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2019版不会太久，北海的土地将遭受掠夺性开发！！

发表于: 2019-07-25 08:26 24732人阅读 120人回复只看楼主 | 第1页 | 最后一页

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

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2019版不会太久，北海的土地将遭受掠夺性开发
2017年8月的这个老帖到如今已经快两年了，从2017年的土地成交量复苏地王乍现，到2018年的北海土地招拍挂交易量全面爆发，地王被频频刷新肆虐到弱不禁风、噤若寒蝉、、似乎与我的帖子产生了某种默契，不谋而合滴在一定程度上，验证了北海此番土地被过热追捧的一朝风暴。然而，很多看客或许会有所疑问，距离遭受掠夺性开发似乎还相去甚远，逐年追高的土地储备和招拍挂交易量，显现出取之不尽用之不竭的土地供给源泉，是这样吗？我们不妨来更进一步的探讨一下。首先，我们先来体验几组数据，（原谅我这个工科专业出身，与数字图形打了大半辈子交道的土木泥瓦匠，多年来养成的用参数、数据来衡量美观与经济安全等性能指标的评定标准）

一、从北海人均占有土地面积来看
中国土地面积辽阔，但人均土地资源是世界上最少的国家之—。我国土地资源形势严峻：
在人口增长与经济发展压力下，土地资源短缺状况日益突出；土地资源利用粗放、浪费严重，以及土地资源管理不当，加剧了形势的严峻性。我国有近14亿人口，人均土地面积仅为0.784公顷，只有世界人均2.32公顷的33.5% 。（1公顷=15亩=1万平米）
广西土地面积约2367万公顷，占全国面积的3.47%。人均占有土地面积0.48公顷，低于全国人均占有土地0.784公顷的水平。山地约占土地总面积的39.7%；海拔200～400米的丘陵占10.3%。人多地少，是广西土地资源的显著特点。
按照1997年北海土地总面积4016.07平方公里计算，其中市辖区1165.3平方公里，合浦县2850.77平方公里。人口135.42万人，人均占有土地面积0.3公顷。低于广西人均占有土地面积0.48公顷的水平。
2017年北海土地面积3337平方公里，人口175.42万，先不考虑什么原因北海土地面积减少、、人均占有土地面积0.19公顷。其中海城、银海、铁山港三区之和面积964平方公里，人口59.69万，人均占有土地面积0.16公顷。
北海人均占有土地面积不及广西人均的一半，仅仅相当于全国人均占有土地面积的四分之一。北海三个中心城区的人均土地面积更是少的让人唏嘘、、坐井观天的鼠目寸光之辈哪里来的勇气叫嚣北海土地大把？

二、从北海人均占有耕地面积来看
随着城市化进程的加速，近年来，我国的耕地面积呈现持续性减少趋势，2017年我国人均占有耕地面积仅为1.46亩/人[font=&quot]，比世界人均耕地面积2.89亩/人少了1.43亩，可见中国的人均耕地面积远低于世界平均水平。作为一个农业大国，人均耕地面积的减少让我国粮食供需关系趋于紧张，使我国粮食安全和社会稳定受到了严重的威胁。
广西土地利用的现状是林地面积大，耕地面积少。全区宜林地面积1645.46万公顷，占土地总面积69.3%；全区耕地面积264.85万公顷，占全区总面积11.15%，人均耕地面积0.825亩，低于全国人均1.46亩的水平，而且后备耕地资源不足。
1997年北海全市耕地面积117544.2公顷（绝大部分在合浦县），占土地总面积的29.3%，人均耕地0.09公顷（1.35亩）。2018年北海全市耕地面积124758.40公顷，175.42万人，人均耕地0.07公顷（1.06亩）。
北海的人均占有耕地面积虽略高于广西的平均水平，与国内人均水平相当，但是，从1997年二十年来随着人口的增长，人均占有耕地面积正在急剧下滑。或许有人会说我北海靠海吃海，土地耕地面积对我来说就是大把用于翻盖天地楼，建设高层套间和配套设施而已、、哈哈哈

2017年北海城区人均土地面积0.16公顷（2.4亩，1600平米），远远低于全国人均土地面积0.784公顷（相当于国内人均1/5的水平）
2018年北海人均耕地面积0.07公顷（1.06亩，700平米），北海人均除了耕地仅有1.34亩地（900平米），再除去林地、山地、滩涂、已占有城市用地的均摊，每人还能有三分地儿吗？记住，还没有减去我们外地人置业房产证上的土地占有、、

三、从沿海地区发展共识、现状、趋势来看
世界人口的60%和2/3的大中城市集中在沿海地区。预计2025年将有接近75%的人口生活在沿海地区。中国的沿海地区亦是如此，沿海12个省区基本上都是环境条件好、经济发达、人口承载力高的地区。除台湾省之外，沿海12个省（区）、市总面积133.4万km2，沿海地区占全部国土面积的14%；人口近5亿约为全国总人口的35.7%。
我们暂且仅仅按照北钦防辖区沿海地区面积2.03万平方公里，占比广西全区总面积的8.54%反算，广西境内人口的21.8%计算才能达到国内发达沿海地区最低水平，4926万人的21.8%就是大约1073万人。然而目前北钦防三地沿海地区的人口总和仅仅为575万，占广西总人口4926万人的11.67%。缺口五百万人口。按照三地的面积比例分配，北海最少还要承载广西本地区居民80万人口，按比例北海中心城区最少还需承载30万人口，才能达到沿海地区人口最低标准水平。目前北海市中心海城、银海、铁山港三区人口60万，这与北海近期规划（2020年）中心城区常住人口规模为95万人不约而同的撞脸巧合。
当然这样的换算仅仅是渲染一种趋势，有人会倔强地质疑没有沿海地区的省份，如何诠释人口的走向和分配呢？正如广西所处的西部地区，川藏滇黔湘等内陆省份地区对北钦防沿海一线的人口迁徙压力会更加迫切，平时街道上常见的云川渝陕贵外地牌照车辆仅仅是冰山一角，间接的证明了这一点，不是吗。
北海潜在的人口压力是很多目光短浅意识封闭者所不敢想象并且极力试图回避的，一方面本地区内陆人口对北海的向往与热情，在每年的暑期北海最热的季节到十月一左右，人满为患车流拥堵几乎成为惯例，一定有人说短途的旅行构不成对北海人口和资源的压力，那是您不够了解发达地区城市人们的消费心理，以及西部地区封闭落后的消费意识还不够活跃开放而已。另一方面，西部内陆省份地区的高消费群体就近旅居的便利和生活居住低成本，同样会吸引大批的迁徙者和享乐者接踵而至。当然最大的压力还是在于，像我一样内陆省市有一定经济基础和消费能力的休闲宜居准养老族和候鸟族，这一群体的庞大数字一定会超出一个只见树木不见森林偏执狭隘认识者的想象。

四、从北海土地被开发掠夺蚕食的历史、现状以及未来进行分析
1997年北海全市农用地面积248125.7公顷，占土地总面积的61.8%。
建设用地总面积50391.4公顷，占土地总面积的12.5%。北海市中心区现状用地面积7696.7公顷。（76.967平方公里）居住用地40.87%，工业用地17.13%，市政公共设施15.32%，其他包括旅游建设用地26.68%。
当年全市未利用土地103090.1公顷，占土地总面积的25.7%。其中滩涂67941.9公顷，占未利用地的65.9%；其它未利用土地35148.2公顷，占未利用地的34.1%。其中以荒草地为主的，面积为30520.2公顷。
2005年末全市农用地244236.89公顷，占全市土地总面积的60.81%，建设用地52450.09公顷，占全市土地总面积的13.06%，
2010年度北海市国有建设用地供应总量196.4335公顷。
2017年全市现状建设用地面积107.75平方公里。（10775公顷）
2020年全市新增建设用地控制在11750公顷，建设用地总规模控制在64810公顷。市中心城区用地规模控制在159.253平方公里
这就是说从1997年建设用面积50391.4公顷到2005年52450.09公顷八年增加了2058.7公顷的建设用地，每年递增257公顷3860亩。再到2020年的规划控制目标64810公顷，增加了14418.6公顷。（要知道北海历年调整的建设用地规划目标都是因为实际水平超出计划而操作的）二十二年建设用地每年平均以655公顷9830亩的加倍速度递增，先不用考虑其是否出让，最起码每年在以近万亩的速度蚕食北海的闲置地或农用地甚至耕地。1997年的以荒草地为主的未利用土地面积30520.2公顷还能够存留多少呢？
2019年，北海市计划供应土地773.52公顷，更是超出了前二十二年655公顷的平均速度。
市中心城区从1997年的7696.7公顷，到2017年的10775公顷，再到2020年规划控制的15925.3公顷，二十年扩大3078.3公顷，每年以2308.7亩的速度递增。
好，我们再用北海近年的土拍交易量和某网友热心提供的克尔瑞数据来验证一下下、、
2010年北海土地成交121.77万平米（1826.5亩）
2011年北海土地成交179.37万平米（2654亩）
2012年北海土地成交74.57万平米（1118.5亩）
2013年北海土地成交263.79万平米（3957亩）
2014年北海土地成交218.82万平米（3282亩）
2015年北海土地成交111.98万平米（1680亩）
2016年北海土地成交35.41万平米（531亩）
2017年北海土地成交83.73万平米（1256亩）
2018年北海土地成交481万平米（7215亩）
近九年平均每年以2613亩的速度出让土地城市扩张，高于二十年来平均每年2308.3亩递增的速率。

综上所述、、无论从北海人均占有土地耕地面积的可怜程度，还是北海即将面临的外来人口增长压力，直到北海迅速崛起扩张，逐年被掠夺蚕食的土地资源速度、、请问哪一点能够支持坐井观天、鼠目寸光的北海土地大把的依据。仅仅凭着您自己短浅目光所及星星点点补丁一般的空地和虾塘吗？

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楼市观察员

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主楼 2019-07-25 08:26

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

为纪念原贴不会太久，北海的土地将遭受掠夺性开发！-房地产沙龙-北海365网(beihai365.com) https://www.beihai365.com/read.php?tid=11992932,
见证北海楼市辉煌两周年来临之际，超过十万浏览关注之时，推出2019深思版不会太久，北海的土地将遭受掠夺性开发新帖。
本帖以北海人均占有土地资源的匮乏与贫瘠入手，到北海与国内众多沿海城市所面临的人口迁徙压力，以及土地开发被掠夺吞噬的实际与未来、、让更多的人们看清北海这座城市的希望，与土地无节制被掠夺开发所可能造成失望共存，快速崛起发展所伴随的欣喜和忧虑、、借此唤醒盲目悲观和过度激进的两种偏激思潮对北海禁锢和盲动所造成的危害、、

原贴以回复留言为素材拼凑的帖子，两年来不但预见和佐证了北海楼市发展历史，更是经久不衰的引起了广大热爱北海网友们的共鸣，，在这里也感谢辣些战事未捷身先死，奋力顶贴诅咒谩骂攻击诽谤的愤喷子们，你们用自己的前仆后继成就了这个帖子被广泛认同幷引起共鸣的实际，用自己沉底沙龙论坛永无出头之日的行动，烘托起该贴呈现给更多健康理性正直群体的分享与交流，，

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楼主沙发 2019-07-25 08:27

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

2019年半年总预售证数量95个楼盘，20658套，预售面积179.24万平米。
商铺1665间、车位1381个，合计3046套。
半年总网签数量19009套，销售面积154.11万平米。新房套间网签交易量17273套，销售面积145.24万平米。网签1736套商铺车位销售面积8.87万平米。
供给预售证数量超过售卖网签数量1649套
半年新房住宅累计库存量，20658套-17273套=3385套。（先前总预售证数量包含非住宅的商铺与车位数量有误）

从年中盘点的供求关系数据不难发现，2019年上半年新房住宅的预售证数量，仅仅比网签购买力数量多出了3385套。这就是2019年上半年北海全部新建商品住宅的全部家底库存。也就是维持一个月的销售量，况且热卖行情的预售证数量基本是已经提前协议或预定的购买量。

再结合上半年预售供给四个月被全军覆没的萎靡态势，这样一种供给行情，北海楼市下半年的购买力再不济，维持基本平衡的供需关系，供给绝对过剩的局面也是难以大概率呈现滴。
由此可见预售证供给数量，不是人为因素在流量调控，就是楼盘实施进度受到国内楼市大气候的影响，开发企业放缓建设速度开始蓄力融资观望、、不管哪一种情况，下半年的供应量都不容乐观。购买力不管延续传统的淡季低成交量，还是围绕九月十月的平均三千套左右中等的出货量，供大于求的绝对过剩奢望都是难以呈现和不切实际滴。在此条件下新房房价实质性回落或断崖式暴跌，似乎仅仅就是天方夜谭，不是吗？北海中端二手房的发力机会恰恰正在于此，因此七八月楼市淡季的预售证供应数量，不管新房网签量如何，都决定着北海中端二手房成交和价格的转折点、、再确切讲七八月预售证数量月均能否超过三千套，连续绝对大于网签半数以上，二手房就没有机会价格环比继续回落，否则就是供需基本平衡，北海二手房也将终止单月环比颓势，触底反弹、、独领风骚北海楼市下半年楼市风云

或许有人又要老调重弹历史那三万套库存，您会认为三万套滞销商铺、车位、老套子半吊子的烂尾准烂尾房、、能够拯救北海2019年全年已经基本定性的供给捉襟见肘趋势吗？

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楼主 3楼 2019-07-25 08:29

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

最后，种种土拍迹象，似乎又和某的“北海不会太久，土地将遭受掠夺性开发”的认知相吻合，掠夺性开发所造成的土地资源稀缺匮乏，土地价格攀升，房价持续走高、会不会在下半年进一步展现？让我们拭目以待。

16期冯家江地块的竞投，经过85分钟激烈角逐，彰泰、荣和、碧桂园、龙光、大都5家地产商194次举牌，最后，彰泰以17亿9558万胜出！折合808.348万/亩，楼面价5466.73元/㎡！本次土拍，同时刷新北海最高底价、最高成交总价两项纪录。
2018年8月8日，彰泰也是以12.92亿，楼面价5001元/㎡，摘下14期冯家江地块。