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【故事】从0到亿！北海冯家江如何华丽转身？

发表于: 2019-07-10 10:48 32544人阅读 1人回复全看 | 第1页 | 最后一页

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长街深巷

老北海

精华7

来自: 广西南宁市

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6月19日，北海推出2019年第16期地块，位于冯家江西侧的222.13亩住宅用地，3个地块打包出让，开出了12亿7958万的价格！

这已经超越了2018年22期地块（新城吾悦广场用地）底价的10亿6726万，成为北海史上开价最高的地块！也是自彰泰的春江海岸、新城的吾悦广场、荣和的银滩蓝湾之后，北海第四个成交总价超过10亿的地块！

出让消息发布不久，北海多家知名地产商，已经对这个地块，表示出浓厚的投资兴趣。

从之前的不毛之地，到今天的炙手可热，一地难求。这10年来，冯家江如何实现华丽转身？

为了推销冯家江地块，从2009年开始，一直到2015年，前前后后，北海总共公开挂牌出让了5次，但都没有一次成功。

回顾冯家江这一路走来，并不平坦，甚至满途荆棘。那些年，冯家江土地出让的背后，是一段受尽冷落、无人问津的故事。

2008年3月，北海以6亿3425万，卖出银滩西区1349583.32㎡土地，不管是面积、还是金额，都创下了北海的土地成交纪录。

这个大地块的成交，让北海对后期海景地块的出让，充满了野心和信心。

2009年，北海推出10个重点推介地块，其中的地块9，就是10年之后，彰泰以12.9亿的价钱，投得的春江海岸项目用地。

当年，对于这块临江朝海的冯家江土地，北海官方寄予了太多的厚望。当时这块地的简介是：
土地位于银滩东区冯家江新区内，处于金海岸大道、上海路、银滩大道三条城市主干道包围区域内，东临冯家江，沿上海路往南仅需1分钟车程，即可直达北海银滩，交通十分便利。

冯家江新区是北海市正在规划建设的新的文化、科技、旅游、教育中心，是银滩东区的启动建设区，目前拟建和在建的项目包括：

1、沿冯家江两岸各控制50-250米用地作为带状公园，全长约3.5公里，结合红树林保护区和冯家江水景设计，打造北海的滨江自然风景区；
2、建设CBD中心，即构建以商务办公（信息产业）、金融、商业设施为主，相应服务设施为辅，具有国际标准的北部湾经济区区域性商务中心；
3、建设文化中心（歌剧院）、体育中心、主题公园、滨江文化娱乐设施等，打造文化娱乐中心；
4、建设美术馆、博物馆、科学馆、广播电视中心、国际会议中心、群众艺术馆和其他商业配套设施等，打造艺术会展中心；
5、是打造广西第三个高校密集区，目前已建成北航北海学院，正在建设合浦卫校新校区和桂林电子科技大学北海职业学院，在2010年前，在校生人数将达2万人。

随着新区建设进程的加快落实，该区域蕴藏无限商机，拥有广阔的发展空间，尤其是该地块具备临海临江的独特优势，未来的升值潜力将不可估量。

这段简介，出现很多让人期待、心潮澎湃的关键词！

文化、科技、旅游、教育中心
银滩东区的启动建设区
北海滨江自然风景区
CBD（中央商务区）中心
国际标准的北部湾经济区区域性商务中心
文化娱乐中心、艺术会展中心
广西第三个高校密集区
升值潜力将不可估量……

这些，都是北海对冯家江片区的的规划和定义。

不过，2009年，冯家江土地第一次出让失败了。

这样的结局，其实并不意外。

九十代大开发的失败，让北海成为全国房地产积压严重的城市之一。停缓建工程实际建筑面积224.3万平方。积压商品房120万平方，土地8万平方多亩，沉积在土地上的资金达200亿。

北海从2000年开始收拾烂尾楼这块苏州屎，一直到2008年。当年的烂尾楼重建房，均价不超过1000元，银海区这边甚至低至600元。

海城区的新房均价，视位置、步梯、电梯不等，也就1500-2000元左右。

2009年，上海路还没修，银滩大道还是广西滨海公路银滩支线，正常人没什么特别事，根本不会走冯家江这边。当年的冯家江，纯粹就是一个虾塘集中地。

2009年，即使是北海楼盘一条街——广东南路，包括公务员小区在内，也仅有同和水岸香堤、碧海湾、幸福海岸、圣美阳光5个楼盘，一把手就能数得过来。至于银海区其他区域的发展，就更不用说了。

当时整个北海的房地产开发，主要集中在海城区。2007年，随着大润发的兴起，北京路商圈超越北部湾广场，成为北海城市中心。加上1040、69800大量涌入，北海楼市又进入了一个新高潮，特别是北京路商圈的房子，买卖如潮。

打个真实的比喻，你上午在网上挂一套北京路的房子，不用一分钟后就会有人打你电话，最快下午就能卖出。线上线下，你随时都能感受到北海楼市那种熙熙攘攘、门庭若市的味道。

这个时期，北海房地产是东峰、商都、桐洋、逢时、恒昌、华杰、嘉福、强远、正虹这些开发商的天下，他们旗下各个项目，在北海海城区遍地开花。

而冯家江，只能偏安一隅，顾影自怜。

北海不甘心失败，2010年11月24日再次试水！推出11期商住地块，位置正正处于冯家江下游，总面积108061.01㎡，约162.09亩，容积率3.0，开价2亿6698万。

11期地块处于罕有的江海交汇处，占据银滩百里风光，坐拥冯家江天然河景，同时，又将成片的红树林和大型湿地公园，尽收眼底。

2010年12月15日，浙江金昌以4亿1800万，楼面价1289.39元/㎡，投得这个地块。纵观当时整个北海，也只有金昌具备这个实力，拿下这块冯家江土地。

金昌是全国地产百强，也是最早进入北海的大牌开发商。2004年，金昌就已经在银滩中区开发森海豪庭一期榕树园别墅项目。

直到今天，金昌森海豪庭仍是北海最高端、最大型的住宅项目之一。

这次冯家江地块的成交，似乎又让北海恢复了信心！

2011年6月，恒大进入北海，御景半岛动工，金海岸大道改建。

2012年，银滩大道开始扩建，上海南路实现简易通车，北背岭回建区也带来了满满的人气。

2012年11月27日，北海乘势推出了14期地块。这次的冯家江地块，由12个小地块，缩减为4个大地块，总面积429723.95㎡，底价14.012亿，楼面价919.85元/㎡。

2012年，其实也是北海房地产的一个低迷期，虽然有第九湾、冠山海两个特大项目入市，但全年的房地产土地成交总金额，勉强超过16亿，开价14亿的冯家江大地块，又迎来了第二次出让失败。

2013年初，恒大名都动工。有了恒大这个带头大哥，11月12日，北海又急不可待地推出了2013年第20期地块，这次又有了新变化。由2012年的4个大地块，缩减为3个大地块，总面积451588.49㎡，容积率下调到2.5，底价合计10.333亿，楼面价915.25元/㎡。

这次出让，北海做了极大的优惠，总面积比2012年多了21864.54㎡，但底价反而减少了3亿6790万。

2013年全年，北海楼盘累计网签27337套，比2012年同期的15679套，暴增74.35%。北海新房均价在4500-5000元左右，冯家江地块的开价，并不算高。以当年北海楼市的火热，应该不乏买家。

可惜，冯家江这块10亿之地，2013年第三次出让失败。

至此，冯家江开始沉寂。

2014年，中信国安进入北海，在大冠沙打造6676亩的北海第一城。

2015年4月，北海再次低调地推出冯家江地块的出让预公告，面积和价格不变，仍然未能成交！

北海官方终于意识到，面积如此庞大，底价超过10亿的大地块，实在让人难以接手。唯一的办法，就是把这个地块重新规划，然后分拆肢解，逐一出售。

2015年6月8日，北海把三个地块，分拆为两个地块，作为第6期地块挂牌出让。面积271658.97㎡，容积率2.5，开价6亿1920万，楼面价911.73元/㎡。最后仍是劳而无功。

2015年的北海房地产，再次陷入困局！

同年年底，北海新政开始出台：购房可申请房款1%补贴，公积金贷款额度提高至50万。即使如此，亦未能促使楼市回暖。

2016年8月，碧桂园进入北海，落户银滩西区，首开项目北纬21°。

2016年9月，于1998-2006年任北海副市长，主管房地产和城市规划建设的李延强，当选为北海市长。

2016年，北海地区生产总值破千亿，国税收入破百亿，成为广西第4个国税收入超过100亿的城市。全年房地产开发投资176.31亿，为2013年以来最高！全年新房成交23689套，环比大增两成！

2017年4月，大大视察北海，北海楼市迎来大热！跟着，5月又到万达广场开业，广东南路的房价一路不断上扬，领跑全城，并稳定房价至7000+以上。

机会终于来临！北海不再犹豫。

同年7月18日，北海推出第5期地块，51168.68㎡，开价1亿1749万，楼面价1148.06元/㎡。

这一次，冯家江地块终于获得了巨大成功！8月16日，桂林彰泰实业集团有限公司，以3.57亿拍下这块住宅用地，楼面价3488元/㎡！

冯家江一战成名，首次登顶北海地王！

2018年开年，北海楼市再次迎来美好时光！在棚改货币政策、一二线城市和海南限购的大背景下，仅仅上半年，住房交易面积超过200万平方，成交24288套。

2018年3月7日，北海滨海国家湿地公园（冯家江流域）水环境治理工程PPP项目，在风光旖旎的冯家江畔正式开工。

2018年7月9日，北海再接再厉！推出第14期地块，总面积155622.04㎡，由三个地块组成，集合住宅、商业、餐饮、酒店，平均容积率不到1.27，开价7亿5452万，成为北海有史以来底价最高的地块。

中国著名作家鲁迅，曾经说过一句话：
瘦田无人耕
耕开有人争

8月8日下午，经过多轮激烈竞拍，彰泰击败华润、桐洋、碧桂园、金科多家知名地产商，以12.92亿投得14期冯家江地块，当晚轰动全城！

冯家江，不负众望，大热胜出！

从2009年到2015年，冯家江经历了5次流拍！

2009年，无人问津。
2012年，429723.95㎡，14.012亿。
2013和2015年，增加到451588.49㎡，价钱降为10.333亿。
2015年再次分拆，调整为271658.97㎡，开价6亿1920万。

2017和2018年，冯家江206790.72㎡土地，分两次出让，卖了16.49亿。