昨天一个朋友跑来问我，说小区人防车位是不是合法的？物业把人防车位改成一大片电动车车位，然后收电动车停车费是不是违法？这不是小区公摊部分吗？凭什么要我们交钱？或者说物业收的停车费是不是应该跟电梯广告费一样归全体业主所有？一连串的问题，我听着好像我这个朋友受了很大冤屈，非得把物业告上法院才肯罢休 ····
说来也凑巧，正好前几天我们小区的物业主任还问过我类似的问题，这里说明一下，我们小区是一个本地开发商开发的小楼盘，物业也是开发商的，跟所有小区物业一样，基本上一直在被业主诟病只知道收钱不知道做事。我跟物业这个主任也比较熟，所以物业的一些事情也比较熟悉，他们做的事情我也看在眼里。我觉得有时候我们业主把物业过于妖魔化了，有些东西物业一直在做，只是我们没用心去发现，一遇到一点问题就全都赖物业。比如停水停电，我们小区在“老城区”，以前管网设施残旧，三天两头停水停电，是整个片区停水停电，小区也跟着受影响，然后业主就开始吐槽说物业和这个小区真差劲，三天两头停水停电 ·····还有比如小区大门是开的，方便出入，然后就有人说物业跟保安是吃屎的，什么人都给进，搞得小区里面一堆传销佬。物业把小区封闭起来，必须刷卡才能进出，很多业主就说物业就是为了卖门卡，搞得大家出入都麻烦.....所以我很庆幸我不是在物业上班的，不然这样里外不是人的琐事得让我郁闷死。
上面说的这点题外话，只是想说，我们看问题多换换角度，不要一味的把“责任”都推卸给别人，多点客观理性，你会觉得其实事情很简单，并没有我们想的那么复杂。（其实说那么多是怕被人喷我是物业的卧底，是业主中的二五仔 ·····
）
言归正传，物业的主任来跟我说，他们刚去市里开完会回来，说来说去就是前几周北海市轰轰烈烈的清理物业乱收费的事情（可以参考城池姐发的帖子：
对违规收费行为说“不”，市市场监管局向物业收费乱象亮剑了），然后物业主任说我们小区也没什么乱收费的，怕就怕业主来闹说他们把人防车位改成电动车车位收停车费他们不知道怎么回答，问我知不知道具体的法律条文规定物业可以收取这个人防停车位的停车费。
所以我觉得不只是业主，甚至连物业自己都不是很了解这个地下停车位的收费依据是什么，正好利用这个机会跟大家一起分享一下关于这方面的知识。（阿波发帖比较少，但是所发的都会是平时遇到的真实案例，就事论事分享知识和看法。）
先说明一下，地下车位主要可以分为产权车位和非产权车位两种，这里说的车位主要是指汽车停车位。
1、地下车位都有证吗？
地下车位不都有产权证，只有产权车位才有证，有证的车位跟商品房一样可以正常买卖。没有证的车位得看是什么位置的，如果是在人防工程位置的人防车位，是没有产权证的，但是可以正常使用。
2、产权车位谁都可以买吗？
小区的产权车位首先得明确一点，产权人一般是开发商的，跟商品房的房产证（不动产权证）一样，初始登记后一般都是开发商的名字。但是不代表开发商就可以随意买卖小区停车位。根据北海市2018年发出的《关于加强房地产开发项目车位和车库租售管理的通知》的规定，开发商出售产权车位的，“应该按照购房人每购买一套房屋只能相应购买该项目一个专有产权车位或车库的原则销售”；“房地产开发项目建筑区划内的车位和车库，相当首先满足该项目购房人和物业使用人的需要，车位和车库不得出售给该项目购房人意外的单位和个人”。
也就是说，一般只有本小区的业主才能购买小区产权车位，而且目前我们北海的不动产登记中心是按一房一车位的原则进行产权登记的，以前有个别小区在管理不严格的情况下也有一房登记多个车位的情况，但是现在不动产登记中心已经明确告知一房只能登记一个车位。
3、地下室停车位属于公摊部分吗？
地下室停车位不属于公摊，这里展开跟大家介绍一下公摊的计算规则，合适的时候我再单独发帖介绍公摊的那些事情。
“关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的通知”是1995年由建设部印发的，在1995年12月1日开始生效，这个分摊规则里面有以下几条跟我们说的公摊和地下室有关，我摘录下来：
第四条商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除)。
第八条公用建筑面积由以下两部分组成：
1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;
2.套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。”
第九条公用建筑面积计算原则
凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。也就是说，地下室其实是不计入公摊的，我们理解的公摊主要是指地面以上的部分。而作为地下室停车位的产权车位是不存在占用公摊的说法的。产权车位首先产权人是开发商的，其次并不占用公摊，所以开发商买卖或者出租车位是合理合法的，收益并不属于业主。（非产权车位呢？别急，后面会讲）
4、产权车位归开发商所有，开发商可以随意出售或者出租吗？或者开发商可以只售不租吗？
上面已经提到了，开发商其实不能“随意”出售或者出租车位的，原则上只能是出售或者出租给小区业主，而且如果是出售还得遵守一房一车位的原则。但是让大家诟病的只租不售或者更要命的只售不租，这个倒是没办法约束，更多只能是业主跟开发商协商或者是找住建部门协调，法律上并不能限定开发商对车位是租还是售。我在北海市政府网也看过有业主投诉小区开发商对车位只售不租，大家可以看看有关部门是怎么回复的。
5、物业和开发商售楼的时候说停车位200一个月，入住几年后涨到280一个月，合法吗？
这种情况其实还是比较常见的，很多业主也经常投诉这类事情。北海很多小区，尤其是类似2010年前后的小区，停车费也要一百多一个月，但是根据物价局的说法，其实是有最高限价的，只是没有几个小区是按这个标准来收。而且物业可以说平时收的停车费是包含了管理费的，就像你买了产权车位也一样是要另外交管理费的。我之前还问过另外一个物业的负责人，为什么物价局批的价格就几十块，实际收一百多一个月，负责人说他们也找过物价局要求变更，毕竟十年前的物价水平跟现在不是一回事，物价局的答复是不批文件，但是接受变更的事实（直白一点说就是默认）。
6、人防车位违法吗？可以买吗？
根据《中华人民共和国人民防空法》第五条:国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
但是人防车位没有产权证，不能买卖，只能出租。如果你愿意“买”，而且接受不办证不过户的话也没有问题。人防车位是占用了人防工程的空间的，设计之初就会有规划好，验收的时候开发商和物业需要向人防办公室申请批复《人防工程平时使用审批单》，审批单上注明了使用单位和用途（停车）和使用面积及使用年限（普通住宅一般是70年）。之后颁发的是《人防工程平时使用证》，所以人防车位没有产权，但是开发商或者物业有一张总的《使用证》，享有使用权，可以拿来出租获得租金收益，但是不得买卖，而且收益是归投资方的（开发商或者物业），跟业主没有关系。所以像我朋友说的，人防车位是公共部分，停车位收益业主也应该有份的说法是没有依据的。上面也提到了，地下室的车位尤其是人防车位是不占公摊的，是开发商投资修建的（虽然开发商也不是自愿的）。
7、产权车位和人防车位之外的非产权车位（小区道路或者其他场所的车位）是否能收费？
自2021年1月1日起实施的《民法典》第二百七十五条规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
物业公司是否有权向业主收取停车费(车位费、占道费)的问题，根据不同情况，有所不同。属于业主共有的地方，只要不影响小区交通，物业公司无权向你收取停车费(车位费、占道费)，物价部门也不会对物业公司在小区道路收费有任何批文。如果按照这条规定，小区道路上物业后期划分的停车位就不应该收费，但是实际情况并非如此，到底物业是否有权向业主收取停车费？需要考察停车费的性质。小区停车费的性质有两种，一种是土地使用费，一种是管理费。两种费用的收费依据与收费主体是不同的。根据《民法典》第二百七十四条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。由此可知，土地使用费收费的法律依据是《民法典》，收费主体是业主。业主可以因车辆占用土地而收取土地使用费。而管理费的收费依据是《民法典》及国务院颁布的《物业管理条例》。《民法典》第八百八十八条，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。寄存人到保管人处从事购物、就餐、住宿等活动，将物品存放在指定场所的，视为保管，但是当事人另有约定或者另有交易习惯的除外。第八百八十九条，寄存人应当按照约定向保管人支付保管费。当事人对保管费没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为无偿保管。而《物业管理条例》第54条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。由此，物业在征得业主同意后是可以利用小区的土地进行经营的。车主向物业交纳的其实是车辆保管费。所以实际上物业还是会对非产权车位收取所谓的“车辆保管费”，至于如果车丢了物业赔不赔，就得由法院来受理了。
8、业主觉得停车费不合理的该如何举报或者申诉？
看了上面的内容，如果你还觉得你们小区的物业是在违规收取停车费或者收费不合理的，首先你可以让物业出示收费的依据是什么，是否有物价部门的批文？如果价格跟批文不符的，可以打物价局电话举报或者咨询。也可以到北海市政府网的互动交流版块发帖投诉或者咨询。实在不行的，直接到法院起诉。
18777968058 苏老师
