我曾是一名中介，在南宁做过，在北海也做过，带过组，拦过单，骂过店经被跳单，算是酸甜苦辣尝了个遍。但最近，怼中介的声音越来越多，很多人对中介的各种内幕、暗语和操作手法更是好奇。

这一次，我就当一回“叛徒”，和大家好好聊聊我当中介那几年里的人和事。

为什么业主放盘后每天都会接到十几二十个电话？
中介让业主留钥匙真的只是为了方便看房吗？
上一秒还在的房子为什么一转眼就没了？真的是刚被卖了吗？
为什么中介会在商铺面前高举“还我血汗钱”的牌子？
见过每天只在店里打电话都能赚得盆满钵丰的中介吗？

这些故事，我都会和大家说。首先，从中介入职的一些必经之路说起。



多数中介的第一套正装都是高仿货

我刚入行的时候，组长推荐了一个本地微商，入职前去微商家里试穿了几套后买了3套高仿G2000，一套短袖衬衫+西裤150左右。

工作后，发现身边同行身上90%都是高仿货，唯有少数几个店经、区经和老资历穿的是正品。不过不要紧，穿一身300元不到的装头一样不影响和客户谈300万的单子，因为中介主要靠的，是脑和嘴。



入职前必经之路：被洗脑

必不可少的一道工序，后来我带组时招新人也一样用，主要是灌输一些“客户都是有求于我”、“没有中介，客户连房都找不到”的思想，为新人建立一套新的价值观，让他们能为这份职业感到自豪。

毕竟，中介这份工作在很多人眼里都属于“三六九等”里的最低等，但凡有点本事有点能耐都不会做这份工——但这是误解。

这一行里大学生不少，因为大学生具备天然优势，学识高，见识广，玩得了文字谈得了经济，备受高端客户接纳，也更容易谈成单子，而且学识越高的更容易在同行中脱颖而出，被高层赏识，因此也晋升越快，但，也更容易洗脑。

内部房源系统：加强版的excel

每家中介都会有属于自己的房源系统，可能是找人开发的，也可能是在外面买的，但大致的操作都是一样的，因为它们的原型就是excel，和excel的最大区别就是登录时需要输入帐号密码。房源系统有很多种，光是我接触过的就有三种，下面这种是最早使用的。


录入新房源时，必须要有的三个信息是物业地址（不是小区物业的地址，而是房子的楼盘、栋数、房号）、业主电话、单价（输入面积和总价后系统会自动计算的）。

连锁的中介店面还会要求在【备注】一栏跟进补充7要素：面积、价格、户型、装修程度、贷款情况、是否满五唯一、如何看房。比如：

1、140㎡
2、业主报价83W，包家具、可小刀
3、四房两厅两卫一阳台
4、简装，带家具
5、有贷20W，可自行解押
6、满五唯一
7、联系业主看房/随时看房/有钥匙在XX店

所以你去店里找房时，店员都要先在键盘上噼里啪啦打字（搜索房源），然后再盯着屏幕看半天（看跟进和七要素），就是这么一回事，他得将这些信息记下来，而且不是只记一套，而是记2-3套，牛一点的直接记心里，一般情况下都是记在小本子上，记好了再和你详谈。

不靠谱的跟进

在系统里，业主电话都是隐藏的，每点开一次查看号码都需要录入一条跟进才能关闭，不然会被系统记录为“不录跟进”或者“查看号码”，而且这些记录都是公开的，那些只看不录的人很快就会店经等等高层顶上，然后被叼杠一餐和被辞退的概率55开。

中介的考核指标有“每天X条跟进”这一项，根据职级不同而不同，数量约在25-40之间，但根据我的经验，80%的跟进都是不靠谱的。比如下面这种新版系统里的3条跟进，大概率都是假的。


就拿30条跟进来说，一个电话过去，如果通了，那是好事，但也要再确认一遍七要素，而且每天的新盘也就那几个，一家公司几十间门店几百名置业顾问，每个职业顾问每天都要30条跟进，这是一个多么庞大的数字。

于是乎，看了电话打都不打，随便录个“房子还在”、“还在卖的，满五唯一”、“业主号码停机了”这种假跟进来凑指标的人大把，有时一个房子明明已经卖了大半个月了（不在自家公司成交），但这套房子的跟进往下一拉好几页都是“房子还在”。

所以，除了真正打电话给业主确认过的人之外，几乎全世界都以为房子还在。客户进店一问，职业顾问刚和客户说有房，结果一打电话发现房子早就没了的尴尬场景那是司空见惯。

另一方面，有些客户刚给我们放盘，转身还没走出门店，其他门店置业顾问的电话就打来了也是常有的事儿，越有吸引力的盘，业主接电话的次数就越频繁，大半个月里每天接20多个电话，都说有客户想看却只顾着问七要素里的某几项，然后以“好的，我和客户说一下，客户觉得合适就联系您”为由挂断以后再无音讯的原因，就在这里了。

都是跟进惹的祸。

不靠谱的分佣机制，催生出只收钥匙不带看的另类中介

分佣指的是和别人按一定比例分配佣金，明面上的分佣有很多种：

1.你录的有效房源，其他门店的人成交了，你会有分佣，幅度在5-10%左右。

2.你收到了钥匙，其他门店的人成交了，也有3-5%的分佣。

3.你上传了第一批屋内图片，其他门店的人成交了，也有10-15%的分佣。

4.你签了独家，别人成交了你也有分佣。

5.别人录的盘，但没补充七要素，你补充了，公司确认有效了，一样有分佣。


只有成交了自己录、自己确认七要素、自己收钥匙、自己拍图并上传了的房子，你才能将100%的佣金作为自己的业绩，不然，多多少少都会分佣给别人。这就是为什么中介一定要你留钥匙的缘故了，不单只是为了方便带看，而是钥匙一留，无形中就等于money已经差不多进口袋了。（前提是，是自家公司的门店成交）

这是一种激励机制，鼓励中介对自己录的每一条房源负责，但也催生出另一种比较另类的人：录房派。


（边写边更新）

还没看过瘾，楼主快点更新

哈哈，超级实在

最难做，也是最好做的角色：录房派

有那么一种人，他们每天的工作就是各种挖房源，从各种平台上挖，从同行那里挖，从老客户身上挖等等，总之就是一句话：只录盘，不出门，自己不成交——等的就是别人成交以后给自己分佣。

敢这么做的，要么是老油条，要么就是刚晋升的小领导。老油条不用多说，“仗着客户多，整天坐在店里玩手机、偶尔打打电话都富得流油”的说的就是这帮人。

而一旦晋升到组长或以上的职位，那个人业绩直接跟小组、店面业绩挂钩，而且很少往外跑，平时多在店里指导，或者当组员遇到谈不下、搞不定的客户时再出面。但好歹领导也是要干活的，干脆就当起了录房派，即便不是在自己店面成交，靠分佣也能给店面拉点绩效。

没有独特的挖房手段，没有稳定的房源渠道，手底下没有几个能力干将，是当不了录房派的。所以，这是所有置业顾问里最难做，也是最好做的角色。

还有好多未公开呢

猪和怪兽

这是租和售的别称，指的就是“租赁单”和“买卖单”，按照收佣金额大小分为猪崽、肥猪、小兽、怪兽，我还在这行的时候，收佣2000以下的租单是猪崽，成交总价在50万以下的都是小兽。

不过这些别称也没啥特别的用处，无非就是群里发喜报时调侃一下，或者平时签下小租单时打打趣，或者，在发生跳单时一句总结：肥猪跳栏、怪兽跳笼。

下面要讲的，就是我职业生涯中遇到的最大的一次怪兽跳笼。

（边写边发，速度有点慢，大家稍安勿躁）

沙发！坐等直播！之前也是中介大军的一位.....

中介最不希望看到的结果：跳单

跳单，指的是中介带看后，客户跳过中介私下与业主成交的行为。

跳单这种事在行业内并不少见，一般以售单出现的概率最高，租单跳单虽未小概率事件，但毕竟平时租单带看次数多，大基数之下的小概率事件，算下来也不算少。

客户跳单的方式有很多种，有在房子里悄悄留下联系方式的，有偷偷把小纸条、名片塞给业主的，有杀回马枪的，方法千千万，但目的就一个——不想给佣金。

在我的职业生涯里，遇上的最严重一次跳单是一个售单，怪兽跳笼的售单。这个跳单的客户我跟了足足两个多月，带看了不下十多处商铺，其中为了帮客户谈低价，我跟诸多业主把好话说尽，还请了两个业主单独吃饭，这才使得业主对我认可，把价格一降再降，促进成交。

结果，客户自己在某间商铺面前蹲守，终于等到其他中介约业主出来开门，硬生生等到中介带看完，业主锁门后，尾随业主步行数百米方才和业主打招呼，然后私下成交了。

所以，楼主现在做什么工作？

楼主快点更新

烙荣饼:
中介最不希望看到的结果：跳单

跳单，指的是中介带看后，客户跳过中介私下与业主成交的行为。

跳单这种事在行业内并不少见，一般以售单出现的概率最高，租单跳单虽未小概率事件，但毕竟平时租单带看次数多，大基数之下的小概率事件，算下来也不算少。
.......(2019-09-25 16:58)  11楼

建议半夜去泼油漆，真的挺可恨的

烙荣饼:
中介最不希望看到的结果：跳单

跳单，指的是中介带看后，客户跳过中介私下与业主成交的行为。

跳单这种事在行业内并不少见，一般以售单出现的概率最高，租单跳单虽未小概率事件，但毕竟平时租单带看次数多，大基数之下的小概率事件，算下来也不算少。
.......(2019-09-25 16:58)  11楼

那一单成交额大概多少，你佣金又没了多少？