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大幅回升！北海8月份新房交易2918套，增长近4成

发表于: 2019-09-04 21:22 17182人阅读 71人回复只看楼主 | 第2页 | 最后一页

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螳螂在线

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16楼 2019-09-05 08:34

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cs75黑帝

北海通

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gxwyg:
黑苟终究是黑苟，改不了它的本性，就是喜欢舔别人的排泄物，天天在这里翻帖顶自己的贴刷存在感，还吹嘘他的主贴点击量破10万，笑死人了，天天把自己的贴顶起来，招别人骂几句，它还张嘴伸舌高朝了……(2019-09-05 08:26) 14楼
您的这句智离名言一腚会让您流放百世滴、、

靠，原来您自己脑子里所思口中所出的东西都是排泄物啊、、您和蟑螂是孪生姊妹没区别吧

楼市观察员

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17楼 2019-09-05 08:34

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18楼 2019-09-05 08:36

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cs75黑帝

北海通

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螳螂:
黑G咋就忘记了今年的去库存提前了，8月恒大等楼盘已经放价全员大促销了，哈哈(2019-09-05 08:34) 16楼

螳娘娘，咱是从环比开始聊，还是从同比开始聊呢？

价格、网签、预售随您挑选、、
稍等哈，我的脸被您打的火辣辣的疼痛，我先涂抹点防扇霜啊

楼市观察员

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19楼 2019-09-05 08:37

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20楼 2019-09-05 08:39

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cs75黑帝

北海通

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螳螂:
黑G再把今年一月至八月的销量加一加，看看够不够去年同期的一半，哈哈哈(2019-09-05 08:36) 18楼

还什么1~8月啊，2019年前6个月网签总量就是去年全年的一半啦、、

2019年，北海半年网签19009套（预售证数量20658套）

2018年，北海全年网签39514套（预售证数量31215套）

楼市观察员

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21楼 2019-09-05 08:40

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cs75黑帝

北海通

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螳螂:
黑G哪买得起房，不过是吠高点房价，让自已的华一红树林好脱手罢了。
黑G说年增长10％，自己的房子五年才增长10％，年增长率2％，比存银行还低。
(2019-09-05 08:39) 20楼

螳娘娘又开始鸡冻，口条嗤嗤冒烟了是吧、、

开始撒泼表演呗

楼市观察员

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22楼 2019-09-05 08:43

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螳螂在线

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23楼 2019-09-05 08:45

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24楼 2019-09-05 08:49

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25楼 2019-09-05 08:57

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北海通

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螳螂:
从去年5月份开始直线断崖式下跌的，去年8、9、10月比泥土还黄，有啥含金量啊！哈哈哈，一千多套的销量，每天才三、四十套的销量，黑G兴奋得！
这才是去年三月份的二分之一不到，这是哪门大卖啊？黑G给咱普及什么是大卖，什么是行宫！
(2019-09-05 08:45) 23楼

小可爱，你多会攀比啊，这难道是天性吗，去年你的姐姐娇妹子也是如此搅屎一般的狡辩挣扎、、现在轮到你螳娘娘啦，哈哈哈

螳娘娘立贴为证的食盐蛋蛋呢？勇气哪里去啦、、

螳螂:
落水犬，今年以来每月打脸，准时得佷。自从三月份那轮高峰过后，一直没起色。
还是那一句，价格看环比，数量看同比。个个月来打G
(2019-09-04 11:07) 23楼

二月还说三月接续跌，现在就改口风啦、、

螳螂:
哈哈哈，黑G的智商又缺了，三月高，只不过是今年的高峰，每年素有春节后小回春，三月比其它月份高一点，年年如此。只可惜，今年的三月比往年三月真是王小二过年一年不如一年。(2019-09-04 11:25) 28楼

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26楼 2019-09-05 08:58

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cs75黑帝

北海通

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螳螂:
从去年5月份开始直线断崖式下跌的，去年8、9、10月比泥土还黄，有啥含金量啊！哈哈哈，一千多套的销量，每天才三、四十套的销量，黑G兴奋得！
这才是去年三月份的二分之一不到，这是哪门大卖啊？黑G给咱普及什么是大卖，什么是行宫！
(2019-09-05 08:45) 23楼

系不系又忘记你三四月急眼带跳墙的口实啦，我提醒你回忆一下哈、、

螳螂LV6 路人 52楼
小黑你的面子呢，我是不会给的，不过，下面可以给你吃，哈哈哈
3-28 11:26 1 回复

螳螂:
小黑你的面子呢，我是不会给的，不过，下面可以给你吃，哈哈哈(2019-03-28 11:26) 53楼

呦，您感觉自己还有面子啊，我去，您的面子就是专为羞辱二字而生长的吧，哈哈哈。
三月不管数字高低您都不会占到丝毫便宜，2017年8月9月，2018年的8，9，10月，不管是预售还是网签数量再低，遭受羞辱与被打脸的还是您，试试呗，哈哈哈

还有您下面是哪里啊，展现一下呗，是不是比您的脸更能代表您自己的面子啊，哈哈哈
3-28 11:33

楼主螳螂于2019-04-04 21:22发表的 :这么渴望我下面，身体很诚实嘛，来北海再买一套度假房呗(2019-04-04 21:22)

笑付清风:

你头像是美女呢，话题别讲什么吃下面了，这样讲吃亏的好不好，女人什么时候变得这么强悍了，哦的天！

(2019-04-04 21:34) 66楼

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27楼 2019-09-05 09:12

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cs75黑帝

北海通

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螳螂:
同期18年销量与19年销量不过是差了6千多套罢了，哈哈(2019-09-05 08:57) 25楼

看螳娘娘年初的转发帖，不糊涂啊，怎么这半年变现的这么缺魂儿啊，走火入魔啦？

这个螳娘娘转发的帖子还是值得一看滴、、与今年的北海楼市走势还是比较客观吻合滴

经过2017、2018年的火爆，北海积滞的楼盘库存已基本被扫光。2019年北海楼市进入了一个全新阶段。按目前环境它有两个显著特点：
第一、2018年拿地的楼盘正在成为楼市的生力军，成本压力推动房价上涨；
第二、2018年下半年以来楼市一直处于低迷状态，市场压力逼迫房价下跌。
涨跌纠缠影响着房价走向。整体上，2019年北海房价仍然会上涨。但如果具体到东西南北各片区，有涨也有跌。
地价推动房价上涨
2018年北海共挂牌出让了16期1208亩住宅用地，无一流拍。挂牌起始38.14亿元，最终成交58.03亿元。
16期当中有3期是底价出让（涉及拆迁回建或要配建购物中心），有1期算不清具体成本（既有住宅用地又有商业用地，还要义务建设菜市场和社区中心）。剩下12期都是标准的住宅用地（不需要承担拆迁和其它建设任务），它们的起止楼面地价如下图所示：

蓝色线条数据是官方制定的起始楼面地价。
非常清晰：11期以前（可理解为上半年），楼面地价1500左右；11期以后，攀升到2000上下。
第8和第23期是并排路边的邻居。前者上半年推出，1523；后者下半年出让，2032，涨了33.4%。
简而言之，官方在2018年下半年悄然将地价上调了30%以上。
红色线条内容是最终成交的楼面地价。
一个简单粗暴的算法：楼面地价 + 3000 = 毛坯房成本价。
第17期地块已经接近机场范围，它的楼面地价是2791元/平方，毛坯售价要过6000；第18期地块（南珠汽车站以北），3457元/平方的楼面地价决定了它的毛坯要超过7000。至于第20期地块（西南大道桐洋新城对面），楼面地价4090，毛坯售价要到8字头了。
北海楼盘的开发成本有点高。一是融资成本高，不少项目都是冲着楼市火热而快速立项；二是销售佣金高，中介带看是北海楼盘销售的最主要方式。
结论简单而明显：从开发成本的角度，2019年北海房价要涨。
市场逼迫房价下跌
从2018年下半年开始，北海一手房（新建商品住房）就进入了明显低迷状态。

2018年下半年北海一手房网签1.14万套，不及上半年2.43万套的一半。
2019年北海一手房面临两大挑战：
1、二手房要抄底。
2018年北海一手房网签35721套，二手房交易17317套。相当于3个北海买房人当中就有1个买二手房。
二手房在北海已成气候。新房不降价，客户就有可能转向二手房。
2、新盘库存不断放大。
2018年上半年北海新盘上市13186套，同期卖出了24288套，去库存明显；下半年新盘上市16939套，同期仅卖出11433套，库存増加明显。
目前还有大量楼盘在建待售，工地规模不亚于2018年。库存压力正在逼迫开发商降价走量。
涨跌纠缠结果如何？
2017、2018年的火爆告诉开发商：坚持就是胜利。
中国房企由此意志坚定。想2019年房价大跌？不可能。年底房价统计肯定还是上涨。
但具体到北海各个片区，还真的有涨有跌。
（1）以南珠汽车站为中心，城东房价会涨。
北海大道东延线扩建了，恒大在那儿要开建影院了。但更重要的是碧桂园在那儿开卖了。2017年，碧桂园带动银滩西区急剧上涨；2018年，碧桂园把广东南路送进了万元报价区。
（2）冯家江下游片区房价要涨。
皇家海湾和彰泰会成倍放大冯家江水流域治理的期望值。另外，彰泰红树湾的临江别墅群、彰泰春江海岸的沿江商业街都是好理由。
只是，冯家江治理示范项目跟效果图大相径庭。开工了9个月才见一小片树林，近期涨价有限。
（3）北岸茶亭路房价要涨。
无它，可售楼盘已经寥寥无几。如果资金充足，北岸楼盘其实可以慢悠悠开卖了。而且听说北岸廉州湾要打造一条15公里的观光旅游带，炒作理由十足。
但黄金北岸有开工没动工、廉州湾120多公里的海岸线究竟要打造哪儿的15公里？北岸这方面信用欠佳。同时，北海楼盘越建越挤越压抑，潜力空间被局限。
（4）银滩西区局部房价要下跌。
海上邱园已经开始扮演价格杀手，云南路两侧房价近期下挫压力很大。
大都金沙湾（二期）接着会以毛坯搅动周边的带装修楼盘。三千海桃花岛现在的广告语是“放弃‘她’吧”，满头雾水，房价难涨。
（5）长沙路南段两侧潜力要减。
浙江路交长沙路的兰花公园要改成商住用地，这条消息冲击力非常大。由于周边住宅用地规划激增，吾悦广场、大都锦城、紫薇英伦小镇周边未来都是密密麻麻的楼盘，地段潜力失色不少。
（6）老城区房价涨不起来。
老城区二手房2018、2019年的急剧放量上市，会逼迫一手房打折。
（7）银滩东区房价不乐观。
中信国安又有4、5、8号地新项目。新建楼栋距海滩越来越远、远离城区出入不便的孤岛效应正在加大。
（8）其它片区不明朗。
城南其余区域，涨价理由不足、跌价道理不够。工业园区理应降价，但又听说有厂房在搬迁——虽然只是在园区内转移但这个已经可以炒作。
总而言之，如果没有突发的大利好，2019年北海涨价和跌价的幅度都不会很大。涨的只是微涨，跌的也只是微跌。想大涨的要等下一周期，想大跌的要等到城南变成钢筋水泥森林。