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现在，北海的房价到底是涨了？还是实质性回落了？

发表于: 2019-10-18 10:47 10275人阅读 70人回复只看楼主 | 第5页 | 第一页

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省

知道什么叫做新鲜感和换换口味吗？某忽然对前两年辣味想用三十平米钱等待换一百三十平房子的阿姨，又燃起了浓厚的兴趣，，看来某得119平一居室水帘洞，换个三四百平的大平层或别墅，越来离某越近啦，，

楼市观察员

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楼主 61楼 2019-10-21 13:04 来自

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％村支书

北海通

来自: 四川省宜宾市

大大大北海:

你还有脸笑！(2019-10-21 11:55) 54楼

我看见你的图片就想念北海的生蚝！好吃不贵！

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62楼 2019-10-21 14:15

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

％村支书:
我看见你的图片就想念北海的生蚝！好吃不贵！
(2019-10-21 14:15) 62楼

楼市观察员

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楼主 63楼 2019-10-21 15:38

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％村支书

北海通

来自: 四川省宜宾市

cs75黑帝:

.......(2019-10-21 15:38) 63楼

你这个吃法要流鼻血！

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64楼 2019-10-22 10:02

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

％村支书:
你这个吃法要流鼻血！
(2019-10-22 10:02) 65楼

前面的吃法是365美食版块推荐滴，某木有尝试过，仅仅是后面的常规吃法、、一打一打的造

楼市观察员

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楼主 65楼 2019-10-22 10:17

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

我们可以深彻顿悟并反省一下，北海如今2019年的房价到底是一个什么样的实质性回落水平、、是2018年更幸福还是2019年更幸福、、
我们更期待2020年怎样的幸福指数

北海楼市现状，2019年10月比对2018年10月，房价泡沫化程度到底有多高？

(2018-12-28 11:39:14)

（转发、、）

一、10月北海房产楼市简况　　
1、当前的房价
北海房产目前有约110个楼盘在售。过去两年半时间，除少数月份供需基本平衡外，多数情况都是供大于求。豪宅型住宅的高价位在15000，底价普通住宅公寓的起步价位在3380（？）。由于受北部湾1号、三千海等高价楼盘的影响，北海房产整体新建商品房的销售均价约5200元（？）。扣除这部分高价豪宅房的影响，北海房产普通商品房的均价个人估计约在4500-4700之间（？）。低价商品公寓房的均价约在4100-4200之间（？）。（显然不系一般的低调）

　　
2、当前新建商品房成本
北海房产楼盘整体是同质化的。市场上基本都是容积率3.0以上的电梯房，其建筑密度在21%，绿化率30%，停车位为100m2：0.5个。按照今年唯一的商品房土地拍卖价计算，楼面地价约1200元/m2（？），报建、建安、配套、园林等建设成本2500/m2，也就是说3700元/m2（？）是新建商品房的基本成本。如果销售，大约要加10%的所得税、土地增值税等税费。不含营销费用的情况下，当前高层商品公寓的成本约4070元/m2（？）。　　
3、开发商的利润
按照当前开发成本与当前售价比较，普通商品住宅的开发商利润约10%，算不得高。但这只是表象。由于现在在售楼盘很多原先拿地成本很低，低的在25-80万/亩，高的在120-180万/亩，仅土地增值部分，开发商即可赚得盆满钵满。此外，多数楼盘多少有些商业用房，这部分的售价基本为公寓房售价的2-5倍。1万平方米的商业房，溢价到15000销售的话，毛利超过1个亿，利润回报很丰厚。政府应该对规划商业面积超过20%的项目进行清算，定可追缴到一笔可观的土地增值税。
4、当前房子交易量
10月份房产交易数据今日公布。数据显示，二手房交易量3.66万平方米，总体依然处于低位，但二手房市场呈平稳回升态势，二手房交易量连续三个月逐月递增。一手新房交易量8.79万平方米，基本与去年10月份持平，为历年10月份成交量高位。特别值得关注的是，10月份新增可售新房量为过去18个月最低，仅4.13万平方米，出现销售量超过供应量一半的状况。供应量过大的情况得到极大缓解。　　进入11月份以来，各售楼部反馈的情况看，普遍较10月份销售情况要好。这是本人的观察，有待房产交易中心公布11月份数据印证。　　

二、房价泡沫评价　　
1、房价收入比与房价泡沫　　
这是校验房价是否合理的国际公认指标，一般认为家庭年收入与房价比在6以内房价较为合理。按照北海房产最新的人口普查数据，北海房产平均家庭人数为3.6，按照官方报告2010年城镇居民人均可支配收入16798元，城镇家庭年收入60472元。按照小康住宅套间人均面积30平方米计，一个家庭购买108平方米套间方达标。参照4500的普通公寓房价，据此推算，北海房产目前的房价收入比为8。也就是说，北海房产人现在8年的家庭收入方可实现居住小康。合理的房价应该在3360元以下。房价泡沫化率在25%左右。由于近年北海房产人均收入年均增长率都在13%左右，国内通胀率超过5%，就普通商品住宅而言，北海房产房价总体可以认为略有泡沫，基于北部湾经济区下的城市人口快速扩张，北海房产楼市并无迫切的去泡沫化要求。　　
2、租售比与房价泡沫　　
租售比也是业界通常用来衡量房价高低的一个重要指标。一般月租金比单位房价在1：200-1:300认为房价较为合理。如果租售比低于1300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。按照4500的北海房产普通公寓售价计，合理的租金应该在15-22.5元/月/ m2之间。一套50平方米的一房，租金达到750元/月即为合理，80平方米两房租金达到1200元/月即为合理，120平方米三房租金达到1800元/月即为合理。　　市区中心位置目前可以达到这个租金价位，但房价已经远远不止4500，中心区位的楼价普遍在5500-7500之间。以北部湾广场及大润发为中心的大约1.5公里范围，楼价明显过高，泡沫比较严重，存在下调的需求。　　但在以产业为背景的北海房产出口加工区周边，嘉逸花园的公寓租金可以达到16.8-17.5元/月/ m2，而房价不到4500元，产业支撑下的次市中心楼价处在合理范围，没有泡沫，甚至具有较好的投资价值。因此，未来铁山港工业园区的住宅开发值得开发商关注。　　

三、降价和涨价的走势研判　　
参照房价的成本构成，如果政府不减税、不对土地出让进行限价，北海房产普通公寓大幅降价几乎是不可能的，最多就是在销售不畅的情况下，广大开发商不开发了。　　在城市人口不断扩张，需求依然保持较为强劲的态势的情况下，去存量化后，北海房产楼市依然会继续上涨。如果“度假北海”得到有效的提倡，则涨价机会更大些。

楼市观察员

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楼主 66楼 2019-10-24 11:08

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省

央行最新调查显示，未来三个月打算买房和看好房价上涨的人都变多了。

中国人民银行10月24日公布的2019 年第三季度城镇储户问卷调查报告显示，未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为21.5%，较今年二季度的21.0%回升。

购房意愿上升的同时，看好房价上涨的人变多了。

楼市观察员

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楼主 67楼 2019-10-27 12:20 来自

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xe073

北海通

来自: 广西南宁市

楼主cs75黑帝于2019-10-27 12:20发表的 :央行最新调查显示，未来三个月打算买房和看好房价上涨的人都变多了。

中国人民银行10月24日公布的2019 年第三季度城镇储户问卷调查报告显示，未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为21.5%，较今年二季度的21.0%回升。

购房意愿上升的同时，看好房价上涨的人变多了。 (2019-10-27 12:20)

知道了，不用一个个帖子的发。

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68楼 2019-10-27 12:52 来自

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

xe073:
知道了，不用一个个帖子的发。(2019-10-27 12:52) 68楼

既然知道了就可以忽略无视，没有必要每个都执着的浏览一遍对吧，顺便问一句您见到我在哪几个帖子一个一个发啦、、某最多除了自己的主贴，手机误发了一个别人的帖子，您还能找出第三个吗、、

每天论坛里“知道了”的留言回复如同烂大街的宠物便便，不是照样没有引起更多人的不适依旧在继续顺嘴而出嘛、、

楼市观察员

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楼主 69楼 2019-10-27 13:13 来自

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

银行行长判定的2020年买房还是卖房、、

1、总体上，没有只涨不跌的住房市场，也没有只跌不涨的住房市场，涨久了就要调整，调整后还是会上行，长期方向不会变。
兑现到北海的近三十年的楼市历史，房价的小幅震荡回落均为有限的、相对短暂的、具有封闭的相对局限的，以及政策限制打压历史背景的、、长期的方向与趋势有目共睹。

2、现阶段，处于楼市调整期，现在大家通俗的说法是“平稳期”，如何理解呢？就是有的地方还在缓慢涨，有的地方有一定幅度调整，但整体上在箱体内运行。
近三年北海的楼市调整期，似乎更激发了北海楼市的活跃度，当然有一定偶然的诱发条件因素，但是没有自身客观存在的必然因素。再偶然再受刺激，您见识过一个烙印到骨子里的滚骂大街泼妇，就是再受什么样的教育刺激，再怎样的装一本正经，最后能掩盖其撒泼打滚满嘴污秽下作的内在本质吗？一会儿就会有人应声表演现身说叫、、上眼了您内。所以不管城市地区还是个人，其内在的韵味涵养和修行，才是被发现、被接纳和被肯定的存在依据。

3、自住买房，除了个别资源型城市外，其他大多数城市都是可以买的。不要去找那个所谓的“绝对低点”，找不准，也没多大必要，弄不好又多花钱，因为买房不是炒股，涨一点，跌一点，对你来说都不会处置。
北海被我们多数外地购房者，认可并定义为资源稀有的海洋生态城市，也是房价相对比较低洼地带、、很多人包括某在内，都在捕捉或寻求经过两年跳涨后的“价格回落点”，一年快过去了收获甚微有限、、根据北海2013年的售卖小高峰，到2015年的低谷期最少三年，就是当时的房价水平，还有相当的执拗者等待七折或价格腰斩、、但是，官方的统计均价也是高于2014年和2013年滴、、到目前为止的购房者，比当时多花多少银子，自己心里最清楚、、没有人会想了解或怜悯其中的辛酸。

4、投资买房，这个不能称之为炒房，比如为自己养老买的房子，提前为子女买的房子，自住兼具投资买的房子等等。如何买呢？需要区分城市，资金量足够，优先考虑一线城市和国家中心城市，其次资金量中等，重点考虑热点新一线城市和二线城市，以及8大城市群（长三角、粤港澳、京津冀、成渝、长江中游、中原、山东半岛、关中）内的三线城市，以及个别四线城市（位置上要比较靠近域内核心城市）。目前比较成熟或者有雏形的城市群就这些，其他城市群还有待观察。
我不知道，这一条是不是对我们这些异地购房者与炒房者的权威界定，不过无伤大雅。这一条讨论的重点是，北海并没有在如上任何一个中心城市圈或大城市群范围内，最多可以靠到个别四线城市的范围。还有待观察的西南城市群，无论如何小小的北海房价已经稳稳的站到了广西除南宁柳州之外，与老牌名片桂林平起平坐的老三或小三儿的位置。

5、对于旅游度假房，除了自身闲钱实在太多不影响资金规划外，大多数情况都不建议购买投资，如果一定要选一个的话，就海南吧，气候资源独一无二，不可复制，不过，这。除此之外，除土豪沉淀资金和资产外，普通人尽量少碰商铺和公寓。
这一点似乎更是针对北海以及来此购房群体的参照与比对，海南是很多北海不愿提及可比性自卑无信心悲观者不可回避的话题，但也是我们这些外来购房者看中其中长短最热衷的交流与讨论。气候资源独一无二，不可复制，需要建立在你5年以上不会转手变现的情况下，需要长持、、是在说海南还是北海？系不系有些傻傻分不清楚，

有人会说丢，北海上市年限是两年，牡们是拿着这里的房子当在海南住好不好，我的房子现在已经超过5年，我的心理预期是持有15年以上、、这是我们一大部分外来购房者的心态，不需要知道您懂与不懂

6、楼市平稳期，也是多套房资产置换的好时机。无论未来怎样，房子过多都不是一件好事，举个例子，拥有两套优质房产与拥有4套非优质房产，肯定是选择前者，房子在精不在多。因此，虽然最好的置换期已过，但还是要做出选择。如果说要卖房，指的就是这类非优质房产。
这一条更像是针对我们外地购房者的提醒或警示。一二线城市的高房价稳定预期，其实是建立在城市快速发展被认可程度基础上的，城市扩张到一定阶段势必进入相对稳健、缓慢的发展进程、、同样是2000元建设成本2000元配套税费和利润，地价成本一万左右或更高和三四千，哪一种房价体系更稳定或更有发展空间的几率呢。我们相信房价从三万跌倒两万五容易，还是从八九千跌落倒四五千更容易呢？至于优质房产，更是某所代表的外地购房者所急于置换的，大城市的老破小多余房产择时，置换为北海享受型居住环境、、

什么是优质房产？好的地段、配套及配套预期、学区、品牌开发商，甚至物业。这5项至少要占两项，最好三项以上。要坚定地做。

什么是优质房产？我感觉行长还丢掉了最重要的一环，那就是占据着稀缺资源优势，更有着得天独厚气候及环境特点为首的，其余五项好的地段、配套及配套预期、学区、品牌开发商，甚至物业、、在楼市限价调控下，“卖旧换新”才是再好不过的时机。

以上均为一家之言粗浅局限性的解读，也是某操作新旧置换最现实和强有力的理论支撑和依据。欢迎指正品鉴、、

楼市观察员

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楼主 70楼 2019-11-04 10:08

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

中国房地产指数系统百城价格指数发布最新数据，
北海新建住宅样本平均价格指数，9月环比上涨0.33%
样本平均价格8163元每平米，样本价格中位数7500元每平米。
这一指标北海5月价格为7958元每平米，环比上涨0.63%

11月1日，中国指数研究院公布的10月份百城价格指数显示，当月，百城（新建）住宅平均价格为15073元/平方米，环比上涨0.15%，涨幅较上月收窄0.16个百分点。

从房价涨跌城市个数看，100个城市中，有62个城市环比上涨，32个城市环比下跌，6个城市与上月持平。

同比来看，全国100个城市（新建）住宅均价较去年同期上涨3.23%，涨幅较上月收窄0.33个百分点。

按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为9427元/平方米，环比上涨0.88%，同比上涨5.32%。

根据百城住宅数据的统计
北海10月份整体均价为8204元/㎡，环比上涨0.50%，涨幅较上月相比扩大了0.17个百分点。