行都争着借钱给想买房的人，对住房的有效需求被成倍放大；三是房地产二、三级市场活跃了起来，个人购房增长迅速，一批中介机构成长起来。到2000年底的时候，整个房地产市场明显趋旺，全年北海市共售出了33万平方米商品房，交易额达1.97亿元，比1999年有成倍的增长。

　　记者在采访中发现，北海市房地产界人士均积极评介2000年北海房地产市场的表现，尤其肯定北海市在扭转房地产低迷市道的出色表现，甚至认为若没有北海市政府的强力推动，发挥看得见的手的调控作用，北海房地产再低迷个两三年亦很自然。

　　据李副市长介绍，北海房地产强劲启动之后，北海市政府又积极从源头抓起。90年代初期北海房地产热，使大批土地被闲置，北海城市失去最具实力的聚财方式和持续发展的手段。2002年政府加大了对土地市场的调控力度。首先是成立了一级土地整理储备中心，并获得了中国建设银行授权5个亿的资金的信贷额，通过征、收、购、换等方式将闲置土地集中起来，进行储备，使大量闲置土地重新回到政府手中。这样一来，既把闲置土地转为城市建设的资源和财政储备，又减少了原来的存量。与此同时，北海市还成立了地产交易中心，形成了管理土地的有形市场，并规定一切经营项目用地的出让、划拨等交易行为必须通过这个市场，必须采取挂牌招标等形式，使土地交易公开化、透明化。

　　目前，北海市主要把精力放在半截子工程和闲置土地上，他们正在利用国家对北海房地产减免税政策的机遇，把解套盘化整为零、把任务分解到政府各部门，并要求在2004年底必须解决完。

　　政府在近几年加大启动房地产市场力度也与国家的大环境和北海的小环境有关。李延强告诉记者：“我们认为，就房地产论房地产是解决不了北海的问题。我们现在加大启动房地产市场力度是基于近几年我们北海自身的经济有了较大发展，GDP的平均增长已由1995前后的5%升至两位数；加之，国家近几年也相距出台了一系列的支持房地产发展的政策，特别是专门为盘活北海房地产的高比例免税政策的出台，也为我们决定重拳出击启动房地产市场给予了强有力的支持。”

　　2000—2002年北海市政府重拳出击启动市场取得了超越期望的效果，各路资本开始杀入，搅动市场升温。

地产商寻觅新商机

　　沉淀在北海房地产市场的存量资本的自救行为是搅动北海房地产市场升温的重要力量。

　　北海慧通房地产经纪咨询公司的一位经纪人告诉记者，市场的迅速回暖让许多金融机构和外地国有房企加大了资产处置的力度，大量廉价空置商品房流入市场，许多低价位的小区或楼盘刚入市就销售一空。佳登花园、华海小区、川南明珠小区、全景大厦等都是这期间运作较成功的空置项目。存量资本的自救行为不仅表现在空置房的处置上，还表现在进行新开发项目上。北海花园就是一例。北海花园的占地规模不过80亩，她的开发商广西城乡房产北海公司是一家国有房企，老总谢枫回忆1999年底的北海房地产市场相当萧条，许多房产与其最高价相比，已跌去6、7成，价格背离其价值，情况坏得不能再坏了，但低谷的出现往往预示着生机的萌生。基于这样的判断，2000年他们上了北海花园项目，并定位为北海的成功人士盖高品位的房子。谢枫成功了，连广告都不用做，所在住宅通过人际关系传播就卖得一干二净。北海花园现在是北海的精品小区，令谢枫惊喜的是，北海花园的所有房子已经升值；同时也启示了其他开发商，在北海好房子也一样可以卖掉，北海房地产有戏。

　　在北海，运作得比较成功的存量资本自救项目还有东方花园，这个占地168亩，拥有广西平果铝和中国有色十六冶资金优势的项目见证了北海房地产从低迷到回暖的过程，该公司老总黄从轩介绍，作为一个注重绿色生态小区环境建设，展现东方文化和欧陆风情相结合的小区，小区从推出伊始便获市场认同，现在小区160多幢别墅已销售了九成，基本上大功告成，小区的建设不仅盘活了原来沉淀在北海的168亩土地，也成为了对北海城市景观有贡献的高尚住宅区。

　　民营资本的杀入给北海的房地产市场火上浇油，同时也让北海房地产业态呈现多样化。北海楚海房地产公司、北海金癸房地产有限公司是市场上表现突出的民营企业，楚海房地产开发的占地达240亩兼具高尔夫和产权酒店概念的别墅区和金癸公司开发的大型市场项目均取得了市场成功，一个结合了北海旅游业发展大势，一个结合了北海港口仓储物流优势，为北海房地产的发展创造新路。

　　外来资本的不断加盟壮大了北海房地产实力，让北海房地产住宅产品的供应更加多样化。香港背景的资本是加盟北海房地产的过江强龙，2002年新年的时候，香港大益置业重新杀入北海，抢占高档公寓楼市场，开发了总建筑面积24000平方米的大益花园，并在一年多的时间里完成85%的销售，价格比北海在售新公寓高15%。目前在北海已显山露水的港资项目有加勒比海产权酒店，外沙海鲜岛等项目。

　　这两年北海房地产的再度升温，证明北海房地产又现商机。有商机就会有人投资，先进入资本是嗅觉灵敏的北海周边的房地产商。这些资本或进军新房地产项目，或参与半截子工程处置，忙得不亦乐乎。据北海德宝房地产公司的熊先生介绍，除他们公司开发的规模为8万平方米的蔚蓝海岸外，外地流入资本开发的还有南宁寓安公司开发的规模为9万平方米的银龙花园，南宁中房续建的半截子项目星海湾等，这批项目的出现使市场供应量增加50万平方米。

　　北海新恒居房地产代理公司的总经理苏中彬透露，这两年，北海稍有点资金实力的企业或个人都进军房地产，光市面上的房地产中介机构从四、五家增加到40多家。这些企业或个人是否真正赚钱不得而知，但结果看上去对城市经济发展是有利的，起码大部分半截子公寓楼都有人抢着去收购、装修，人气也旺了许多。

　　在各路资本的搅动下，北海房地产再度活跃起来。据统计，2000年，全市房地产开工项目15项，面积14.4万平方米，相当于前4年的总和；2001年，房地产开工28个项目，面积27.6万平方米，增长近86%；2002年开工37个项目，面积39。67万平方米，增长43%以上。

反转还是反弹？

接受采访的北海房地产界和政府部门的人士普遍认为，北海已从被房地产套牢的困局中走了出来，并有望继续向上，但对市场是反弹还是反转，还是有一些的分歧。

　　北海市房产局副局长、市房地产交易中心主任邹文向记者提供了一组数字：2000年、2001年、2002年和2003年1季度的房产交易面积分别为42万平方米、47万平方米、82万平方米、11万平方米，呈现明显上升趋势，他认为当前的北海房地产比较成熟、比较理性，正进入稳步发展阶段，支撑这种判断的理由是房地产遗留问题正得到有效治理和解决，政府总结了1992、1993年北海房地产热的经验、教训，采取了一系列措施整顿和规范房地产市场，加强了对房地产开发的正确引导，加大了城市基础设施的改造，促进了房地产业的发展。

　　北海市委政策研究室主任廖德全非常看好北海房地产，他认为北海房地产有戏，升值空间大，因为北海拥有最佳人居环境和广阔的发展前景，虽然90年代初期沉淀了200多亿资产，但目前资产缩水不过100亿，市场解套的压力并不大；再次，国家批准了北海享受海南处理半截子工程的政策，减免营业税和契税和各种收费，将大大降低交易成本，加快半截子闲置房地产和土地处理。而处理好存量必将带动增量进入，形成良性互动。

　　南宁寓安房地产开发有限公司北海公司总经理谭久对北海房地产很乐观，作为一家在2002年进入北海市场的公司，他们开发的银龙花园规模相对比较大，达9万平方米，价格也在市场的高端，约在1700元／平方米，产品是北海市场上稀少的小高层，但他认为房子的销售没问题，关键有没有好的概念和对路营销策略，那些没信心不看好市场的人都是给以前房地产低迷吓怕了。他还告诉记者，他们开发的房子尚未开盘就已经售出一半了。

　　相对那些新进入的发展商，部分在北海干了多年的开发商则显得谨慎一些，张川、张玮均对北海房地产市场现状表现出谨慎乐观，张玮甚至认为北海城市规模小，短期内可能会形成供大于求，市场出现相对的暂时的饱和，但5年后一定会有较大的发展。

　　介入北海房地产多年的一位营销专家对市场的判断则更为谨慎，他认为目前北海房地产发展受闲置土地、半截子工程、市场拓展和城市经济发展的制约，能否反转还不明朗。

　　这位营销专家认为市场容量是制约北海房地产上升的一个重要因素，从长期看，北海房地产市场的特征是小城市、大市场，但从近期看，北海房地产的开发水平和营销手段尚不足以支撑开发量的急剧增长。 　　不过，这位营销专家分析说，北海房地产市场的热闹来自于对市场未来的良好预期。他的依据是，2002年6月广西区党委书记曹伯纯到北海视察时提出要把北海建设成世界上最漂亮的滨海城市；加上北海市出口加工区获得国务院批准，一些大型工业项目出现转机。这些因素一下把盖房子和买房子的热情都调动起来。 　　广西银河集团副总裁顾勇彪先生一直关注北海房地产，他认为看北海房地产关键看两点：北海市的经济总量短期内能否迅速增长；北海的房地产产品能否走向全国的市场，如果中石化投资的800万吨大型石化项目能顺利兴建，那北海的经济总量会迅速增长，形成一股支持房地产发展的重要力量。另一方面，北海三面环海，风光秀丽，有大量未开发的土地，基础设施相当成熟，优质的空气质量可治病，有条件把住宅产品推向全国，就看北海的发展商有没有这种魄力和有效的营销手段，从全国这个大市场看，北海房地产市场现在的供应量不算什么，有如浙江温州等地的加工业，自己内部竞争，则惨烈无比，形成一个大产业，共同面向大市场，则前途光明。

　　对北海房地产的发展态势，北海市副市长李延强比较冷静，他认为，近几年北海市委、市政府对历史遗留的问题采取了许多切实有效的措施，目前已收到明显的成效。北海着重抓四大支柱产业，通过产业的发展使北海经济跃出低谷，这必将推动支持房地产的发展。特别值得一提的是，外地人越来越看好北海，在北海购房置业呈上升的趋势，目前外地人来购房占到50%以上的比例，如果从政策和市场两方面推动房地产与旅游业的结合，通过北海银滩旅游区等王牌景点的建设，增强城市旅游消费的巨大吸引力，通过强化城市环境优势，提高城市服务的品位，使北海成为南部滨海最适宜居住的城市和人们度假、养老、置业的首选目的地之一的话，这必将对房地产带来巨大的需求。他十分肯定地认为，目前的北海的房地产走势是反转而不是反弹。

　　但同时李延强也强调，北海房地产大的局势不错，但是也应该看到，尚有为数不少的闲置房地产还没有盘活，对已取得的进展不能估计过高；另一方面，北海房地产的整体水平跟全国比起来差了一个档次，慢了一个节拍，开发商的品牌意识、创新意识不强，规模也很小，规划设计水平也不高，他坦言，北海房地产要有前途，必须与社会经济的发展相适应，同时需要面向全国创造市场，亦需要房地产大腕来搅动市场、引领市场。

　　采访结束时，记者有一种感觉，北海房地产已经扭转了持续多年下跌的趋势，房地产遗留问题正在得到逐步解决，已经从一个制约地方经济发展的制约因素演变为推动经济发展的积极因素。尽管可能市场中暂时有这样那样的问题，发展走势也会出现反复震荡，但总的趋势是一定会向上的。

了解过去,很有必要.

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