有人说：买房其实不过是一个挑选的过程，其一是选对房子，其二是选对物业。拥有一个好的物业，是未来几十年生活的根本保障，日子能否过的舒心、省心，很大一部分取决于物业管理水平和服务水平。

近年来，业主与物业之间的关系变得更加敏感，仅仅在北海，就已经不乏先例，北海很多小区业主纷纷成立了业主委员会，与物业公司纠纷维权都不过是开胃菜，罢免更换物业也是常常有之。

甚至有一些网友也问过大表姐这方面的问题，业主向物业公司缴纳了一定的费用，那么物业公司究竟应该承担哪些方面的义务呢？

有时候，是业主要求太苛刻，还是物业公司不负责呢？接下来，大表姐就进行一些简单的科普，让大家更充分和详细地了解物业费用以及物业的各项职责。



在前面，我们先进行一个简单的小科普，从2021年1月1日起，《民法典》开始生效，根据相关规定，对业主较为关心的物业问题，进行了以下说明：

一.什么是物业费？

物业费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，而向业主或使用人收取的费用。

《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

二.物业费包括什么？

一般来说，物业费主要包括以下几个部分：
1、物业管理区域的绿化养护费用；
2、物业管理区域的清洁卫生费用；
3、物业管理区域的秩序维护费用；
4、办公费用；
5、物业共用设施设备、共用部位的日常运行、维护费用；
6、物业服务企业固定资产折旧；
7、物业共用设施设备、共用部位及公众责任保险费用；
8、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
9、经业主同意的其它费用。

三.物业费不包括什么？

许多业主对物业费的认知有误区，就是认为物业费里什么都包含，但其实并非如此，以下几个方面就不包含在物业费里：

1、住宅内部设施设备维修费用。其实就是说，如果你家里的电灯坏了、水龙头坏了、马桶堵了等，物业公司是不会管的，因为这不归他们管，而且即使物业为你们提供了这些维修服务，他们也是可以收费的。

2、因建筑质量导致的种种问题而产生的费用。比如渗水、漏水、裂缝等，物业也是不管的，但是他们有义务替你向开发商反映，然后你可以再与开发商协商处理。

3、公共设备的大中修费用及重大部件更换费用。公共设备的大中修费用及重大部件更换费用也不包含在物业费里，但是可以用维修资金解决。

了解了这些之后，我们还要对一些权责问题进行以下明确，哪些归开发商负责，哪些归业主自己负责，哪些归物业公司负责，这样在出现问题的时候，就能更高效地解决问题了。

开发商负责：
北海很多房子都是精装交付，在保修期内，以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题，都是开发商的责任，与物业公司没有关系。

业主自行负责：
至于一些业主日常生活中遇到的问题，如：家里的门窗框、门窗把手坏了，水阀、水龙头坏了，开关坏了、电源短路了，座便箱浮球不好用，室内墙皮脱落了等等，这些所产生的维修费用，都应该是业主自己负责的。

不过，现在北海很多小区的物业都提供相关的这些服务，这个过程中物业所扮演的角色，更多的是本次服务所产生的临时雇用关系。

其他部门负责：
指导业主召开业主大会、监督物业管理服务、调节物业矛盾纠纷、查处业主家里被盗、处理违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地和道路等等，这些事是政府主管部门、街道社区、辖区公安部门的事，不是物业公司的事。

这些事情，有的与物业公司没有直接关系；有的物业公司有责任协助相关部门工作；有的物业公司有责任劝阻、制止或向主管部门报告。

另外，业主家里的供水、供电、供气、供暖、电话、网络、有线电视等方面的问题，由社会公共事业企业或运营商负责解决，也不是物业公司的事。

《物业管理条例》明确规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取费用”。只不过现在很多物业会提供代缴的服务而已，但这并不是物业原本就具有的职责。

那么，物业具体应该承担哪些职责呢？

《物业管理条例》规定：物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。也就是说，物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。

物业公司在物业服务活动中应当履行下列义务：

1、按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务；

2、在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人；

3、按照法律、法规的规定和物业服务合同约定做好物业区域内的安全防范工作；

4、定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合同约定组织维修；

5、做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，为业主提供免费查询服务，妥善保管物业档案资料和有关财务账册；

6、听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务；

7、对物业区域内的违法违规行为进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政主管部门报告；

8、法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由减少服务内容、降低服务质量或者中断供水、供电、供气、供热等。

业主和物业公司有关物业管理服务的依据就是物业服务合同，如果物业服务企业没有履行物业服务合同，侵害业主权益，业主可要求物业公司限期整改，也可向法院起诉。对业主要求解决的物业服务合同约定以外的事，物业公司应积极与有关方面反映沟通，争取使问题得到解决。

总之，业主在生活中遇到各类问题，常常会有一个惯性思维：找物业，但事实上，并不是所有的事情都能够找物业解决，业主应当提高对物管法的了解，这样在日常的生活中，也能更好地维护自己的权力。

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有事找物业就对了，要不然要这帮人有何用？

这年头物业公司滴奋斗目标和“座右铭”是：干啥啥不行，收钱第一名。