经济金融运行分析会议材料之二

2005年一季度北海房地产市场
及房地产信贷运行分析

2005年首季，受各项房地产宏观调控政策滞后效应的影响，北海房地产市场出现了一些新的变化。
一、房地产市场发展的现状
（一）受宏观调控影响，房地产开发投资增速和占比均有所下降
2005年一季度，北海房地产开发投资完成1.36亿元，比去年同期减少16%。房地产业投资占全社会固定资产投资的比重为11.94%，比去年同期下降了6.64个百分点。
（二）房地产市场吸纳能力较强，个人仍是商品房消费主体
2005年一季度，商品房竣工面积为1.65万平方米，同比减少81.38%；商品房销售面积为2.89万平方米，同比减少48.30%；商品房销售率（销售面积与竣工面积之比）达175.15%，销售情况良好。市场上销售出去的商品房面积大于提供到市场上交易的商品房竣工面积，表明房地产市场吸纳能力较强。在全部商品房销售中，个人购房已完全占据市场主体地位。到3月底，个人购买商品房面积达2.89万平方米，占商品房总销售面积的100%。
（三）商品房价格略有上升，但没有超出居民的承受能力
一季度末,全市商品房销售面积为2.89万平方米，销售额为4436万元，销售均价为1535元/平方米，比去年年末上升了8.63%；商品住宅销售价约1546元/平方米，比去年年末上升了17.30%。国内外房地产业发展经验表明，房价收入比（年平均上市房价与居民家庭年收入之比）的合理比率为6～8，按照北海当前的房价和当前预期的人均收入水平计算，按每套100平方米的面积计算，2004年北海城镇居民人均可支配收入约为8773元，如今年能实现城镇居民收入增长8%的目标的话，则按户均3人算，居民家庭年收入为2.84万元，那么北海的房价收入比仅为5.4，表明目前北海的商品住宅价格与居民住房消费支付能力相比基本合理，亦即以房价收入比这一指标来衡量，北海商品房价没有超出居民的承受能力。
（四）土地开发面积和购置面积大幅上升
到3月底，全市累计完成开发土地面积6.87万平方米，同比增长12.81%；累计购置土地面积28.3万平方米，同比增长516.56%。一季度土地开发面积和购置面积的大幅上升，主要是因为城市购物中心、东南亚商贸城和南洋新都等“十大楼盘”的推出，这些项目在去年底已投入了8.6亿元，估计今年还会投入10-11亿元左右。
二、房地产信贷变动的趋势
在房地产信贷方面，各商业银行加大了对房地产开发贷款的调控力度，严格贷款审批条件，房地产开发投资信贷增速回落，其中房地产开发商贷款小幅减少，但个人住房消费贷款增长较快，充分贯彻了中央不搞“一刀切”、区别对待和有保有压的原则。
(一)各项贷款增长势头减缓
3月末，房地产各项贷款余额35.36亿元，比年初增加1.01亿元，增长2.9%。从图1房地产贷款月度增幅图可看出其增幅走势呈下降趋势。1月
北海房地产各项贷款月度增幅图（1/2004——3/2005）
图1












份房地产贷款余额34.59亿元，贷款增幅从去年年底的5.54%下降到了0.71%,下降了4.83个百分点，2月份略有上扬，到3月份增长的势头再次被压低。各金融机构房地产贷款市场份额见表1。
2005年3月末北海市各金融机构房地产贷款市场份额表
表1单位：亿元
项目 各项贷款 比年初± 市场份额% 比年初±
名称 年初 3月末年初 3月末
工行 12.4 12.99 0.59 36.10% 36.74% 0.64%
农行 5.87 5.82 -0.05 17.09% 16.46% -0.63%
中行 9.08 9.19 0.11 26.43% 25.99% -0.44%
建行 4.02 4.24 0.22 11.70% 11.99% 0.29%
交行 1.64 1.78 0.14 4.77% 5.03% 0.26%
农联社 1.34 1.34 0 3.90% 3.79% -0.11%
合计 34.35 35.36 1.01 100.00% 100.00% 0.00%
资料来源：根据各金融机构每月报送的房地产相关报表整理计算
从北海情况看，房地产贷款余额占全部贷款总额的比重为25.72%。按照国际房地产业发展经验，30%为房地产贷款在全部贷款总额中的占比警戒值，可见北海房地产业的发展还比较合理，银行房地产贷款没有超过国际公认的警戒值。
（二）房地产开发贷款呈现负增长
截至3月底，房地产开发贷款余额7.94亿元，比年初减少0.45亿元，减幅为5.34%。如图2所示，年初以来房地产开发贷款一直处于下降通道中，
北海房地产开发贷款月度增幅图（1/2004——3/2005）
图2










环比增幅1月份为－1.86%，2月份为－2.98%，3月份为－0.59%。导致房地产开发贷款下降的主要原因是商业用房开发贷款的减少。据统计，2月份商业用房的开发贷款下降了17.46%。
房地产开发贷款持续下降，一方面是由于政府严格控制土地的供应量，增加了房地产商购买开发土地的难度；另一方面是由于政府部门规范了土地招标拍卖挂牌制度；另外，商业银行加强了房地产开发贷款风险的管理，减少了房地产商的投机行为，从而使得房地产开发贷款的供给和需求均有所减少。
（三）房地产个人住房消费贷款增幅呈下降态势，贷款增长平缓
3月末，北海个人住房消费贷款余额27.42亿元，比年初增加1.45亿元，增长5.60% 。如图3所示，个人住房消费贷款增幅从去年年底的6.50%
北海个人住房消费贷款月度增幅图（1/2004——3/2005）
图3












降到了今年3月末的1.16%，贷款增幅下降，贷款余额增长平稳。
3月17日央行的调整商业银行住房信贷政策提高了个人住房贷款门槛，增加了月供额，一定程度上抑制了部分人的购房欲望，此次行为进一步表明
了央行的态度，继去年10月份的加息政策后对房地产市场起到了再次的警示作用。

北海2005年第一季度房地产贷款结构表
表2单位：万元
项目 年初 1月 2月 3月
房地产各项贷款 余额 343512 345941 350889 353565
增幅 　 0.71% 1.43% 0.76%
1、房地产开发贷款 余额 83888 82328 79878 79407
增幅 　 -1.86% -2.98% -0.59%
住房开发贷款 余额 49751 48281 47781 47810
增幅 　 -2.95% -1.04% 0.06%
商业用房开发贷款 余额 10595 10595 8745 8745
增幅 　 0.00% -17.46% 0.00%
其他房地产开发贷款 余额 23542 23452 23352 22852
增幅 　 -0.38% -0.43% -2.14%
2、个人住房消费贷款 余额 259624 263722 271011 274158
增幅 　 1.58% 2.76% 1.16%
三、房地产发展过程中存在的问题
（一）房价持续上涨，需引起各方关注
今年一季度的商品房销售均价为1535元/平方米，比上年的1413元/平方米增加了122元/平方米，上升了8.63%；商品住宅销售价约1546元/平方米，比上年1318元/平方米增加了228元/平方米，上升了17.30%。虽然国家近年连续出台与房地产市场相关的多项重大政策，在一定程度上使房地产过热的现象得到了初步的控制。但是房地产价格却在节节高升，似乎呈现越压越涨的趋势。原因当然是多方面的，土地成本、钢材等建筑材料成本的上升，房屋质量的提高及房地产本身的保值增值作用都会增加房地产的价格。但供需关系更是市场调节价格的重要因素，另外，房地产购买的心理预期升高也是房价持续上涨的重要因素，需引起各方的关注。
（二）房屋空置面积明降实升，“空住率”上升
我国空置面积的统计是按报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房建筑面积来计算的，其中包括尚未销售或出租的商品房建筑面积。也就是说只要房屋从开发商手里售出，不管是否有人居住都不参与空置房统计，从而不能准确反映空置房的真实情况。由于2004年以来投资购房的需求增加，目前有相当一部分房屋虽然已经从开发商手中售出，但实际上无人居住，成为待售或待租的存量房，造成房屋的实际空置面积增加，“空住率”上升。
（三）房地产投资融资渠道单一，房地产行业对银行信贷的依赖程度高
一些房地产开发商的注册资金只有几百万元，却同时开发几个项目，项目总投资达几千万元。自有资金少，主要以负债经营为主。银行信贷仍是房地产融资的主要方式，银行的信贷资金贯穿于土地储备、交易，房屋建造、装修以及商品房销售等房地产投资开发的全过程。目前，大部分房地产投资企业资金来源渠道单一，对银行信贷的依赖程度高，不仅加大了银行经营方面的风险，也影响房地产业的健康有序发展。
（四）房地产不良贷款率略有上升，需引起有关机构重视
2003年以来北海房地产不良贷款率一直处于下降趋势中（如图4），到
2003年到2005年一季度房地产信贷资产不良贷款率季度变化图
图4










2005年3月末，全市金融机构房地产不良贷款额为2.83亿元，不良贷款率为8.08%，比上年末上升了0.87个百分点，原因是北海房地产贷款主要是近四年以来发放的，而按照国际经验，房地产不良贷款一般在贷款三年后陆续出现，所以到了今年，贷款违约率就有可能上升，虽然8.08%仍处于国际警界线10%的范围内，但仍需引起有关机构的重视。


2005年一季度末北海市金融机构房地产不良贷款率表
表3
时间名称 全辖 工行 农行 中行 建行 交行 农联社
一季度末 8.08% 7.94% 3.10% 4.36% 3.81% 0.00% 79.11%
年初 7.21% 8.32% 3.07% 0.41% 4.27% 0.00% 79.03%
比年初± 0.87% -0.38% 0.03% 3.95% -0.46% 0.00% 0.08%
四、政策建议
（一）进一步建立和完善住房保障制度
从我国的实际情况看，住房保障制度包括四个基本方面：住房公积金制度、针对低收入群体的半市场化方式的保障制度、针对困难群体的非市场化保障方式和针对特困群体的救济方式。在北海，住房公积金制度执行运作得较好，但仍存在一些有悖住房制度改革本意的行为，一些高收入群体往往使用公积金贷款购买第二套住房，用于经营性目的从中受惠。政府部门要逐步建立和完善住房保障制度，关注低收入群体、困难群体和特困群体的生活居所问题，避免出现“富者拥千屋，弱者无一瓦”的尴尬局面。
（二）继续从严规范房地产信贷行为
商业银行应充分关注房地产开发商的资金来源渠道，审核其资金实力。人民银行要继续加强对房地产信贷运行的监测，密切关注房地产信贷运行的状况与特点，督促金融机构严格执行房地产信贷的有关政策，引导金融机构的信贷资金流向，积极促进区域性房地产市场的良性发展。各商业银行：一是要严格执行发放企业开发贷款的有关规定。原则上，银行贷款不能用于土地购买。土地购置和商品房开发的数量要与企业的资本金挂钩；二是要严格控制对投资和投机性购房的住房消费贷款。对购买两套商品房屋以上的投资投机性行为，不再发放住房消费贷款或实行差别贷款利率。
（三）要有保有压，避免房地产市场的大起大落
一方面我们既要防止房地产业出现过热的现象，另一方面又要使之保持适度的增长。北海现进入了加快发展的新阶段，房地产业在北海是发展较快、对经济拉动较大的产业，对我市的经济快速发展的作用越来越大。因此，宏观调控的重点是保持房地产业的健康发展。房市作为一个完全依赖于资金推动的市场，一旦资金投入乏力，就犹如人之失血，后果不堪设想，所以我们要按照市场经济的规律，适度调控，区别对待。比如对首次购房者给予贷款优惠，对低收入者购买经济适用房给予利率减免，而对那些以投资为目的的购房者的贷款加以限制，或给予较高利率。各商行和政府部门在防止资金和土地供应量过度膨胀的同时，也要保持其适度的增长，为房地产业稳健发展提供条件。
（四）抓住有利时机，进一步扩大北海在全国的知名度，加速经济的发展，推动房地产业的健康发展
中国石油化工集团拟在北海市铁山港区建设广西炼油项目，其它一些项目也正在做前期准备工作。铁山港临海大工业的发展，既可以为北海的城市建设提供必要的财政和人气等方面的支撑，又能加快北海的旅游商业文化等的发展进程，带动相关的产业的发展。资金和人员的流入，必会促使北海的经济发展迈上一个新台阶。渴望注入活力的北海房地产业也必将受益匪浅。
此外，中国首届住宅创新成果展示会暨房地产论坛将于5月在北海市举行，同时将举办中国房地产高峰论坛。此次峰会，作为中国房地产业发展的一个有纪念意义的新的里程碑，将会吸引更多的人关注中小城市的发展，更多的了解中国房地产业的发展前景。
北海经济正在步入快速健康发展的轨道，各商业银行一方面要抓住有利商机，拓展自身业务；另一方面也要严把审贷关，并作好相关的贷前调查及跟踪监测工作，尽可能的降低信贷投入的风险。

[ Last edited by 深海八爪鱼 on 2005-5-10 at 17:32 ]

好像市政府的季度总结报告啊

很好的资料，谢谢分享！

非常好的贴，直接评为3级精华。

[ Last edited by 深海八爪鱼 on 2005-5-10 at 18:41 ]

但是图表看不到！！

Originally posted by lb at 2005-5-10 18:30
但是图表看不到！！

对，希望楼主可以解决这个问题。