2018年10月，北海办理新建商品房交易（网签）1945宗，交易面积15.97万㎡，其中；新建商品住房交易1582套，交易面积14.92万㎡；
办理二手房交易1008宗，交易面积10.12万㎡，其中；二手住房交易981套，交易面积9.9万㎡；
办理房地产抵押登记2272宗，抵押登记面积27.35万㎡。



北海10月份商品房交易（网签），和9月份相差无几，新房、二手房都有小幅度的回落，房地产抵押登记面积，也相应地下降。当然，这并不能说明楼市转淡，北海10月份的商品房预售证，仅有15.81万㎡，10月份的预售面积和交易面积，基本持平，新房当月上市、当月售罄，表现仍是相当稳定。
不过，毕竟是快到年底了，北海楼市也会慢慢地进入一个小淡季。

首先，十月的网签1945宗售卖量超过九月1882宗，追平八月1948宗是不争的事实。

其次，仅仅经过八九两个月的供给和售卖量反转，十月又继续开始本年度前七个月全部吃掉当月预售证供给数量的剧情                 也是不争的事实。

第三、预售证数量继续萎缩，说明北海的楼市供给量仍然是短板，最起码代表北海楼市价格风向标的，中高端品质的楼盘供应量不够充足。

第四、八九月没有被吃掉的预售证数量，一定会有个交代或是出处，否则今年已经定性的中高端楼盘供给乏力，总网签量大于总预售证数量一万多套的存在事实缺乏逻辑。

第五、如果是供大于求的绝对市场行情，北海楼市的价格不会连续八个月（除一月外）环比呈现持续增长势头，十月的国家统计局70大中城市北海的房价指数仍然没有回落迹象，同样不合乎逻辑。

请小编删掉我辣个重复帖子吧、、                          
从北海的多年历史来看，北海年底都有不俗的表现喔、、                       

  

2018版看数据，北海近十年的网签预售证数据，读懂了什么？

2018年只剩下最后不到两个月的时间了，北海的楼市成绩单就是忽略无视最后两个月的销售量，也无大碍已成定局，无非就是与2017年比肩哪年更高点低点的问题。截止10月网签总计35246宗（数据或许略有误差，以年底官方数据为准），总预售证数量22174宗。最后两个月按本年度售卖量最低的九月1882套计算，2018年网签总量最少也要达到39010宗。
对于这组数据，我们不妨在2017年分析帖子的基础上，做进一步探讨，让更多的网友看清北海2019年大概率的走势：
2010年，北海全年网签12233套
2011年，北海全年网签13084套
2012年，北海全年网签17822套
2013年，北海全年网签31276套
2014年，北海全年网签23358套
2015年，北海全年网签17411套（预售证数量18497套）
2016年，北海全年网签22486套（预售证数量21157套）
2017年，北海全年网签39713套（预售证数量26311套）
2018年，截止10月北海十个月的网签35246套（预售证数量22174套）

对于以上数据，我做为一个跟踪并解读北海楼市售卖数据一年多的发烧友，首先提出以下几个问题，我想也是众多关心北海楼市现状、前景、走向网友们所关注的焦点：

一、2017年和2018年可谓国家对楼市调控政策最严厉，调控周期最恒久，调控范围最广泛，抑制房价上涨最坚决，限购限售政策措施最密集、、对北海楼市影响最关键的两年。然而，在部分一二线城市房价滞涨回落，多数三四线城市楼市疯狂不再，开发势头高速发展步伐刹车放缓的大背景下，北海的楼市销售、价格、去库存数量，连续两年登顶历史巅峰，几乎不分伯仲的并列历史售卖业绩之冠，为什么呢？
我感觉这个问题应该归结在以下几点：
1、北海乃至广西大部分地区仍处于经济发展相对落后状况，房地产市场以及所表现的楼市活跃状态，仍然属于相对慢热滞后的存在事实。
2、国家因城施策的宏观、客观调控策略，为广西和西部欠发达地区，埋下了因地制宜的伏笔。
3、广西地处西部，产业结构相对单一落后，地产支撑与内陆多数地区的爆发式跳跃发展严重脱节，必须恶补棚改、城市扩张、资源整合、市场重振与建设等功课。
4、持续两年多的史上最严厉持久楼市限购政策，关闭一扇门一定意味着另一扇门的开启或畅通无阻。
5、对北海属于地域城市稀缺资源地位的认可，以及被追捧的认知深度逐步升级扩展化。
6、北海楼市2013年~2015年持续的调控横盘下行走势，为至今仍然持续的市场爆发，埋下了土地交易萎缩、购买力囤积，楼市开发持续保障性降低、以及交易市场混乱等隐患或者说是机遇和释放空间。
7、区域内外的著名房企开发商战略转型与重点布局，为北海的楼市持续高温火上浇油。
8、环境气候、宜居养老、休闲旅游等继桂林之后，北海逐步成为广西对外窗口打出的另一张王牌。

二、从2015年的网签预售证数据，仍然显示供略大于求之后，2016年开始连续三年网签售卖量都绝对大于当年预售证供给总量，表现出供不应求（相对于当年的楼盘供给数量）的局面，房价巨幅攀升也就不足为奇、在所难免。那么，北海的历史库存到底被消化了多少？至今2018年年末存留量？2019年新盘供应不足的行情下，还有多少有效库存可以补缺？
根据北海市房地产交易中心网站公布的北海楼盘库存量数据，截止2015年12月，北海市可售商品房套数为70203套，经过2016年一年时间的洗礼，北海库存量变为58472套，其中7月份的时候为58039套，到2017年2月北海库存变为55968套、、
2017年净去化库存量（当年网签总量减去当年预售证新房总量）12114套，2018年至十月净去化库存量35246-22174=13072套。
截止2018年10月北海库存总量约为30782套，（这其中除了部分住宅之外还包括大量地下室车位、杂物房、商铺、车库、商场、写字楼等等）该组数据将继续被跟踪验证。
如果今年最后两个月供需基本保持平衡，没有巨大落差的情况下，2019年基本就是三万套左右的积压库存数量，即便都是住宅也多为老旧小区的陈旧户型或地下车位公寓商住户型、、
所以2019年北海楼市将大概率会成为中端二手房市场的搏杀年、、

三、连续两年的北海楼市历史销售之最，是不是预示着2019年楼市量价的全面滞涨与回落？
连续两年的北海楼市双冠王，令我这个铁杆房多都始料未及、大跌眼镜。
2019年按照北海历史预售卖量的周期起伏规律，温柔平缓进入下行周期应该是大概率行情，但是由于市场供给仍未彻底摆脱捉襟见肘的紧促局面，最新的二手房房源仍然不具备大批量上市的条件，楼市限购限售的大背景政策不见松动，外部购买力就会连续呈现对北海释放青睐热情。此外，经济运行平稳的目的就是要为适量提速运行积蓄动力，以及今年年底呈现的多地信贷紧箍咒缓解松动的迹象，为2019年中国经济是否走出低谷开始提速，平添了朴素迷离的色彩。
因此，三连冠还是理论上存在滴，量价全面滞涨与回落也是同样概率并存滴，大概率走势还是量减价格稳健走高的趋势。才与我如上分析的态势逻辑相吻合、、

四、2013年北海的楼市峰值售卖行情，经历了怎样的政策与市场纠结，开始走向一路下滑的。2018年是否满足类似相同的走弱条件？
2013年初“国十一条”、2013年4月“新国十条”、再到2013年国庆出台的“国五条”。可是，2013年北海的房价还是上涨了。北海官方发布北海2013年新房均价为4965.71元/平方米。北海楼盘累计网签27337套（纯住宅），较2012年同期15679套（纯住宅）增74.35%。北海房价似乎历来就有越调越涨的倔强规律。
2018年同样面临多地区多频率调控措施屡屡发力的相同境况，北海楼市房价按照历史的倔强性格，持续走高难以退烧，也就不足为奇啦对吧。
按照如此逻辑看待2019年的楼市走势，跌入低谷似乎应该是可以被否定滴。

五、2015年北海量价跌至谷底的市场存在依据，以及2019年相同条件存在的可能性。
2015年北海楼市低迷 房价微微下跌。2015年，国家统计局统计，北海2015年1月至6月房价一直下跌，7月持平，8、9月上涨，10、11月又下跌，12月上涨。广西统计局给出的数据是：北海2015年12月的房价是4679.74元/平方米，而2015年1至12月北海累计商品房销售面积为195.78万平方米，同比下跌5.7%；北海2015年1至12月累计商品房销售额91.62亿元，同比下降2.7%。
2015年最显著的变化就是楼市救市的各种优惠政策，这似乎验证了大多数有购房需求的居民，买涨不买跌、越优惠越观望的执拗心里作用。于是市场量价陷入前一轮售卖低谷。
2019年相同条件存在的可能性几乎为零，也就是说断崖式量价跌入低谷的可能性也是微乎其微滴。

六、按照北海楼市历史数据的周期性、抛物线型的平缓过渡性，以及交替错峰出现的波峰值和波谷值，经过2018年的纠偏，北海楼市的波谷售卖机遇到底在哪里？

七、连续两年的楼市峰值售卖行情，未来两三年内按照周期性规律，大概率进入下行区间走向，北海楼市的信心所在。

同比的2690套还是逊色了不少 环比开始上演翘尾行情吗？ 拭目以待  

yang洋洋:
二手房交易这么少？(2018-11-12 09:47)  5楼

没办法，都比着新盘要高价呢、、整天的嘴里喊着降降降、凉凉凉，轮到自己卖房就开始提价啦、、

    北海唱空看衰八大怪
一怪流言似酸菜，字穷句白味难耐；
二怪多唱家乡败，一叶障目瞎拍拍；
三怪抱怨没钱财，好高骛远拿嘴卖；
四怪有楼套间在，铁心只认楼市衰；
五怪明知割韭菜，耿直鸭脖叫来来；
六怪自闭在北海，大话世界把心开；
七怪小号马甲摆，只为网友乐开怀；
八怪销客伴多载，不辨真假美丑呆。

就跟阳痿得人一样，稍微能动就说硬了，想想那股兴奋劲。冲鸭，射鸭。

新房交易以小户型为主！二手房以大户型为主，说明什么！

十几年前北海市的工资都是一两百块钱，现在大家的工资都是三四千块钱。都说房子涨价了，其实就是人民币贬值而已。工资涨了人工也涨了，装修费，所有的材料也涨。地皮也涨价了好多！国家经济平稳，房价肯定不会跌！

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移情盯裆猫:
呵呵→_→又比前两个月惨，小黑又要搬百度数据了，下个月会不会更少大家预判一下，(2018-11-12 10:23)  10楼

这个不好说，过冬候鸟12月份就陆续来北海了，一般都待到明年3.4月份，他们才是买房主力军

趁早睡觉:
就跟阳痿得人一样，稍微能动就说硬了，想想那股兴奋劲。冲鸭，射鸭。(2018-11-12 10:13) 6楼

没人关心您得啥病吧，您的病情也就您自己最清楚，您表述半天又没人能帮您，这里不是医院，您来错地方啦、、怨不得您整天睡不着觉，一脑子龌龊与杂碎您怎么就睡踏实了啊，哈哈哈       

数据还是个很好玩滴东 西，比起辣些出口闭口龌龊的玩 意好玩多啦、、                        

为什么只重点突出网签量而避开实际成交量？

二手房成交量咋这么低？卖房的中介人数是这个成交量的几倍（零点几倍也算）？有谁知道大概数吗？

cs75黑帝:
我去，好像销量比上月1882宗高了耶，也好像又开始吃掉本月全部的1653套预售证数量了耶、、什么节奏？            (2018-11-12 09:45)  3楼

总是拿这几个月的网签量跟预售做比较来意淫，有能耐把近几年所有的成交量跟入市量统计一下，看看库存还有多少，那样才更有说服力

每个月的预售证数量就是最实际的官方供应量，网签量也是最有说服力的购买量，每个月的供不应求还是供过于求，才预示着一定时期内供需平衡的状态，从2016年下半年连续数十个月，基本都是吃掉全部当月预售证数量供不应求的状态，不到两年半的时间去库存数万套、、实实在在的数据是谁在意淫，大家会一目了然滴    
至于野鸡楼盘以及未备案预售证协议售卖量有多庞大，价格和数量都不足以代表北海楼市的现状，也不会根本动摇楼市的决心和趋势