北海市推出系列措施解决不动产登记难题

发表于: 2022-10-13 13:53 14454人阅读 10人回复只看楼主 | 第1页 | 最后一页

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来自: 广西北海市

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近日，《北海市加快解决不动产登记历史遗留问题实施细则(试行)》施行，为化解广西北海市不动产登记历史遗留问题提供了政策依据和办理指南。

北海市加快解决不动产登记历史遗留问题实施细则(试行)

根据《广西壮族自治区自然资源厅印发关于加快解决不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（桂自然资发〔2021〕54号）的要求，为落实以人民为中心的发展思想，解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，切实维护群众权益，结合我市实际，特制定本细则。

一、关于解决登记主体缺失的问题

（一）关于解决因改组、改制、合并或兼并等原因造成申请主体不清的问题。

1.涉及国有企事业单位的，由国有资产管理部门或企事业单位上级主管部门进行申请主体认定，出具认定意见后，可向不动产登记机构提出登记申请。经公告（公示期不少于30个工作日）无异议或异议不成立的，按要求办理不动产登记。

2.不涉及国有企事业单位的，由涉及的权利人自行协商或经人民法院判决、当地仲裁委员会裁决等方式认定申请主体后，申请人可持协商书面意见或人民法院或仲裁委员会的生效法律文书单方提出登记申请，不动产登记机构应予办理。

（二）关于解决开发建设单位灭失造成申请主体缺失的问题。

1.国有土地上已经出售房屋的建设项目因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门作为申请主体办理。没有承继单位和上级主管部门且购房合同已备案，已成立业主委员会的，由业主委员会代为申请；未成立业主委员会的，可以由不动产所在地的辖区人民政府指定的乡镇人民政府（街道办）、居委会代为申请办理或由辖区人民政府协调组织乡镇人民政府（街道办）、相关部门指导成立业主委员会后代为申请办理。

不动产登记机构受理后，经公告（公示期不少于30个工作日）无异议或异议不成立及申请登记所需材料符合要求的，首次登记与转移登记一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。因特殊原因，同一项目所有住房未能一并办理转移登记的，剩余住房可在登记簿中对首次登记及权利主体灭失情况予以记载，不核发首次登记纸质证书，后续购房人申请不动产登记的，按已办理首次登记的程序办理。

前款涉及建设项目未进行竣工验收的，应依法验收完成后再申请不动产登记。开发企业或有关单位已经灭失的，前款确定的申请主体可作为验收申请主体组织竣工验收材料并向有关机关申请竣工验收手续。

2.已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失且购房合同已备案的，购房人可单方申请办理转移登记；购房合同未备案但属于唯一权利人的，可以由市人民政府指定的机构或组织核实后，由购房人单方申请办理。

（三）关于解决房地权利人不一致造成登记主体缺失的问题。

1.因房屋所有权转移或多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，不动产登记机构经核实权属关系变动清晰且无争议的，可按照“地随房走”的原则由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。不动产登记机构在进行不动产登记时，应将原房产证书和土地证书收回或公告作废。

原土地使用权人或开发建设单位已灭失或不主动配合的，经房屋所有权人单方申请后，按以下方式处理：

（1）由不动产登记机构发出书面通知，要求原土地使用权人或开发建设单位在30个工作日内办理更正或注销登记。通知书尽可能详细说明情况，解释注销原土地证书的必要性及合法性，消除原土地使用权人或开发建设单位的顾虑。

原土地使用权人逾期不提交登记申请的，不动产登记机构在门户网站刊登《不动产更正登记公告》，公告期15个工作日。逾期无人提出异议或异议不成立的，在门户网站依法公告作废原土地证书，为申请人办理不动产登记。

（2）涉及协助人民法院执行不动产的，法院协助执行的法律文书上明确记载不动产或土地使用权转移的，直接在门户网站依法公告作废原土地证书，协助人民法院执行不动产登记。

（3）原土地使用权人或开发建设单位原土地证书在房屋所有权人单方申请前已收回或公告作废的，由不动产登记机构直接为申请人办理不动产登记。

2.注销土地证书后，涉及住宅楼与办公楼、工业厂房等共用宗地的，剩余部分国有土地使用权仍属于原证书持有单位名下。若原证书持有单位申请办理分割手续的，依据有关规定为原证书持有单位核发剩余部分土地不动产权证。

3.本条涉及已批准上市交易的已购公有住房住宅楼的，住宅楼按幢设宗为业主办理不动产登记，涉及补交土地出让金的，依法先补交出让金后再办理不动产登记。

（四）关于解决开发建设单位不配合不动产登记造成登记主体缺失的问题。

房屋已建成销售且已入住的住宅项目，开发建设单位以开发建设单位法定负责人失联等理由长期不配合办理房屋首次登记，致使业主无法办理不动产登记的，房屋交易主管部门或其他有权机关应及时督促、约谈开发建设单位，要求其尽快履行购房合同相关义务。

经督促后，开发建设单位仍拒绝配合或逾期不配合的，经住宅小区业主委员会申请，由不动产登记机构书面告知原开发建设单位或原权利人，经公告（公示期不少于30个工作日）无异议或异议不成立的，由小区业主委员会或三分之二以上的业主代表作为主体申请办理不动产首次登记和转移登记。

对无正当理由且拒不履行购房合同相关义务、不配合办理产权登记的开发建设单位，住建部门应及时将该开发建设单位及法人代表列入失信名单。

二、关于解决土地权属来源不清或权属资料不全的问题

（五）关于解决已办理《房屋所有权证》但无《国有土地使用证》的问题。

1.已依法办理《房屋所有权证》但无《国有土地使用证》，有合法土地权属来源的，由不动产登记机构直接办理不动产登记。涉及未缴纳土地出让金的，应登记为划拨土地。

2.属于城镇独立式个人住宅，已依法办理《房屋所有权证》但无《国有土地使用证》，无土地权属来源的，鉴于原《房屋所有权证》属于房屋确权发证，符合当时的相关政策，由不动产登记机构公告（公示期不少于30个工作日）无权属争议的，直接按划拨性质办理不动产登记。城镇独立式个人住宅用地面积原则上按《房屋所有权证》上记载的土地面积登记；《房屋所有权证》无记载土地面积的，依据房屋第一层平面图范围确定土地面积。

前款情况属于中房集团北海公司、广西城乡房地产开发公司、北海市郊区房地产开发公司、北海市恒业房地产开发公司、海城区房地产开发公司等公司在屋仔村住宅小区、谭屋村住宅小区、石子岭住宅小区、广场里住宅小区、海宁住宅小区、地角沙井头小区、南珠东小区及渔港路、菜园里、独树根、徐屋东、变电南（东）小区等区域内开发的商品房，始于上世纪80年代开发，且已缴纳了相关的土地费，用地按出让性质办理。出让年限70年，起算时间按购房合同的签订时间起算，无法提供购房合同的按购房发票开具时间起算。

3.属于项目建设或单位用地，已依法办理《房屋所有权证》但无《国有土地使用证》，无土地权属来源的，应区分用地时间按如下方式处置：

（1）在1987年《中华人民共和国土地管理法》施行前，且在国有土地上已建成使用的不动产，已办理房屋所有权登记，无土地权属来源的，经公告（公示期不少于30个工作日）无权属争议的，不再补办划拨用地手续，由不动产登记机构直接按划拨性质办理不动产登记。

（2）1987年《中华人民共和国土地管理法》施行后，在依法征收为国有建设用地上已建成使用的不动产，已办理房屋所有权登记、无土地权属来源的，经公告（公示期不少于30个工作日）无权属争议的，报经市人民政府批准，按划拨性质办理不动产登记。

4.不动产登记机构在办理上述不动产历史遗留问题中，发现虽已办理房屋所有权证，但因改扩建导致房屋现状与房屋所有证不相符且未能提供合法报建手续的，移送至辖区自然资源部门依法调查处置。

如改扩建的房屋现状占地与原房屋用地范围、面积一致的，可在对违法建设行为依法查处后，按划拨性质办理单独土地使用权的不动产登记，原《房屋所有权证》依法注销或作废。改扩建的建构筑物需依法补办报建、竣工验收手续后再申请办理不动产登记。

前款涉及违法建设的，应由行政执法部门依法处置完成后再补办相关审批、登记程序。

（六）关于解决《房屋所有权证》记载的土地面积大于《国有土地使用证》记载土地面积的问题。

城镇独立式个人住宅《房屋所有权证》上记载的土地面积（直接记载或根据记载的第一层房屋平面图范围确定）大于《国有土地使用证》记载的土地面积的，经权籍调查确定超出面积部分具体范围后，由不动产登记机构公告（公示期不少于30个工作日）无权属争议的，按《房屋所有权证》上记载的土地面积办理不动产登记。如原用地土地性质为划拨的，直接按划拨性质办理新的《不动产权证书》；如原用地土地性质为出让的，需对超出面积部分协议补办土地出让后再办理不动产登记，超出面积部分土地的具体年限与原用地保持一致。

（七）关于解决1987年《中华人民共和国土地管理法》施行前，党政机关、事业单位无土地、房屋权属来源的问题。

1.属于党政机关、事业单位已建成且无权属争议、无土地、房屋权属来源的不动产，由土地、房屋使用单位或当地国有资产管理部门向不动产登记机构提出申请，并提交土地、房屋使用单位和当地国有资产管理部门共同出具的使用土地情况（具体载明属于1987年《中华人民共和国土地管理法》施行前一直沿用）和不动产权属来源、权属无争议的说明函，涉及申请“房地一体”登记的，一并提交经住建部门审核的房屋符合质量安全相关材料。不动产登记机构公告（公示期不少于30个工作日，涉及国家秘密的除外）无异议或异议不成立的，由自然资源部门按现状出具符合国土空间规划意见，经市人民政府同意后，按国有划拨性质直接办理“房地一体”不动产登记至使用单位或当地国有资产管理部门名下。未提供房屋符合质量安全相关材料或鉴定后不符合房屋质量安全要求的，仅登记国有土地使用权，不登记房屋所有权。

2.前款党政机关、事业单位不动产已转让至非机关、事业单位的自然人、法人、其他组织的，原党政机关、事业单位应一并提交相关转让文件及转让时的依据，符合国有资产转让规定的，经市人民政府同意并补办土地出让手续后，由不动产登记机构按国有出让性质直接办理登记到受让人名下；不符合国有资产转让规定的，应办理至原党政机关、事业单位名下。

（八）关于解决1987年《中华人民共和国土地管理法》施行前，城镇独立式个人住宅房屋土地权属来源不全的问题。

国有建设用地上已建成使用的城镇独立式个人住宅无土地权属来源、无权属争议、未办理房屋所有权登记的，由辖区自然资源局按《确定土地所有权和使用权的若干规定》报辖区人民政府作出确权批复文件后办理不动产登记。

（九）关于解决城镇范围内单位原违规用地建设的问题。

在1987年《中华人民共和国土地管理法》施行后至2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）实施前，违规用地建成的房屋（“小产权房”除外）且未办理房屋所有权登记的，期间有关部门已依法作出处理并补办用地手续的，不动产登记机构依据依法处理的证明材料办理不动产登记。未依法作出处理的，按照项目建设时有关政策规定完善用地、房屋建设等手续后，办理不动产登记。

对于建设项目用地地类在2009年全国第二次土地调查成果为建设用地的，按现状地类完善用地手续后，办理不动产登记；为其它地类的，按原地类完善用地手续后，办理不动产登记。

三、关于解决国有土地上已经出售的房屋供地手续不全或相关费用未缴的问题

（十）关于解决项目供地手续不完善的问题。

由政府主导的国有土地上安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续。党政机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。

对于商业、工业、办公等其他建设项目，可结合地方实际情况，分不同时间段、不同类型，采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。

（十一）关于解决欠缴土地出让价款和相关税费的问题。

1.房屋已销售且已入住的住宅项目，开发建设单位存在未按出让合同约定足额缴交土地出让价款、未按规定足额缴纳土地使用条件变更出让金差价，或者开发建设单位欠缴税费的，报经市人民政府同意，可按“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。如涉及受让方需缴交契税的，应向主管税务机关履行纳税义务后办理不动产登记手续。

房屋已销售且已入住的住宅项目，开发建设单位未按规定足额缴纳土地使用条件变更出让金差价的，如原市人民政府已批复出让金差价金额的，按原市人民政府批复执行（原市人民政府批复时的土地使用条件与现土地使用变更情况不一致的除外）；如原未报经市人民政府批复过出让金差价金额的，按批准土地使用条件变更后第一次核发《建设用地规划许可证》的发证时间为评估时点（如无规划证，则以其他规划批准文件为准），按《建设用地规划许可证》核定的规划指标评估补收差价。对已竣工验收的项目，按竣工验收的规划指标评估，如规划核实的容积率等规划指标小于《建设用地规划许可证》载明的规划指标的，按《建设用地规划许可证》载明的规划指标评估。如规划核实容积率等规划指标大于《建设用地规划许可证》载明的规划指标的，按规划核实的容积率等规划指标评估。

土地出让价款追缴问题，由欠缴单位提出缴款计划并提供名下资产情况，市自然资源局根据欠缴单位提出的缴款计划和资产情况拟订追缴方案报市人民政府审定后，由土地出让金征缴部门与欠缴单位签订分期缴纳土地出让金协议，如欠缴单位不按协议缴纳土地出让金的，由土地出让金征缴部门依法按程序申请人民法院强制执行，如欠缴单位不配合签订分期缴纳土地出让金协议的，由出让金征缴部门依法追缴。

2.房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。

（十二）关于解决建设项目用地实际使用范围超出供应地块范围的问题。

建设项目用地实际使用范围超出供应地块范围，且地上房屋已经出售并已备案的，经公告（公示期不少于30个工作日）无异议或异议不成立，按照项目建设时的政策规定补办用地手续，再办理不动产登记。

四、关于解决项目验收手续不完善的问题

（十三）关于解决未通过建设工程规划核实的问题。

国有土地上已经出售房屋的建设项目，已办理规划设计方案或总平面图审批但未办理《建设工程规划许可证》的，应按规定补办建设工程规划许可及规划核实手续后，再依法办理不动产登记。

对于不具备建设工程规划许可补办条件，但在1995年1月1日《房地产管理法》实施前已建成的项目，在符合国土空间规划的前提下，报经市人民政府同意，按现状出具符合规划的意见。

前款涉及违法建设的，应由行政执法部门依法处置完成后再补办相关规划许可及核实手续。

（十四）关于解决违反规定存在擅自改变用途、超出建设工程规划许可的范围、超容积率等的问题。

违反规定，存在擅自改变用途、超出建设工程规划许可（含《建设工程规划许可证》或建设总平面图记载的相关规划设计指标）的范围、超容积率等情形的项目，行政执法部门依法处置完成后，由自然资源局将有关情况报规划委员会审核，经市人民政府批复同意，按项目建设时的有关政策规定，对项目开发建设责任主体进行处置后，自然资源部门根据处置意见，对符合规划的建设范围完善规划核实等相关手续后办理不动产登记。

房屋已销售且已入住的住宅项目，行政执法部门已依法对开发建设单位做出行政处罚决定但未执行到位的，自然资源部门可按“证罚分离”原则，按前款要求一并报市人民政府批复同意后，对符合规划的建设范围完善规划核实等相关手续后，为购房人一并办理首次登记与转移登记。

房屋已销售且已入住的住宅项目，建设项目部分符合规划的，经市人民政府批复同意，由自然资源部门对符合规划的部分先行进行规划核实，出具符合规划的核实意见。

（十五）关于解决项目建设工程竣工手续、消防手续和人防手续缺失的问题。

项目建设工程因报建报批手续不全或无法进行工程竣工验收的，由项目开发建设单位或相关权利主体委托有相应资质等级的第三方房屋质量安全鉴定机构对工程项目进行安全鉴定，并出具检测鉴定报告或鉴定结论，由市住建部门向市自然资源部门出具同意以检测鉴定报告和建筑工程符合设计要求或达到安全要求的意见书，作为竣工验收备案表的代替材料。

应当办理消防手续的项目，项目开发建设单位或相关权利主体可先按照项目竣工时的消防技术标准要求组织消防安全条件评估，并按要求整改合格后，由项目开发建设单位或相关权利主体向住建部门申请补办消防验收或备案等相关手续。

应当办理人防手续的项目，结建人防工程已按标准修建完毕，因参建单位材料缺失而无法按照要求递交材料申请竣工验收备案手续的，由项目开发单位委托有相应资质等级的第三方按竣工时人防技术标准（施工图已审核备案）对人防工程项目进行检测鉴定（含人防防护设备），并出具检测鉴定报告或鉴定结论。鉴定结果合格的，可作代替人防工程竣工备案材料办理竣工备案；建设单位应建不建、应建少建、不按标准建的，由市人防海防办依法立案查处，责令限期整改，对无法整改的项目，由建设单位出具无法补建和补缴易地建设费的书面承诺后，按照“处理建设单位和购房业主办证分别对待”的原则，在追缴易地建设费的同时配合有关单位办理相关不动产手续。

五、关于解决房屋、土地信息不一致和跨宗地建设的问题

（十六）关于解决国有土地上原分开登记的房屋、土地信息不一致的问题。

不动产统一登记实施前，已分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。

（十七）关于解决项目跨宗地建设和分割、合并办证的问题。

跨宗的宗地权利类型、权利性质、用途及规划条件一致且属同一权利人的，由权利人提出申请，经市、区自然资源局按房屋实际占地情况重新调整宗地范围并出具意见后，由不动产登记机构直接办理不动产登记；调整后合并的宗地土地使用期限不一致的，以相应宗地加权平均值设定年限或者以主体建筑所在宗地使用年限确定，调整后宗地的使用权起始日期以最早一宗地的起始日期起算；合并的宗地权利人、权利类型、权利性质、用途不一致的，应先完善相关手续，统一宗地各类性质后再行办理不动产登记。

跨宗的宗地权利类型、权利性质、用途及规划条件一致，但分属不同权利人的，需征求其他权利人同意并形成书面意见，经市、区自然资源局按房屋实际占地情况重新确定宗地范围出具意见，如权利人权属份额发生变化的，双方申请不动产转移登记；权利人权属份额没有发生变化的，双方申请不动产变更登记。

项目已办理规划验收的，在不改变建筑功能仅对内部进行分割使用的情况下，经市、区自然资源局出具同意调整的意见后，可直接办理分割变更登记手续，但分割不动产应满足国家关于不动产单元设定的要求，禁止以虚拟或划线分割的方式对房屋单元进行分割；分割涉及变更消防、公共安全等情况的，应经住建部门批准后再办理变更登记。

对于利用相邻、归属于不同权利主体的宗地联合建设的不动产（建成的不动产分属于联合建设的各方），相关权利人申请登记的，市、区自然资源局出具分割、分摊意见后，不动产登记机构可以分别办理不动产登记。分割、分摊后需对原宗地面积进行调整的，需原宗地权利人同意并形成书面意见；涉及国有资产的，应由国有资产管理部门或有资产管理权限的部门书面同意意见。

六、关于解决司法协助执行不动产登记遗留的问题

（十八）关于解决司法协助执行无土地证书不动产的问题。

1.宗地已核发《建设用地批准书》（含《建设用地许可证》）但未核发《国有土地使用证》，涉及司法处置的，按如下原则依法处置：

（1）根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，《建设用地批准书》（含《建设用地许可证》）并非现行有效的土地权属证书，不能作为土地使用者依法取得土地使用权的法律凭证。人民法院在处理该类宗地时，应与不动产所在地自然资源部门达成一致意见后，才能依法处置，未达成一致意见的，不得处置或要求过户。

（2）本细则印发前，宗地已核发《建设用地批准书》或《建设用地许可证》但未核发《国有土地使用证》，人民法院已发出《协助执行通知书》要求过户的，应按《国有土地使用权出让合同》履行情况区分处理：

①经核查，原行政相对人已按出让合同约定足额缴交土地出让价款、完成征地拆迁工作且已履行完成出让合同其他主要义务（如涉及城中村改造中的搬迁、配套道路建设等义务），已具备首次登记条件的，由不动产登记机构直接为申请执行人办理不动产登记，首次登记与转移登记一并办理。

②经核查，原行政相对人未按出让合同约定足额缴交土地出让价款、未完成征地拆迁工作或未履行完成出让合同其他主要义务（如涉及城中村改造中的搬迁、配套道路建设等义务）以及宗地已实施了土地收回（收购），不具备首次登记条件的，由不动产登记机构书面告知人民法院涉及的《协助执行通知书》无可执行标的，无法协助执行。人民法院收到书面通知后，可启动“府院联动”机制，综合采取不予执行、代为继续履行出让合同义务、政府有偿收回相关权益等方式处置。

2.本细则印发前，宗地未核发《国有土地使用证》，但已办理《房屋所有权证》，人民法院已发出《协助执行通知书》要求过户的，不动产登记机构应按本细则第（五）点处置完成后办理不动产登记。

3.除上述遗留问题的情形外，未核发《国有土地使用证》的宗地，不具有相应的土地使用权，无法直接转让或过户。不动产登记机构在收到人民法院的协助执行文书后，应及时书面告知人民法院无可执行标的的情况。

（十九）关于解决垂直分户小区司法协助执行相关问题。

1.本细则印发前，属于垂直分户小区，已持有土地证书，人民法院已发出《协助执行通知书》要求分割土地过户，法院相关文书中已明确分割土地坐标四至的，不动产登记机构直接协助人民法院进行不动产登记；法院相关文书未载明或不明确分割土地坐标四至的，由不动产登记机构函告法院，明确宗地坐标后依法协助人民法院进行不动产登记。

本细则印发后，属于垂直分户小区的，人民法院分割宗地前应征求自然资源部门土地分割规划意见，自然资源部门应根据现状及规划报建情况回复分割意见。对于确因建成时间较早等原因造成现状与原规划报建情况不一致的，在符合国土空间规划的前提下，可同意人民法院按现状进行土地分割。

2.属于垂直分户小区，购房人已根据人民法院《协助执行通知书》办理土地使用权分割登记，申请补办房屋规划核实的，由辖区自然资源部门按民房管理权限进行受理，并按如下原则处置：

（1）原规划报建已批准总平面图和建筑单体方案（或者批准的施工图）的，辖区自然资源部门可不再核发《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》，按原批准的规划直接进行规划核实。不动产登记机构按规划核实情况进行“房地一体”的不动产登记。

（2）如属于2013年城市规划委员会第七次会议纪要印发之前已建成住宅小区，经核实《协助执行通知书》或《不动产权证书》载明用地面积与现状一致，但建筑占地范围、建筑面积与原规划报建方案（或者批准的施工图）情况不一致的，行政执法部门依法处置完成后，由辖区自然资源部门在符合国土空间规划的前提下，核实现状建筑面积与原规划报建方案（或者批准的施工图）建筑面积相差不超过60%的，经公告（公示期不少于30个工作日）无异议的，可按现状坐标点及原规划报建的建筑面积出具符合规划的核实意见。不动产登记机构按规划核实情况进行“房地一体”的不动产登记。原经行政执法部门处罚并办理了《建设工程放线验查、竣工验收合格单》和《建设工程规划许可证》的，由不动产登记机构直接进行“房地一体”的不动产登记。上述情况均应载明房屋拆旧建新时，应按原规划报建总平图进行建设。

（二十）关于解决不动产因抵押、查封等原因无法办理登记的问题。

不动产统一登记实施前，购房人已办理房屋所有权登记，但土地使用权仍登记为开发建设单位并处于抵押、查封状态，房屋权利人申请办理房地一体的不动产登记的，由不动产登记机构发出书面函件，征求抵押权人、查封单位意见，函件尽可能详细说明有关土地、房屋原分散登记情况和“房地一体”登记要求。收到征求意见函后，抵押权人、查封单位同意或逾期（至少15个工作日）不提出异议的，由不动产登记机构办理不动产登记，并在不动产登记簿注明土地抵押、查封状况，原土地使用证在土地抵押、查封期内不作废。

购房人单独申请房地一体的不动产登记的，不动产登记机构应同时按本细则第（三）点处置。

查封单位属于外地法院或检察院、公安、监察机关等其他机关的，征求意见期限至少30个工作日。抵押权人、查封单位不同意或表示异议的，不动产登记机构暂停受理不动产登记，并通知房屋所有权人可通过司法途径解决纠纷后另行申请不动产登记。

七、其他问题

（二十一）关于解决部分商品房小区出让手续认定的问题。

1.凡已按《北海市人民政府关于重新印发〈北海市土地费和城市基础设施配套费收费标准的若干规定〉的通知》（北政发〔1992〕6号）、《北海市人民政府关于重新修订〈北海市土地出让金、征地费和城市基础设施配套费收费标准的若干规定〉的通知》（北政发〔1994〕2号）等文件规定缴清了土地价款，并办理房产证书或分户的土地证书至自然人名下的，均视为已缴清出让金，出让年限从小区宗地第一手土地证书发证日期起算；已缴纳价款标准不符合现房屋登记用途标准的，按北政发〔1992〕6号、北政发〔1994〕2号文件标准缴清，并收取利息（同期银行贷款利率）。

2.在北政发〔1992〕6号、北政发〔1994〕2号文件执行期间已经批准同意免交土地价款，并已办理房产证书或分户土地证书至自然人名下的，也视为出让金已缴清，直接办理转移登记。

（二十二）关于解决城镇独立式住宅用地补办出让时与新批准规划不一致的问题。

对于规划道路等公共服务设施占压现有划拨的城镇独立式住宅用地的，在补办出让时，如被占压范围内现状为空地或现状有建筑无产权证明的，按照符合规划面积补办出让；如占压区域现状建筑有产权证明的，经申请人申请并出具承诺书，承诺“拆旧建新时必须服从规划，且自愿放弃不符合规划部分的土地权益”后，按已登记的土地面积和辖区自然资源局出具的设计条件补办出让，在出让合同条款中约定承诺内容，并在办理不动产登记变更时予以备注。

（二十三）关于解决不动产登记所需资料遗失的问题。

使用权人保存涉及不动产登记所需资料遗失的，经单位或个人申请，相关职能部门为申请人提供便利，给予相关资料补正、补发或存根复印。申请人提交的补正、补发或存根材料，不动产登记机构应视同合法合规的材料，并予以办理相关不动产登记。

合浦县可参照执行。

来源于北海市自然资源局