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父母给子女过户房产通过哪种方式更划算?——房产继承、赠与和买卖的税费区别

发表于: 2021-03-12 10:16 11838人阅读 55人回复 只看楼主 | 第1页 | 最后一页

    北海通

    • 楼市观察员

    精华6
        春节前后不到一个月时间内,就帮两个亲戚和一个朋友,办理了共3套房子的过户手续,而且还都是父母“买卖”给子女的,感觉现在这种父母子女之间的房产过户比较常见,但是大家对这种过户情况的税费不是很了解,尤其涉及到继承、赠予跟买卖三种不同过户方式税费的时候,更是让人一头雾水,所以我就想抽空整理出来,跟大家分享一下,这三种不同房产过户方式的具体税费标准,说得不够详细或者有纰漏的地方欢迎大家跟帖指正。


    一、房产继承


      
       只有父母去世后,子女根据法律规定或者老人遗嘱办理房产继承才会遇到这种情况,很多人父母健在就说继承,这是不正确的。继承是房产过户里面税费最低的一种,父母子女或者是夫妻之间属于直系亲属,继承涉及印花税,个人所得税这些都是免除的,而印花税只有0.25‰,没错,只有万分之二点五,另外就是工本费几十块钱,对于动辄几十万一套的房产来说这点钱几乎可以忽略不计了。

    关于继承过户的误区:
    1、继承需要2%的公证费?
       现在办理继承登记已经不强制要求办理公证,也就是说公证费不是必须要掏,如果自己要做公证才要交费,而且公证费是累进计算。20万元以下部分税率1.2%,20万到50万之间的部分税率1%,50万以上部分税率0.8%。办理房产继承可以直接到北海市不动产登记中心三楼C区窗口领取资料办理。(先持有效证件到不动产登记中心一楼人工预审和取号)

    2、继承的时候税费很少,再出售要交20%以上增值税?
       这是比较常见的误区,继承所得的房产再次出售和正常房产买卖的税费以及计算方法是一样的,这意味着如果子女继承房子满五年以上,而且子女名下没有其他房产的(俗称满五唯一),是免征增值税和个人所得税的,也就是不用交税!所以,继承来的房子跟买来的房子一样,如果出售,缴纳的税费是一样的,不存在继承的房产就要多缴税的说法。

       在此提醒一下,如果想避免父母去世后因为继承份额有纠纷,最好是在老人生前做个遗嘱公证,或者在其他见证人在场的情况下立个遗嘱,交待好子女在自己过世后的财产分配问题。如果没有遗嘱,只能根据法律规定依照继承顺序来继承。

    二、房产赠予


      
    房产赠予一般是无偿赠予或者以很少的费用赠予给受赠人的情况。赠予主要涉及增值税及附加、个人所得税、印花税和契税及土地增值税,如果是父母跟子女之间这种直系亲属之间的赠予,只需要缴纳印花税共万分之五(双方各付一半,即0.25‰),契税3%,合计3.05%。

    关于房产赠予的误区:
    1、无偿赠予不用交税?
       无偿赠予也要纳税,即使是直系亲属之间的无偿赠予,可以免除个人所得税和增值税及附加,也逃不掉要交契税,而且契税得按3%缴纳,不管你是不是首套房。

    2、兄弟姐妹是直系亲属,所以也可以像父母给子女无偿赠予一样享受税费优惠?
       不完全正确,在缴税的时候兄弟姐妹之间的房产赠予不视为“直系亲属”之间的无偿赠予,这点是要区别开的。不过目前对兄弟姐妹之间住宅的赠予免征增值税及附加和免征个人所得税,只是非住宅(商铺)和土地要征收比较高的土地增值税。其中商铺的土地增值税5%,土地赠予缴纳土地增值税20%。

    3.购房未满2年赠予直系亲属需要缴纳5.3%的增值税?
       直系亲属之间赠予房产不同于买卖房产,所赠予的房产不需要看购买年限,不用缴纳增值税。另外就是自建自用住房,我们北海本地人比较常见的“有天有地”,如果出售这类房屋也是不用考虑年限的。

    4.房产赠予需要到公证处办理公证?
       具体可以参考房产继承,房屋赠予也已经取消强制公证,不是必须办理公证的。自行公证的,税费也是1.2%、1%和0.8%的累进税率。

       赠予房产需要提醒一下,父母在世的时候将房产赠予子女可以有效避免去世后子女因为所继承的份额不满而引发纠纷,虽然税费比继承方式多些,建议还是通过赠予方式过户并且做个公证,以防止其他顺序继承人提出异议。

       至于涉及到土地过户的,最好考虑直系亲属间的赠予方式,可以避免20%的土地增值税。正好有个朋友这两天遇到这样一个案例,可以跟大家分享一下。我这个朋友的儿子用他的名字为法人代表成立了一个公司,而现在这个公司惹上债务官司,很大的可能会被冻结名下房产来拍卖还债。恰好朋友名下有北海老城区一块地皮,该地皮早在十几年前就盖了楼房,但是盖房的却是他的侄子,相当于是多年前就送给他侄子了,但是土地证还是他名字,而且因为以前的房屋没有验收(自建房以前要交高额罚款,所以一直没有去办证),所以其实一直没有房产证,只有他名下的土地证而已。为了避免房产被冻结,他想到要尽快将土地证过户给侄子(听着像老赖转移资产),而如果是直接土地证赠予方式过户给侄子,因为是非直系亲属,税费高达46.23%,而买卖过户的话要缴纳各种税费合计28.23%。所以我给他出了个主意,那就是尽快先以赠予方式将土地证过户给他女儿,他女儿再去办理房屋的验收手续,等她办好房产证(不动产权证)后,再买卖过户给他侄子,而赠予给他女儿的费用为3.05%,他女儿再买卖方式过户给他侄子只需要交个人所得税1%和契税2%(自建房免增值税,卖方只交个税1%,买方第二套且面积大于90平米只交契税2%),合计只需要缴纳6.05%的税费,可以避免至少20%以上的税费(土地增值税20%)。这个案例里面的直系亲属之间赠予只是一个工具,因为这个朋友是急于过户才赠予给他女儿。如果是正常情况下,可以先以自己名义报建办了房子的不动产权证再过户给他侄子就可以。举一反三,涉及到地皮交易的朋友,如果能把控风险,倒是可以考虑以地主名义报建办证,然后再买卖过户,这样可以避免高额土地增值税。

    三、房产买卖


      


    房产买卖方式是相对比较常见的过户方式,对比一下赠予和买卖两种过户方式的税费征收比例就可以看出,买卖过户方式在特定情况下更划算。

    关于房产买卖的误区:
    1、房产买卖真的比房产赠予更划算吗?
       这个说法不完成正确,因为需要具体问题具体分析,比如父母是满五唯一的商品房或者是自建自用房的免征增值税和个人所得税,也就是不用交税,只需要看子女的房产套数,如果子女是首套房,房产面积90平米以下总共只需要缴纳1%的契税,即便是我们北海人的自建房(自建房建筑面积一般在100平米以上)或者是90平米以上的套间,也只需要缴纳1.5%的契税。哪怕子女已经三套房以上,契税或者说总税费也只要3%,而赠则予最少需要3.05%。显然是买卖过户的方式更划算。

       而当父母购买的商品房(套间)未满2年,需要过户给子女时,用赠予的方式就更划算,赠予税费3.05%,而买卖税费最低也需要7.3%(因为未满2年的商品房光增值税及附加就得交5.3%)。
    所以说房产买卖方式过户并不一定就比房产赠予方式过户更便宜,大家可以对比一下两个税率表。

    2、是不是合同金额可以写很少,这样就可以少交税?
       不是的,税局征税并不完全依据合同金额,按国家的规定,比如增值税是按照差额征收20%或者市场价格征收1%,我们北海这边更常见的是以评估价征收1%的征税方法,包括契税和增值税、个人所得税。所以哪怕合同金额写1块钱,到了交税的时候,如果合同金额低于评估价,最终是以评估价来计算税费的,而不是合同价。我猜你想问如果合同价高于市场价呢?那抱歉,按合同价征税啦!!!

    3、评估价是要另外做评估得出来的市场价格吗?要等很久吗?
       这里说的评估价不是说税局或者我们自己找人去现场看房然后定个市场价,而是税局自己的评估系统里面的评估价,不需要我们自己找人去评估,缴税也不用等很久,一般是过户受理后直接转到征税窗口,不出意外的话十几二十分钟就可以确定税费是多少了。

    4、父母和子女之间以买卖方式过户不发生房款的实际转移(现实中普遍存在的这种假买卖真赠予的情况),但是最终征税按评估价来算,所以合同金额随便写就可以?只要低于评估价就OK?
       为了避税,大家选择以买卖方式过户,合同金额也需要注意考虑清楚写多少,尤其是涉及到老人有多个子女或者是多个第一顺序继承人的情况。比如老人有一子一女,老人把名下价值100万元的一套房子以50万元价格“卖”给儿子,当时价格是乱写的50万,因为不知道会按评估价来定税。事后几年老人不知是年老糊涂还是后悔了,跟女儿说当时过户给儿子是被儿子哄骗了,不是有心要过户给儿子。这个时候,女儿就可以带老人去法院起诉对当初的房屋买卖合同提出异议,可以说老人过户非本人真实意思表示,而且合同所说的50万购房款老人并没有收到,申请判令合同失效,那儿子要证明老人是自愿的而且自己付过房款就会比较困难。或者还有另外一种情况,就是老人去世后,女儿提出老人卖房应该有50万元房款,作为第一顺序继承人应该可以跟儿子平分这50万,女儿可以起诉儿子隐藏或者没有支付这50万元,到时候儿子一样会很头疼。
    所以,在已经知道征税是以不等于市场评估价的金额征税之后,涉及到有可能以前日后财产纠纷的多个继承人的,父母可以考虑做一个公证或者找第三人作为证人签署一份书面证明,说明房屋是通过低价买卖方式过户以达到赠予子女的目的。同时可以将合同金额写成很低,然后通过银行转账方式转给“卖方”以留存付款证据。

    5.商铺和土地直接买卖过户比赠予过户划算?
       这个也是不能一概而论的,归根结底,还是要看买卖双方的关系,如果双方是直系亲属(兄弟姐妹之间除外),明显是赠予方式更划算,如果不是直系亲属或者压根就是没有血缘关系的个人的,买卖商铺、土地或者是住宅的,基本上还是直接买卖过户比赠予划算。

       不动产登记中心的系统一直在更新,过户手续的办理流程也一直在优惠,目前二手房过户手续已经很简便,通过APP录入信息然后取号办理,全程大概30分钟左右就可以办完手续,2-3天左右就可以拿到新证。最后说明一下,我不是中介九八佬,我就只是一个喜欢钓金鼓的钓鱼佬,没有兴趣去预测什么房价涨跌,只是因为接触的多,所以对房产过户和按揭手续比较了解,如果你遇到关于房子的问题,可以站内信联系我或者直接跟帖,只要看到都会第一时间回复,知无不言言无不尽,而且都是免费的。




    • 楼市观察员
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    北海通

    • 楼市观察员

    精华6
    满五唯一指的是以家庭为单位,在广西区范围内,夫妻以及未满十八岁的子女名下没有其他房产,出售的这套房已经满五年以上。其他省市有房的,不计入征税套数。
    • 楼市观察员
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    楼主 沙发 2021-03-12 10:18
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    北海通

    • 楼市观察员

    精华6
    具体征税金额和标准以不动产登记中心的税务窗口为准,本帖只是根据实际情况得出的数据,方便大家参考。
    • 楼市观察员
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    楼主 3楼 2021-03-12 10:26
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    第二套 在线

    北海通

    精华6
    早几年搞个赠予和继承,万几文。
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    4楼 2021-03-12 10:30 来自
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    论坛版主

    感谢分享,整理的很全面,赞!!!

    禁止发言

    用户被禁言,该主题自动屏蔽!
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    6楼 2021-03-12 11:25 来自
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    北海通

    儿子与媳妇离婚,父亲与母亲离婚,儿媳妇与父亲结婚,父亲把房产过给儿媳妇,父亲与儿媳妇离婚,儿媳妇与儿子结婚,房产儿媳妇与儿子共有,完成合理避税。
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    7楼 2021-03-12 11:32 来自
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    北海通

    • 楼市观察员

    精华6
    天上有一个鸭:
    儿子与媳妇离婚,父亲与母亲离婚,儿媳妇与父亲结婚,父亲把房产过给儿媳妇,父亲与儿媳妇离婚,儿媳妇与儿子结婚,房产儿媳妇与儿子共有,完成合理避税。(2021-03-12 11:32)  7楼


    你兜了一大圈,要避的什么税?智商税吗?
    • 楼市观察员
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    楼主 8楼 2021-03-12 11:36
    引用回复 1

    老北海

    楼主天上有一个鸭于2021-03-12 11:32发表的  :儿子与媳妇离婚,父亲与母亲离婚,儿媳妇与父亲结婚,父亲把房产过给儿媳妇,父亲与儿媳妇离婚,儿媳妇与儿子结婚,房产儿媳妇与儿子共有,完成合理避税。 (2021-03-12 11:32) 

    前阵网上就出现过为避五十W税,儿媳妇和公公结婚的,个人认为也是无奈之举,必竟几十W对谁也不是小数目,省下过日子比什么不香啊!
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    9楼 2021-03-12 11:43 来自
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    北海通

    • 楼市观察员

    精华6
    狼行天下111:

    前阵网上就出现过为避五十W税,儿媳妇和公公结婚的,个人认为也是无奈之举,必竟几十W对谁也不是小数目,省下过日子比什么不香啊!(2021-03-12 11:43)  9楼

    避税有很多方式,刚才网友说的一圈假离婚无非是为了避开两三个点的契税,沦落到一大家子搞这种没天理的婚姻关系。你说的避税50万的报道我没看过,如果能避税50万确实是香,只是这避税的房子价值得多少才要被征税50万?有这么一栋值钱的房子,让人知道这档子事估计以后都没法混了。我们小老百姓能接触的也就是几十万左右的房子,算一百万,契税三个点也就3万块钱,就看你媳妇、老爸老妈一大圈人愿不愿意为了这3万块钱跑几趟民政局了。
    另外,不存在假离婚和假结婚,领了证就是真离婚真结婚 ······


    • 楼市观察员
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    楼主 10楼 2021-03-12 11:50
    引用回复

    老北海

    楼主百度知道yoyonba于2021-03-12 11:50发表的  :避税有很多方式,刚才网友说的一圈假离婚无非是为了避开两三个点的契税,沦落到一大家子搞这种没天理的婚姻关系。你说的避税50万的报道我没看过,如果能避税50万确实是香,只是这避税的房子价值得多少才要被征税50万?有这么一栋值钱的房子,让人知道这档子事估计以后都没法混了.. (2021-03-12 11:50) 

    自己百度一下吧,好像上海的,确实避了五十w
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    11楼 2021-03-12 11:59 来自
    引用回复

    老北海

    楼主百度知道yoyonba于2021-03-12 11:50发表的  :避税有很多方式,刚才网友说的一圈假离婚无非是为了避开两三个点的契税,沦落到一大家子搞这种没天理的婚姻关系。你说的避税50万的报道我没看过,如果能避税50万确实是香,只是这避税的房子价值得多少才要被征税50万?有这么一栋值钱的房子,让人知道这档子事估计以后都没法混了.. (2021-03-12 11:50) 

    什么叫天理,老子给儿子房子收五十W就是有天理?
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    12楼 2021-03-12 12:00 来自
    引用回复 3

    老北海

    楼主百度知道yoyonba于2021-03-12 11:50发表的  :避税有很多方式,刚才网友说的一圈假离婚无非是为了避开两三个点的契税,沦落到一大家子搞这种没天理的婚姻关系。你说的避税50万的报道我没看过,如果能避税50万确实是香,只是这避税的房子价值得多少才要被征税50万?有这么一栋值钱的房子,让人知道这档子事估计以后都没法混了.. (2021-03-12 11:50) 

    上海有一栋价值千万的房子,未必有千万存款,如果拿不出这五十W税费怎么办?未来老子一去世这房子是谁的??
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    13楼 2021-03-12 12:08 来自
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    北海通

    • 楼市观察员

    精华6
    楼主狼行天下111于2021-03-12 12:08发表的  :上海有一栋价值千万的房子,未必有千万存款,如果拿不出这五十W税费怎么办?未来老子一去世这房子是谁的?? (2021-03-12 12:08) 

    该交还是得交的,房屋价值千万,收你50万你觉得多,税局可能觉得收少了
    要是我老子给我转一套千万的房子,交一百万税我都愿意,问题我老子没有那么值钱的房子。
    至于你说的老头去死了房子归谁,归他子女和老婆,怕死不瞑目的话可以订立遗嘱啊!
    • 楼市观察员
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    楼主 14楼 2021-03-12 12:37 来自
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    老北海

    楼主百度知道yoyonba于2021-03-12 12:37发表的  :该交还是得交的,房屋价值千万,收你50万你觉得多,税局可能觉得收少了
    要是我老子给我转一套千万的房子,交一百万税我都愿意,问题我老子没有那么值钱的房子。
    至于你说的老头去死了房子归谁,归他子女和老婆,怕死不瞑目的话可以订立遗嘱啊! (2021-03-12 12:37) 

    前提是你要有50万,不是吗?千万房产在上海也只是普普通通,也不一定是大富大贵家庭,巧妇难做无米之炊,没钱啥也办不成!
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    15楼 2021-03-12 12:43 来自
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