转发贴，北京刘盲
过去十年，我国真实通货膨胀率究竟是多少？
今天持有现金的人常常都表现的比较焦虑，担心通货膨胀、货币贬值会吞噬自己的财富。但是那些拿着现金去做投资的人，常常也表现的比较焦虑，他很担心自己的投资回报率不能跑赢通货膨胀，从而使自己的财富缩水。
其实，“通货膨胀”这个概念更多的表现在我们日常的消费领域。一般来说，通货膨胀在经济学上主要指的是消费者价格指数的变化，也就是CPI。它主要反映比如粮食、猪肉、蔬菜以及房屋出租等日常消费品价格的变化。
过去3年，我国消费者价格指数（也就是CPI）增幅基本在1.5%到2.7%之间。实际上，我们切身感受的货币贬值或者通货膨胀并不止于此。比如过去的这么多年，每个人都能够感受到房价蹭蹭的往上涨，口袋里的钱相对来说好像缩水了很多。
其实，大家的焦虑不是猪肉价格、牛肉价格的上涨，而是资产价格上涨带来的持有现金的焦虑。
经济学，把通货膨胀又做了个延伸，刚才谈到的“消费者价格指数”是显性通货膨胀，资产价格变化带来的叫做隐性通货膨胀。换句话说把显性通货膨胀和隐性通货膨胀加在一起，才是真实的通胀水平。
从2008年到2018年，中国GDP从30万亿增长到了90万亿，这十年时间GDP的年化增速达到了10.9%。?同样的十年时间，我国货币发行量从45.6万亿变成了182.7万亿，货币发行量增速达到了年化14.4%。发行的货币除了满足经济增长之外，还有相当一部分到哪去了呢？主要支撑了通货膨胀和资产价格的上涨。
我们用14.4%的年化货币发行增速减去10.9%的GDP增速，就可以知道过去十年，真实的通胀水平应该是3.5%左右。
这意味着过去十年，如果你的投资回报率能够超过年化3.5%（大家一定要注意，这是年化不是年均，按年均的话恐怕要达到每年平均5%到6%之间了），就相当于你跑赢了通货膨胀。
而过去十年，我们都知道，除了房地产之外，几乎其他所有资产都没有跑赢通货膨胀。
过去十年，北京、深圳的房地产年化回报率超过了18%，广州超过了15%，上海达到了12%点多，即使大量的二、三线城市，房地产的投资回报率年化也都达到了8%以上这个水平，其实都已经跑赢了通货膨胀。
18777968058 苏老师
