2019年北海楼市交易赛程过半，与2017年和2018年北海楼市上半年的惊涛骇浪相比，2019年的前六个月可以用波澜不惊、风平浪静来概括和总结。但是，平静并不一定代表着平淡与乏味，有时候甚至更是黎明前的黑暗和杀机四伏的前奏与铺垫、不是吗？                                                                                                    
我们不妨先从2019年前六个月的总预售证数量和网签数量，做一个对比，来切入解读的话题。
2019年半年总预售证数量95个楼盘，20658套，预售面积179.24万平米。
商铺1665间、车位1381个，合计3046套。
半年总网签数量19009套，销售面积154.11万平米。新房套间网签交易量17273套，销售面积145.24万平米。网签1736套商铺车位销售面积8.87万平米。
供给预售证数量超过售卖网签数量1649套
半年新房住宅累计库存量，20658套-17273套=3385套。（先前总预售证数量包含非住宅的商铺与车位数量有误）

从年中盘点的供求关系数据不难发现，2019年上半年新房住宅的预售证数量，仅仅比网签购买力数量多出了3385套。这就是2019年上半年北海全部新建商品住宅的全部家底库存。也就是维持一个月的销售量，况且热卖行情的预售证数量基本是已经提前协议或预定的购买量。        三千来套的预售证剩余库存马上成为七月滞后的网签购买量不是没有可能、、这样一种供给行情，北海楼市下半年的购买力再不济，维持基本平衡的供需关系，供给绝对过剩的局面也是难以大概率呈现滴。
由此可见预售证供给数量，不是人为因素在流量调控，就是楼盘实施进度受到国内楼市大气候的影响，开发企业放缓建设速度开始蓄力融资观望、、不管哪一种情况，下半年的供应量都不容乐观。购买力不管延续传统的淡季低成交量，还是围绕九月十月的平均三千套左右中等的出货量，供大于求的绝对过剩奢望都是难以呈现和不切实际滴。                      
我肿么感觉，对于上半年同比落差巨大的售卖网签量来说，有点汗颜哈。                                                                          
好，我们再来看看当月的供求关系情况，半年六个月当中，分别在2月、3月、5月、6月，有四个月网签量全部吃掉当月预售证数量，只有汇总去年年底盘点量的1月，和为红五月铆足吃奶劲儿强拼硬凑的4月，攒下了北海楼市2019上半年三千多套可怜的家底儿库存，是这样吧？                                                                          
接下来，我们再耐心借用小编年中盘点的土地交易、预售证和网签数量以及房价走向等详单，来解读北海下半年的楼市风云。在此，首先感谢小编收集积累的各项数据。
未完待续、                                                                          

一、我们先从北海2019年上半年的土地交易量开始解读。
2019年上半年，北海卖出的八期地块，合计总面积946897.97㎡，这已经高于2018年全年的成交总面积813853.14㎡，也创下北海土地交易11年来的最高纪录。
土地拍卖三个特点：
1、几乎都是低价出让。
2、商业面积比重增大。
3、地块多集中在银海区。

首先，土拍创下北海土地交易11年来新高，说明经过了2018年上演的土拍大戏，开发商和招拍挂主体倡导者的热情备至、情绪高昂，并没有因2018年的丰厚而得到满足，相反有愈演愈烈、把2018年土拍战果拍打在沙滩岸边的趋势、不是吗？                                                                          

我不知道开发商与土地规划经营者们的集体看好，会不会意味着北海下半年楼市的萧条和没落。                                                                          
其次，低价出让、商业面积比重增加、偏重银海区地块，更让人们深刻体会到，城市规划经营者们的信心和理念。说是底价出让，真的会抑制房价的过热吗？还是仅仅做为诱饵，烘托出更高层次的品味，从而带动周围环境和品质的提升？

我也不敢揣摩这种自信和城市经营管理方式，是不是会对北海楼市下半年的走向，起到急流勇退、一泻千里的作用。                                                                          

最后，种种土拍迹象，似乎又和某的“北海不会太久，土地将遭受掠夺性开发”的认知相吻合，掠夺性开发所造成的土地资源稀缺匮乏，土地价格攀升，房价持续走高、会不会在下半年进一步展现？让我们拭目以待。

二、我们再来从半年来的预售证数量以及构成和趋势，来盘点一下。
与2018年年中陈芝麻烂谷子凑数的预售证数量相比，2019年上半年，老旧库存显然几乎已被处理殆尽、难见踪影。（当然，已经取得预售证资格的楼盘库存，连续三年都没有被卖掉，还需要考虑是什么成色吗？）

去年年底盘点的三万套左右库存量，似乎已被预售遗忘、忽略不计。新盘、准新盘、脱胎换骨楼盘，占据了2019年上半年、甚至全年的供给主力阵容，预售证数量进入去库存后时代，应该是这样吧？                                                 
已经连续三年网签数，绝对吃掉当年预售证全部数量，还消化大量库存，以至于今年上半年再难以看到陈芝麻烂谷子凑数，是不是已经验证了，某2018版看数据对所谓三万套库存属性与品质的预判，还有人拿历史库存量来狐假虎威，是不是缺少数据和理论的依据支持了呢？哈哈哈

这就是某分析解读的关键、上半年干干净净的两万套预售证数量，即使没有被完全消灭，还能够被做为坚挺的库存，来支撑2019年下半年新盘上市并不充分富裕的搏杀吗？原谅我不够憨厚的嘲笑。

三、网签售卖量和楼市房价走势。
北海楼市上半年的网签售卖量，已经在开篇通过与预售证数量的对比，做了详尽的阐述与分析，现在想通过另一个网友反应的侧面，来更淡定客观的面对。                                                                          

说起2017年和2018年，北海楼市售卖的巅峰双冠王，很多不情愿客观面对北海迅速崛起实际的网友，都摆出一副不屑一顾的酸凉表情，若不是领导光临北海，要不是海南全面限购限售，哪里会出现什么所谓北海楼市的巅峰。

既然，您都已经知道前两年北海楼市的不同寻常，为什么今年既没有领导驾临、又没有政策倾斜帮扶，您一定要拿今年的售卖行情与前两年来比对呢？是不是应该和2016年以前相比，才更应该符合您心理上的不忿、不屑与不平呢？                                                                          

从今年下半年开始，我们可以不再计较同比哪一年，再来做个同比、环比比对，可好？当然，价格因素不能被遗忘喔，还是辣句话，您要是感觉国统局和北海媒体官方的数据不够准确，或不够信任，您就自己造出一组能够自圆其说的数字，咋样？                                                                          

国统局统计数据显示：北海1月 新房价格指数环比100.4  同比112.5   二手房环比99.7  同比107.7
2月 新房价格指数环比100.6  同比112.8   二手房环比100.5  同比108.5
3月 新房价格指数环比101.1  同比113.2   二手房环比101.0  同比109.4
4月 新房价格指数环比101.2  同比113.6   二手房环比100.6  同比109.6
5月 新房价格指数环比101.0  同比113.4   二手房环比100.5  同比109.6          
6月的北海新房、二手房价格指数延续前几个月的一贯作风，应该是大概率行情。

北海楼市房价数据，连续半年环比、同比均为上行态势，下半年的房价指数，在稳地价、稳房价、稳预期的大背景形式下，一步一个脚印、一个台阶平稳延续上半年行情，不知道还能有多少人，会产生质疑呢？                                                                          
综上所述，我定义2019年北海楼市走向，就是收获的季节，无论从开发商与城市规划经营者的战略意图来说，还是从预售供应增量楼盘数据，没有彻底摆脱捉襟见肘局面来看，伴随市场网签购买力数据的持续发酵来讲，均支持和验证了半年来，国统局北海房价指数持续走高的存在依据，奠定了北海楼市下半年稳地价、稳房价、稳预期的基础和成效。                                                                          

      年年有价无市泪，月月同比表情包、、                哪位给配个横批呗           
  

2019年上半年领取商品房预售证的61个楼盘

2019年半年总预售证数量95个楼盘，20658套，预售面积179.24万平米。
商铺1665间、车位1381个，合计3046套。
半年总网签数量19009套，销售面积154.11万平米。新房套间网签交易量17273套，销售面积145.24万平米。网签1736套商铺车位销售面积8.87万平米。
供给预售证数量超过售卖网签数量1649套
半年新房住宅累计库存量，20658套-17273套=3385套。（先前总预售证数量包含非住宅的商铺与车位数量有误）

从年中盘点的供求关系数据不难发现，2019年上半年新房住宅的预售证数量，仅仅比网签购买力数量多出了3385套。这就是2019年上半年北海全部新建商品住宅的全部家底库存。也就是维持一个月的销售量，况且热卖行情的预售证数量基本是已经提前协议或预定的购买量。      再结合上半年预售供给四个月被全军覆没的萎靡态势，这样一种供给行情，北海楼市下半年的购买力再不济，维持基本平衡的供需关系，供给绝对过剩的局面也是难以大概率呈现滴。
由此可见预售证供给数量，不是人为因素在流量调控，就是楼盘实施进度受到国内楼市大气候的影响，开发企业放缓建设速度开始蓄力融资观望、、不管哪一种情况，下半年的供应量都不容乐观。购买力不管延续传统的淡季低成交量，还是围绕九月十月的平均三千套左右中等的出货量，供大于求的绝对过剩奢望都是难以呈现和不切实际滴。在此条件下新房房价实质性回落或断崖式暴跌，似乎仅仅就是天方夜谭，不是吗？北海中端二手房的发力机会恰恰正在于此，因此七八月楼市淡季的预售证供应数量，不管新房网签量如何，都决定着北海中端二手房成交和价格的转折点、、再确切讲七八月预售证数量月均能否超过三千套，连续绝对大于网签半数以上，二手房就没有机会价格环比继续回落，否则就是供需基本平衡，北海二手房也将终止单月环比颓势，触底反弹、、独领风骚北海楼市下半年楼市风云    
  
2019年上半年内2月3月和5月6月，有四个月网签量全部吃掉当月预售证数量，是无可辩驳的事实，，
就目前数据来看，上半年总供给略大于需求也是事实，但是北海的房价并没有实质性回落趋势，仍旧是不可回避的实际、、不是吗              

稳地价、稳房价，稳预期、、得意完美的表现        

与2018年年中陈芝麻烂谷子凑数的预售证数量相比，2019年上半年老旧库存显然几乎已被处理殆尽、难见踪影、、（当然已经取得预售证资格的楼盘库存连续三年都没有被卖掉，是什么成色还需要考虑吗？                  ）
去年预计的三万套库存量，似乎已被预售遗忘、忽略不计。新盘、准新盘、脱胎换骨楼盘、、占据了2019年上半年甚至全年的供给主力阵容，预售证数量进入去库存后时代，应该是这样吧                          

已经连续三年网签数绝对吃掉当年预售证全部数量，还消化大量库存，以至于今年上半年再难以看到陈芝麻烂谷子凑数，是不是已经验证了某2018版看数据对所谓三万套库存属性与质量的预判，还有人拿历史库存量来狐假虎威，是不是缺少数据和理论的依据支持了呢？哈哈哈                      

这就是某分析解读的关键、、上半年干干净净的两万套预售证数量，即使没有被完全消灭，还能够被做为坚挺的库存来支撑2019年下半年新盘上市并不充分富裕的争杀吗？                   原谅我不够憨厚的嘲笑、、  

2019上半年的61个楼盘中，其中海城区占16个，银海区占33个，城东区占12个，而第一次领取预售证的新楼盘有23个。分别为：
碧桂园北海阳光、家易文莉园、山湖海上城、山湖海悦府、云星海景台、桐洋华府、桐洋盛世花园、掌舵银滩、吾悦广场、吾悦华府、银河云谷里、东润佳苑、水岸云庭、德宝海上邱园、东峰华府、东投海玥府、止泊园南园、广豪名都、天府未央城、新智家园、嘉和海湾、碧海华府。

一线海景只有两个，分别是云星海景台和德宝海上邱园。目前北海在售的一线海景，还有天隆三千海、彰泰春江海岸、大都金沙湾、北部湾1号、德利海北海、中信国安北海第一城6个。

（2018年年中盘点数据）旧盘28个
个别楼盘距离第一次拿商品房预售证，最长的已经超过了10年。从这里可以看出，北海的楼盘开发周期，总的来说，还是非常缓慢。

好的知道了。

这个帖子没有做到大道至简、深入浅出，或许很多大侠看不明白，看不明白就凑个热闹捧场顶个贴吧，让更多能读懂看明白的仁人志士，指点说教、、  

在北海这种小城无论你怎么炒最终还是会回到小城市改有的样子，不要跟我讲海景情怀，不要跟我讲不在乎涨跌，人于人之间最基本的真诚都没有了么？如果我是你，有点闲钱北海和南宁选择买房的话，我一定选南宁

好的，知道了，辛苦！

天上有一个鸭:
在北海这种小城无论你怎么炒最终还是会回到小城市改有的样子，不要跟我讲海景情怀，不要跟我讲不在乎涨跌，人于人之间最基本的真诚都没有了么？如果我是你，有点闲钱北海和南宁选择买房的话，我一定选南宁(2019-07-12 11:52)  7楼

好滴，知道啦、、可惜您是您，我是我、、各有千秋        

7月11日刚发了这篇帖子，7月18日就再次被验证、、     

16期冯家江地块的竞投，经过85分钟激烈角逐，彰泰、荣和、碧桂园、龙光、大都5家地产商194次举牌，最后，彰泰以17亿9558万胜出！折合808.348万/亩，楼面价5466.73元/㎡！本次土拍，同时刷新北海最高底价、最高成交总价两项纪录。
2018年8月8日，彰泰也是以12.92亿，楼面价5001元/㎡，摘下14期冯家江地块。

xe073:
好的，知道了，辛苦！(2019-07-12 12:02)  8楼

您辛苦、、。感谢您的捧场                                        

我只是在核算一个北海楼市上半年的售卖实情：  总预售证数量20658套，减去其中的约3000+套商铺和车位，剩下的纯住宅套间不足17658套，与上半年网签购买量19009套相比，您认为购买者是先买下了3000+套商铺车位啊？还是买光了所有的住宅套间又吃掉了一多半的商铺和车位呢？哈哈哈                                      
这样一个浅显的道理只能说明两个问题：
一、不管是半年的网签量还是预售证数量，一定其中一个或两个都搞错啦。                                      
二、2019年上半年的网签购买力仍然不容小觑，预售证供应数量相比之下捉襟见肘。                                      
只有客观实际滴看明白楼市上半年的售卖行情，下半年走向才能够清晰可见、、不是吗

您或许会说不能辣么简单的只计算今年上半年，前些年还有剩下的三万多套库存量，好，我承认这样的计算不够严谨，只是粗略的计算某种趋势。但是，您别忘记已经连续三年净去化库存量啦，您认为每一年都在消化陈旧库存剩下新的好卖户型几率大，还是一直在更新沉淀剩下不好卖的户型和商铺车位概率更大一些呢？三年半下来三万多套历史库存，几乎全部被置换沉淀为老旧户型和滞销商铺车位的可能又会是多少呢？                  

这届网友真优秀！

真是呕心沥血！赞

生死相依吧！赞

传销不死绝不收兵！自传销佬被打跑，房租大跌，房子置空，届时大部分楼盘都成鬼城，这样的房地产能有前途吗？

小区二手房己变垃圾，邻居网上挂一年多无论价值，某人问津；有人改供养二老骨灰房。