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北海房地产30年！住宅模式经历了什么变化？

发表于: 2020-08-10 17:15 10891人阅读 29人回复只看楼主 | 第1页 | 最后一页

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多芒

老北海

来自: 广西南宁市

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北海房地产从上世纪九十年代开始，30多年来，北海住宅的结构类型，也在不断的变化。

2000年前，北海比较流行的是板楼

板楼以一梯两户的步梯房为主。
板楼最大的特点，就是南北通透，向阳采光，间隔实用，公摊面积小，户型比较方正，而且以大户型为主。通透采光，保证了居住的舒适度，而且户型基本为大户型，满足了住户对大空间的需求。

北海早期的板楼，基本上都是步梯房，各个单位的宿舍小区都是板楼设计，其中公务员小区就是典型代表，为了更适合南方的气候，还特地请了广东设计师，根据北海的地理环境专门设计。

2005年，北海楼盘以塔楼为主

2005年，北海开始盘活房地产，住宅从步梯楼，开始向电梯楼进化，高层住宅大范围入市，这个时期，北海楼盘以塔楼为主，多是商住结合，塔楼以电梯为中心，向四周延伸，每层高达10多户。

塔楼的优点是：
1、户型产品设计多样，小户型、大户型产品规划多样，可以满足不同需求的人群。
2、空间结构比较灵活，更方便改造

但是塔楼也有它的缺点
1、居住密度高；塔楼每层的住户多为6户以上，甚至高达十几户，数百户人家挤在一栋大塔楼里，居住环境当然不如板楼优越。
2、通透性一般；对采光、通风、景观、视野等有高要求的住户，这点没法满足，楼体结构不可改变。

塔楼初期，以北海大厦、海岸名都、桂城花园、滨海阳光公寓、海富大厦、昌旭·璟苑、779财富中心、碧桂华庭、东尚领域为典型代表。

像比较新的奇珠财富大厦，富丽华·海御也是典型的塔楼。

北海人大多不喜欢塔楼，最先消费的是外地人。对于外地人来说，他们没有那么关注透风和采光，他们更多的是需要一个工作完回家睡觉的地方。

2010年，蝶形楼出现，目前市场上7成以上是蝶形楼

蝶形楼的出现，让北海的住宅市场有了更多的可选性，北海的蝶形楼一般是“板塔结合”、双梯4户或者6户的布局。

触发蝶形楼盛行有三个原因
1、2010年开始，来北海买房的外地人逐渐增多，北海人的购房需求也在不断扩大。住宅土地昂贵，且慢慢减少，低楼层住宅，成本过高，并不合适房地产高速发展。
3、随着90平方作为契税的分界线，国家限制大户型，而且，大家对小户型需求量越来越大。

北海近年来比较典型的蝶形楼的代表，有越亚天赐良园、大都锦城、恒大名都、名座、世纪城、银城绿洲、中港城等，利用蝶形楼的建筑特点，规划设计兼容性更强的户型，从一房、两房、三房、四房甚至到五房，满足不同的居住需求的人。

由此可见，蝶形楼最大的三个优点是：
1、利用建筑结构可以设计多种类型的户型，满足不同住户的需求。
2、公摊面积相对减少，采光、通风性能优于塔楼
3、蝶形楼还有一个很大的优点，减少了建筑外墙的日晒面积，更适合北海这种热带滨海城市。

最后：
北海房地产开发的三大阶段，有市场的自然推动，也有顺应国家发展趋势的主动转变。

目前北海房地产住宅开发，可以说是百花竞放，塔楼、板楼、蝶形楼都占据一定的市场份额。从各个楼盘的类型来看，蝶形楼仍然占了北海住宅七成以上，随着土地价值的不断攀升、住户产品多样化需求的不断增加，20年前看板楼，20年后，蝶形楼依然会成为北海楼市主流。