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【网友访谈01】“百度知道yoyonba”怎么看北海楼市?曝内幕给你听

发表于: 2018-07-10 21:36 18108人阅读 141人回复 只看楼主 | 第2页 | 最后一页

    禁止发言

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    12楼 2018-07-11 00:23 来自
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    13楼 2018-07-11 00:28 来自
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    老北海

    内幕?难哦,有关于利益都会被删除
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    14楼 2018-07-11 00:36 来自
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    北海通

    • 楼市观察员

    精华5
    我只是过客:
    占了黑帝的沙发看他说什么(2018-07-10 21:45)  2楼


    黑帝周游列国又云游四方,不在北海,所以被我抢了先 ····到时候去钓鱼,补条大金鼓作为赔偿
    • 楼市观察员

    北海通

    精华16
    Wind数据显示,2017年全年,136家上市房企的平均负债率达到79.1%,创下2005年以来的最高位。在这136家上市房企中,负债超过百亿元的房企总计为67家,占比49%;负债超过300亿元的房企有37家,占比为27%,其中,万科、绿地控股、保利地产位列前三,分别为9786.7亿元、7550.8亿元、5382.1亿元,负债均超过5000亿元。

    到了今年一季度末,房企资产负债率上升至79.42%,房企负债率创下13年新高。一季度末,资产负债率超过80%的A股上市房企近40家,其中仍有万科A和绿地控股,必须要说的是万科的负债也终于突破万亿,达到10289.27亿元。
    2017年新西兰全国GDP也就一万亿左右,万科一家公司负债就等于一个国家的GDP,负可敌国!2018年房企的一个目标就是去杠杆,控制买地节奏,并且现在银行也在限制贷款,提高贷款利息。
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    16楼 2018-07-11 09:50 来自
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    北海通

    精华16
    现金流有多紧张?
    前些日子,从泰禾集团的华东公司为冲刺上半年指标,要求总监及以上级别管理人员从5月4日到6月30日取消所有休假。

    中海地产重庆有限公司发布《争分夺秒,只争朝夕,奋战60天》倡议书,倡议全体员工放弃即日至6月30日的所有休假(周末及节假日),加班加点推进各项业务工作。

    原因都只有一个,房企对其生存状况的焦虑:负债率达历史高位,而现金流却步步吃紧。不能依靠融资的前提下,为了缓解现金流压力,唯有快周转、快销售、快速回笼资金。

    碧桂园过去连发三个内部文件,要求提高加快三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。“设计当天内出图(通宵)”“项目摘牌20天后开工罚款”“3个月开盘有奖”“大于7个月开盘撤职……”,企业的战略完全把员工不当人,客户不当人,房子只当印钞机……
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    17楼 2018-07-11 09:53 来自
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    北海通

    精华16
    我们再看看标杆房企的负债率水平,最低是中海地产57.62%,最高是融创,高达90.27%。似乎我们从标杆房企的负债率中才能真正了解中国房地产行业负债水平。

    恒大、碧桂园、融创和绿地四家公司的负债率在85%以上,前面三家的负债率高很好理解,这三家公司都是崇尚狼性文化,在市场厮杀中异常凶猛,杠杆使用的很溜也是很正常的事情;当然在过去中国房地产高速发展的十年里,高杠杆的使用也助力他们披荆斩棘,一路向前冲,成为排名靠前的房企。

    融创的典型风格是买买买,曾以一度在中国的投资市场衍生出了“孙宏斌轮”,没钱怎么买?肯定是要大举借债的,所以荣登榜首也是情理之中的事情。据说,碧桂园的杨老板以前不怎么喜欢听他从中海挖过来的略带书生气的CFO吴建斌。这个也比较好理解,你比较一下中海和碧桂园的负债率就清楚了。杨老板肯定忍受不了这么早就让他去杠杆,果然姜还是老的辣,杠杆助力了碧桂园的壮大,碧桂园在2017年一举摘得房地产首席的桂冠。当然,环境在变,杨老板也在变,如今碧桂园大谈高周转,我相信也是在有意识的去杠杆。恒大许主席曾经说要把恒大的负债率降到50%,虽然在2017香港的做空机构香橼都怀疑恒大是资不抵债。
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    18楼 2018-07-11 09:56 来自
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    北海通

    • 楼市观察员

    精华5
    999999fish:
    俺还以为有多少黑幕要爆料呢,以前开发商零首付低首付假合同啊,开发商融资难的时候去哪里借的钱啊,不同中介用杠杆囤房运营的模式啊,房产税会不会产生大波动啊,为什么一个楼盘买了七八年都还没卖完啊,外地人口买房投资性跟刚需性的占比啊,房产中心到底有没有人请托去排队啊,最近怎么又多了那么多路边举牌的啊,房产中介公司怎么有的晚上十点都还有人加班啊。 (2018-07-10 23:20)  7楼


    这帖子不是专门爆黑幕的,是版主零零空加微信说想见面交流交流观点,然后他问了办证的事情,整理之后就变成了爆黑幕。至于你提到的几点所谓黑幕,其实也不是黑幕,在这里也可以跟你分享一下观点,不然也对不起版主的热心。
    1、开发商零首付低首付假合同
    低首付这些噱头和营销做法,其实很多不是开发商想出来的,是中介公司代理公司和各路分销在外地学来的。看着是0首付一成首付,其实你付的比正常首付还要多。打个比方,100平米的房,真实房价是5000一平米总价50万,你可能正常3成首付要15万,贷款35万,现在中介跟你讲1成首付,交5万就可以买房。之后有两种方法,一种是开发商借你剩余的2成首付10万,叫你签借条,有些是免息的,有些是高息或者到期不还交高罚息的。另外一种比较变态,也是银行一直在防备的,那就是提高单价,比如提到6000一平米,总价由50万变成了60万,首付从15万变成18万,贷款由35万变成了42万,多了7万。而真实你应该付的是15万首付,扣除多贷的7万,你还要付多8万就可以了。一下子拿8万就可以贷款(原本要15万)买到房子,等于是15%的首付就可以,很多人觉得划算。实际上你贷款42万每个月还的利息要比贷款35万的利息多出很多,总价60万比50万交的契税也要多,也就是其实你要付出的成本并没有减少,反而增加。5000单价却要签6000的单价合同其实还不算夸张的,很多开发商或者分销商抬得更离谱,真的做到1成首付或者更低。中介这些做法在2016-2017年初比较盛行,在北海各大主干道上经常看到中介在路边举牌1万买2房、0首付购房等等。细心的你有没有发现,现在基本见不到了?
    原因是住建局严查虚假广告,银行公告不准低首付,国家明令禁止首付贷,最重要的是:北海现在楼市红火,中介也不需要再打什么低首付的牌,而是逼你全款买房,他们和开发商都能及时回款提佣金。

    人民银行禁止开发商搞首付贷,就是你原来只是房贷,最高7成,可是你首付的那3成你还要用别的方式贷款,这就增加了违约不还款大不了不要房的风险,如果房价跌了,损失的是银行,所以人民银行要求打击首付贷。人民银行一边禁止首付贷,商业银行一边严查开发商搞分期或者垫资或者虚假流水这些加以识别和防控开发商搞低首付,但是内幕是,在上述行为进行的同时,商业银行自己却又在搞诸如分期贷、装修贷之类的贷款,实际上也是一种首付贷,而且银行还会鼓励开发商向购房的客户优先考虑搞上述的贷款,并且这类贷款的审批都比较简单和容易通过。所以说上头一直在严抓,下面表面严控,暗地里却又在宽放。

    • 楼市观察员

    北海土著

    内幕从来只有被“和谐”的份!能发出来的早已不是内幕咯
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    20楼 2018-07-11 10:09 来自
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    刚到北海

    开发商不是为了交税不办房产证,办不动产证是要通过竣工验收才可以办证,竣工验收是要很多手续的,目前的消防验收很难通过,一旦竣工验收通过后二三个月就可以拿到不动产证了。

    北海通

    • 楼市观察员

    精华5
    999999fish:
    俺还以为有多少黑幕要爆料呢,以前开发商零首付低首付假合同啊,开发商融资难的时候去哪里借的钱啊,不同中介用杠杆囤房运营的模式啊,房产税会不会产生大波动啊,为什么一个楼盘买了七八年都还没卖完啊,外地人口买房投资性跟刚需性的占比啊,房产中心到底有没有人请托去排队啊,最近怎么又多了那么多路边举牌的啊,房产中介公司怎么有的晚上十点都还有人加班啊。    (2018-07-10 23:20)  7楼


    2、开发商融资难去哪里借钱?
    说开发商融资难,首先还是得说明开发商为什么要融资。具体问题具体分析,北海原来的开发商,大多是本土开发商,这类开发商的楼盘其实不算大,自己也有一定的资金,思想前卫一点和比较激进的才会想到跟银行融资搞开发,这是开发初期,开发商不说有百分百足够的钱开发,起码你有本钱(盖房的本钱和跟银行贷款的本钱),这个时候出现融资困难的相对少。
    更多的是在开发的中期,很多开发商是一边盖一边找银行融资,在建抵押只是其中的一个贷款方法,不少开发商还会拿自己的其他资产进行抵押贷款,比如商铺、别墅等等。个别开发商,同时开发两个以上的楼盘,或者开发中间出了一点问题就可能导致资金链出问题,楼盘也就停滞不前,比如之前的XX明珠,X葵等等。还有些是工期延后,但是合同到期需要支付各种工程款或者税款,迫不得已要想方设法融资,之前的X业银行过桥贷事件就有传言不少开发商中招,中招的越多就越能说明“过桥”业务红火,也就是说拆东墙补西墙的人更多。之前有个别楼盘突然大幅降价,市场明明是5000左右的均价,他那里居然3900就卖,而且到处打广告,连北海365都投放了广告,很大的原因就是开发商资金出现问题,只能按成本价或者高于成本一点点就抛售,好回笼资金续命。比如之前的X海名都,除了找分销商过来搞促销不到4000的价格任选外,因为欠了工程款,拿房来抵扣,也就出现了包工头朋友圈低于售楼部价格卖房的情况。
    真正找大耳窿借钱的开发商不多,但是也不是没有,北海有几个楼盘就是被大耳窿算计了,因为涉及的东西比较多,这里就不点名了。
    至于内幕,不要因为大楼盘就一定资金更安全,工程进度就一定有保障,越大的开发商其实融资压力更大,越大的富豪是他有多少多少身价,而不是他手上真有那么多钱,就北海不少开发商,大家觉得他们理所当然的很有钱,却没人知道他们每天要还的利息也是动辄上百万的 ····
    所以,很多开发商是一边卖房一边还钱,紧张的时候就得找中介公司低价包销或者找别的银行或亲戚朋友以及大耳窿过桥贷 ······


    • 楼市观察员

    老北海

    楼主百度知道yoyonba于2018-07-11 10:04发表的  :这帖子不是专门爆黑幕的,是版主零零空加微信说想见面交流交流观点,然后他问了办证的事情,整理之后就变成了爆黑幕。至于你提到的几点所谓黑幕,其实也不是黑幕,在这里也可以跟你分享一下观点,不然也对不起版主的热心。
    1、开发商零首付低首付假合同
    低首付这些噱头和营销做.. (2018-07-11 10:04) 

    这条利益链大得很,猜猜贷款是咋通过的。另外,这种零首付低首付买房的,很多都是不打算还或者还不起的,实际操作的一般会留出几个月的利息钱出来(防止被搞诈骗罪),过了这几个月就呵呵了。照这种卖房方式,房价涨了大家皆大欢喜,但管你是牛市还是熊市,明面上的房价都不可能跌的,还有如果房价跌了,最后银行能追回来钱吗?怕是连起诉的勇气都没有吧。这跟美国次贷危机就有点像了。俺觉得还是少说点好,留给他们自己慢慢消化,随他们去吧,反正俺已经准备好渡劫了。另外,你说外地有实力的房地产入驻是没错,但就我看来,真正有实力的就是恒大一家而已,碧桂园这种开发模式如果你去了解下就会觉得它在三四线城市就是空壳的多,虚张声势割韭菜,俺怎么记得碧桂园在北海挂的第一个项目,真正的开发商不是碧桂园呢!?可能是俺记错了……
    老铁啊,爆料太多断人家富贵,还是低调点好,俺就随口说说,你不必太认真啊。
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    23楼 2018-07-11 10:54 来自
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    北海通

    • 楼市观察员

    龙二哥:
    算了 我估计北海街黑中介对我恨之入骨了(2018-07-11 00:23)  12楼

    哈哈哈,您也太把自己当回事了吧、、 您想多
    • 楼市观察员

    北海通

    • 楼市观察员

    精华5
    999999fish:
    俺还以为有多少黑幕要爆料呢,以前开发商零首付低首付假合同啊,开发商融资难的时候去哪里借的钱啊,不同中介用杠杆囤房运营的模式啊,房产税会不会产生大波动啊,为什么一个楼盘买了七八年都还没卖完啊,外地人口买房投资性跟刚需性的占比啊,房产中心到底有没有人请托去排队啊,最近怎么又多了那么多路边举牌的啊,房产中介公司怎么有的晚上十点都还有人加班啊。 (2018-07-10 23:20)  7楼


    3、中介杠杆囤房运营的模式其实不是很普遍,杠杆是有,囤房做什么?你当炒股呢?开发商也不是傻子,不会傻到有钱不会自己赚,收你少部分钱就让你拿房去炒。更多的开发商是跟中介签分销协议,规定一个底价,卖高为佣,中介要给开发商押金。这个押金算是你说的“杠杆”吗?然后中介交了押金囤房?再造势推高房价?思路差不多,不过开发商一般跟中介都是有协议的,会规定多长时间完成多少量。所以中介炒作是肯定的,囤房不囤房不好界定了吧?囤的目的只有一个,就是看涨,到真的涨了再抛出获利。中介目的是赚钱,不是为了炒房炒成房东,所以在北海真正囤积一大堆房坐等涨价的中介很少。更多是跟完成任务一样,在规定时间销售完毕,而不是囤房。


    • 楼市观察员

    超级版主

    • 美食达人
    • 楼市观察员

    精华12
    北海确实有些楼盘低首付是存在后期还不起月供的
    银行其实没那么担心,因为开发商需要在银行那里缴纳一笔“履约保障金”
    客户在一年还是2年内出现断供,还是要开发商承担责任
    开发商需要筹钱回购,重新销售
    按目前的行情,一些开发商挺希望早期的客户违约的,好把房子收回来
    999999fish:

    这条利益链大得很,猜猜贷款是咋通过的。另外,这种零首付低首付买房的,很多都是不打算还或者还不起的,实际操作的一般会留出几个月的利息钱出来(防止被搞诈骗罪),过了这几个月就呵呵了。照这种卖房方式,房价涨了大家皆大欢喜,但管你是牛市还是熊市,明面上的房价都不可能跌的,还有如果房价跌了,最后银行能追回来钱吗?怕是连起诉的勇气都没有吧。这跟美国次贷危机就有点像了。俺觉得还是少说点好,留给他们自己慢慢消化,随他们去吧,反正俺已经准备好渡劫了。另外,你说外地有实力的房地产入驻是没错,但就我看来,真正有实力的就是恒大一家而已,碧桂园这种开发模式如果你去了解下就会觉得它在三四线城市就是空壳的多,虚张声势割韭菜,俺怎么记得碧桂园在北海挂的第一个项目,真正的开发商不是碧桂园呢!?可能是俺记错了……
    老铁啊,爆料太多断人家富贵,还是低调点好,俺就随口说说,你不必太认真啊。 (2018-07-11 10:54)  23楼

    • 美食达人
    • 楼市观察员
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    楼主 26楼 2018-07-11 11:03
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