2019-09-12
安sir-房产二师兄安居达人
楼市资深编辑谈房产
最近楼市“冷风吹”,房地产反腐、某Top10房企率先全国范围内打折促销、甚至有房企强制员工卖房、裁员等引起热议纷纷,其实这些现象共同折射的是房企当下艰难的生存状况。
房企当下生存为什么这么难?
若细究,背后的原因很多,今天主要谈以下三个方面。同时对于购房者来说,也应注意市场风向的变化,其实买房从来就不是百分百赚钱的,以后短炒赚钱更不现实。
1、严控楼市信号依然持续释放
有统计数据显示,2019年1-8月,全国房地产调控政策高达367次,相比2018年1-8月份的315次上涨了17%,创出新的历史记录。
在业内人士看来,今年以来,房地产金融政策收紧成为最主要特点,从中央到银保监会,密集加强对房地产金融的风险把控,从房地产按揭到房企融资,均有不同程度的收紧。
2、房地产金融调控升级
大家都知道,房地产开发需要巨额资金支撑,而且资金周转周期长,为了开发楼盘,都是需要向银行贷款。这些年不少房企“大跃进”,都采用高杠杆、高周转模式,资金链绷得特别紧,一旦资金链出现问题,后果不堪设想。
如今调控一直不放松,市场下行,去化难,不能快速回款,加上银根吃紧,房企融资难,房地产面临资金链断裂的压力增大。
值得注意的是,7月初,有消息传出,房企从信托融资的通道大大收紧。20多家信托公司被主管部门约谈警示,要求严格落实“房住不炒”的要求。有些信托公司的地产业务完全被暂停。信托是房地产重要的融资渠道之一,跑马圈地的钱有相当一部分来源于信托,这可相当于“釜底抽薪”的做法。而且正当房企融资转战海外的时候,7月12日,发改委发布通知,房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。“不以地产刺激短期经济”,可见楼市调控的决心。再加上开发贷、按揭贷都启动了规模控制,对于房企来说,将面对市场和资金端的双重压力。
3、房地产资金“防huo墙”已筑起
近日,央行决定全面下调金融机构存款准备金率,甚至引发了网友无限想象,甚至有人认为这是刺激楼市的信号。其实,此次降准对楼市的影响十分有限。恒大研究院院长任泽平认为,实体与房地产之间的资金“防huo墙”能有效防止宽松资金流入房地产市场,降准也明确了落实“房住不炒”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策导向。
值得注意的是,对于个人住房贷款利率调整,央行已正式宣布了“利率市场化”,自今年10月8日起,房贷利率与LPR挂钩,新的个人住房贷款利率=LPR+加点。即使后面有“降息”政策出现,也不一定会对购房产生利好。央行启动房贷新锚(LPR),以及“不以地产刺激短期经济”的指导方向。这都意味着,未来房贷资金越来越紧张,贷款资源将主要向实体转移。甚至,控制房贷额度也会“常态化”。
买房≠100%赚。报告:一半以上城市持有房子开始亏钱
其实买房从来就不是百分百赚钱的,以前是,现在是,未来更是。
以前买房亏钱的极端例子暂不提,对于不少有房产的人来说,房子只是账面财富,因为有相当多的人只是买了1套房,数年的涨幅,唯一的好处是以较低的成本拥有住房。而真正能在楼市涨幅中大赚的人可能不到5%。这些人对市场有极强的敏感度,以及较强的资金调配能力。我们听到有关买房赚钱的故事,也是来自于这不到5%的购房者。而这些暴富的例子,吸引了大众的眼球。
很多人沉浸在“买房=赚钱”的思维中不能自拔,看到的是房价涨涨涨,恐怕自己不买可能就被时代淘汰,所以没有机会也要创造机会上,不能说全错,但是不能盲目,要看到未来房地产的变化。虽然目前房地产依然比其他行业还处在优势,可是一切都在变,尤其是“房子是用来住的,不是用来炒的”这个定位被提出后,调控思路和人们的预期都在发生改变。
近日,据中泰证券统计发现,如果房价不涨,那么炒房者其实每天都在亏钱。以上海为例,如果持有一套房产,纯粹房屋居住用途每年带来的租金收益只有1.6%,而过去一年上海的房价非但没涨反而下跌,资本利得收益大致为-0.4%。不止上海,在百城房价统计中,有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%,即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算,在这些城市拿着房子都是亏钱的。更何况很多小城市根本就没有租赁市场。
当前,房地产已进入新周期,未来两年楼市整体上还将以稳定为主。再以老眼光看待楼市和整个行业已不合时宜。房地产市场想要重现火爆场面,几乎不太可能了。不管是“金九银十”,还是其他月份。当然有些城市或片区在发展大利好下,成交量会提升,比如深圳。在一二线主流城市,或者大都市圈内有产业规划的三四线城市,有钱又有资格依然可以买,恰恰是市场不好的时候正好入手。但不建议高负债、高杠杆勉强支撑买房(负债率最好控制在50%以内),更不建议短炒心态。