南宁楼市要崩盘了!不信,看看北海的榜样。
在这里,我想拿几个方面来比较下,这几个方面都是影响房价的重要原因:
1: 经济发展水平。
1993年北海国内生产总值只有54.3亿,人均GDP 4166.8 元。(
http://www.zhanjiang.gov.cn/rdtl/htm/tl083102.htm)
2002年南宁国内生产总值为356亿,是93年北海的7倍;
人均GDP为12025元,是93年北海的3倍!
2:本地人口和外来人口。
1993年北海市区人口20万人;
2002年南宁的市区人口“137万人,另外还有几十万的流动人口”(林国强2003年3月说的),人口是当年北海的8倍!
3:收入水平。
1992年,北海城市居民人均收入2364元。
南宁市2002年城镇居民可支配收入达7906元,在岗职工年平均工资10250元(
http://www.labournet.com.cn/ldnews/fileview.asp?fileno=12073)
4:土地供应和价格。
北海1992年写字楼价格飞涨到4000元/平方米至5000元/平方米,公寓楼价从不到1000元/平方米猛涨到2000元-3000元/平方米,市政府以6.67万元批出的土地,几经倒手,最高竟被炒到120万/亩。1992-1994年,北海共批租土地67.75平方公里,相当于原城区面积5倍(
http://www.homeoc.org.cn/capital/forum/21/z10.html)
2002年4季度,南宁市住宅商品房平均价位在2500元/平方米的幅度;在南宁地价最贵的琅东,地价最后拍卖成交为205万每亩。
5:房地产商总量和投入资金量。
1992-1993年间,全国各地和中央各部委局在北海共兴办房地产企业3764家,注册资金达148.6亿,同时外商投资企业在此注册达到3千家,注册资金超过25亿美元。
今年1-3季度,城建、房地产开发投资总额达115亿元,一是以政府投入进行城市改造建设为主的基本建设投资大幅增加,完成国有及其他固定资产投资89.46亿元,其中基本建设投资46.14亿元,更新改造投资16.04亿元,;二是房地产开发投资25.6亿元;南宁现在的房地产开发公司为360家。
6:购房的意图。
在1993年的北海,大概99%的房子是买来炒的;
在2002年的南宁,大概20%的房子是炒家在炒,20%是买来长期投资(比如出租),剩下的当然是用来住的拉。现在136大小便工程的实施(在这里我不讨论是否合理合法,我只知道它在进行中),大量住房和铺面被拆,2002年就拆除旧城建筑100万平方米。加上大量外来人口的进入,我想60%的居住率不会差很远的。(这都是我根据我周围的情况的大概判断,哪位有具体资料拿来分享喂。)
7:政府的行为。
1992年,北海市政府对投资者实行“四不政策:一不问投资项目可不可行;二不问上级有无批文;三不问资金来源可不可靠(只要尽快到位);四不问年度计划是否达标(只要有实际项目)”。土地炒作随之严重泛滥,1992年半年间地价暴涨20倍。
1992年,当许多城市房地产炒得火热的时候,南宁出台政策不允许炒卖地皮。因此,南宁房地产商的投资开发一直紧跟市场需求,发展极其平稳。
8:城市的前景
北海当年是14个开放城市之一,但是整个城市底子薄;开放8年间,各方面对北海的投资累计不到17亿元。据国家计委提供的数据,1989年,国家向沿海开放城市投入300亿元,而对北海的投入仅2900万元,不到千分之一。如此一来,北海想要大发展,实属异想天开。几年下来,北海就只好老老实实地坐在十四个沿海开放城市的最末一把交椅上。
现在的南宁是广西首府,现在的定位是东盟桥头堡,南贵昆经济圈中心城市,南北钦防的龙头城市,广西的政治,文化,交通和经济中心,也是广西最吸引外来创业者的城市,大量的人才和资金正在进入,国际大公司也在南宁投资,比如沃尔玛,KFC,麦记,百盛,华纳兄弟,大量的办事处在南宁设立,1999年以来的三届民歌艺术节经贸洽谈会,南宁市共签订513个合同项目,金额达172亿元,同时还签订了146亿元的商品成交合同。 城市基础建设也日新月异,一个良好居住环境的城市正在形成,外地人越来越多,必然带动地产业的发展。
所有,不要再嚷嚷什么北海就是南宁的榜样了,嚷嚷前,麻烦先用下脑,不要人云亦云。
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