近一年多以来，房地产沙龙无比热闹，随着北海这座城市被更多人所关注，越来越多的外地人过来买房，越来越多的外地网友在这里参与互动。这个版块也涌现出很多的“大V”，经常进行着各种“交锋”。
今天起我会陆续联系几位活跃网友，整理收集一下他们的观点，看看他们是如何看待北海的房价，对于其他没买房的网友会有什么样的建议。

第一期交流的对象是“百度知道yoyonba”，有心的网友可能会跟我有同样的印象，他发言不算多，但只要是参与了回帖，都会说得比较具体，有很多干货。
一时想不起来是谁？他标志性的照片是一只磨指甲的猫~这样是不是就立马有印象了？


今天我加到了他微信，聊天得知他的日常工作比较多的是和房管部门打交道，对北海的房地产情况有挺多的了解。

下午5点在他办公室里碰面，百度知道yoyonba介绍说他是2012年开始接触了解这个行业的，算是见证和陪伴了北海地产发展的一个阶段。

Q1：怎么看待北海房地产？
目前是北海新老地产商交接的时期，外来的大品牌开发商非常有实力，开发模式成熟，资金周转快，整个运作比本地开发商要高效。本土小开发商，目前倚仗前期拿地便宜，赶上目前房价红利，还能继续开发新项目。

现在是开发商都在抢地，本地开发商对市场比较了解，熟悉操作，所以比较多的都是通过买入有地的公司股份成为股东，以达到拿地的目的。何老板是个例外，他在本地开发商里面属于比较大的，资金雄厚，所以参与跟外地来的大开发商的竞争，也就是去竞拍国有用地。

随着市场上的闲置土地越来越少，未来本土开发商想拿地，成本翻翻，想跟大房企抢地很难成功了，优胜劣汰是本地开发商都要面临的状况

北海预计会进入大开发商时代，一个是楼盘品质会越来越好，另一个是价格也基本难回头。

Q2：怎么看待北海的一手房中介？
北海的一手房中介市场比较乱，数量太庞大，已经是可以“绑架、要挟”开发商了。除了寥寥项目敢于不和中介合作，基本所有楼盘都要交给中介分销。

不合作会有什么后果？很简单，他们会一群人在售楼部附近拦截，进去前拦截，出来时候也拦截，各种诋毁你项目的不好，拉人去其他项目进行推销，报警都没用，毕竟不违法。打一架也不行，明天他们还接着来。尤其是现在北海买房的大部分是外地人，他们从踏上北海这片土地起就面临各种中介的推销，所以开发商基本离不开中介。

中介推高北海房价分两种，一种是不违法的，各种鼓吹北海未来前景好，买房必涨价，未来必升值！这种做法加速了北海房价的上涨。

另一种是通过造谣的形式，今天编一个领导人来了，明天编一个80%楼盘要封盘涨价1000，这种行为现在缺乏有效手段管理，就比较难治理。

Q3：对没买房的北海人有什么建议？
如果是刚需的，那么看合适了该出手就出手。如果不是硬性要求的，那么可以考虑性价比高的二手房。北海二手房有它的价格周期，在新房充足的情况下，二手房价格一般上不去，因为差价不大的时候大家其实更倾向于买新房。在新房紧缺的时候，二手房价格会有所上涨，这是市场客观规律。如果是买二手房，在年底新房充足的时候，是个不错的入手时机。

行业内幕：为什么交房那么久了还没得房产证？
其实办理房产证很容易，大概2-3个月左右就能办好。房产证办得慢，大多数是开发商的主观原因。
没办房产证，房子就是期房，卖房流程更简便。办理房产证的话，需要缴纳各种税费，现房和期房的销售流程也不一样，客观会导致按揭客户回款慢。
所以对于很多开发商来说，不到最后时限都不急着去办房产证，该交的税费，自然是越晚交越好。

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感谢百度知道yoyonba的干货分享
目前我已经在约“CS75黑帝”和更多活跃网友啦，期待他们的观点分享

999999fish:

美国次贷的时候，贷款也是有保险公司做保险担保的，最后结果咋样。比如说A是没有资质去找银行贷款的，于是保险公司经过评估，对银行说贷吧，没事，我做保险担保，于是A就顺利贷款买了房。保险公司拿到银行的保单后，将保单证劵化上市，卖给了各个国家的银行，结果次贷危机的时候，多米诺骨牌效应就出来了。(2018-07-11 11:22)  37楼

美国太长远，单说我们北海吧，0首付低首付这些套路，其实是中介煽动开发商搞的营销方法，在特定的时间段搞的，并不是一直受用，因为银行其实已经注意到这种风险。上面说到，主要是中介和开发商搞的，买房的人，起码目前在北海买房的人还没有成心不还贷的坏心眼，有也不多。银行一方面要开发商缴纳保障金、要业主卖保险，业主不还贷款先扣开发商的钱，再找保险公司赔钱，同时给开发商施压联系业主还贷，不行的话要求开发商回购，到了最后实在没办法了，要开发商办理转现房抵押，就是规范抵押流程，不然就连带着一起起诉开发商，把房收回拍卖抵债。北海这边不履约的大部分其实不是那种炒房的，而是某些传销佬春秋大梦破灭后无力还月供造成的，这部分人其实并不多，北海的市场还是相对安全的。或者说，得益于房价涨了，不然到底死多少个都不知道 ·····

搞低首付是因为房多不好卖，也就是买方市场，现在是卖方市场，一手房源少，房价高企，二手房才能跟着涨。目前的状况是住建局还要到处抓那些不给贷款的售楼部，开发商和中介都牛到要求你必须全款才卖给你房的地步，用不着搞那么大的风险帮你搞低首付了。

至于有网友说什么海伦堡、中南明珠空置率，只能说你太想当然了。没入住不代表还有很多房，也不代表什么有价无市，多走几个售楼部或者假装买房进多几个中介公司，你才能体会到，是真的没多少房了，而不是什么囤房不卖，留着做种一个变两个 ······很多房是已经卖出，但是没有完成按揭手续，还没有交费入住，也有不少是期房已经卖完还没交房。开发商也不是神，自己也知道等的时间越长风险越大，早一天回笼资金比囤房赌一把更现实。当然，你说某些脑补营养液灌多了的开发商跟风漫天要价卖不出去又不愿降价的不是不存在，那都是极少数，而且也不会是大把房源的时候，尾盘不担心的那种还是有的。

999999fish:
俺还以为有多少黑幕要爆料呢，以前开发商零首付低首付假合同啊，开发商融资难的时候去哪里借的钱啊，不同中介用杠杆囤房运营的模式啊，房产税会不会产生大波动啊，为什么一个楼盘买了七八年都还没卖完啊，外地人口买房投资性跟刚需性的占比啊，房产中心到底有没有人请托去排队啊，最近怎么又多了那么多路边举牌的啊，房产中介公司怎么有的晚上十点都还有人加班啊。 (2018-07-10 23:20)  7楼

3、中介杠杆囤房运营的模式其实不是很普遍，杠杆是有，囤房做什么？你当炒股呢？开发商也不是傻子，不会傻到有钱不会自己赚，收你少部分钱就让你拿房去炒。更多的开发商是跟中介签分销协议，规定一个底价，卖高为佣，中介要给开发商押金。这个押金算是你说的“杠杆”吗？然后中介交了押金囤房？再造势推高房价？思路差不多，不过开发商一般跟中介都是有协议的，会规定多长时间完成多少量。所以中介炒作是肯定的，囤房不囤房不好界定了吧？囤的目的只有一个，就是看涨，到真的涨了再抛出获利。中介目的是赚钱，不是为了炒房炒成房东，所以在北海真正囤积一大堆房坐等涨价的中介很少。更多是跟完成任务一样，在规定时间销售完毕，而不是囤房。

999999fish:
俺还以为有多少黑幕要爆料呢，以前开发商零首付低首付假合同啊，开发商融资难的时候去哪里借的钱啊，不同中介用杠杆囤房运营的模式啊，房产税会不会产生大波动啊，为什么一个楼盘买了七八年都还没卖完啊，外地人口买房投资性跟刚需性的占比啊，房产中心到底有没有人请托去排队啊，最近怎么又多了那么多路边举牌的啊，房产中介公司怎么有的晚上十点都还有人加班啊。    (2018-07-10 23:20)  7楼

2、开发商融资难去哪里借钱？
说开发商融资难，首先还是得说明开发商为什么要融资。具体问题具体分析，北海原来的开发商，大多是本土开发商，这类开发商的楼盘其实不算大，自己也有一定的资金，思想前卫一点和比较激进的才会想到跟银行融资搞开发，这是开发初期，开发商不说有百分百足够的钱开发，起码你有本钱（盖房的本钱和跟银行贷款的本钱），这个时候出现融资困难的相对少。
更多的是在开发的中期，很多开发商是一边盖一边找银行融资，在建抵押只是其中的一个贷款方法，不少开发商还会拿自己的其他资产进行抵押贷款，比如商铺、别墅等等。个别开发商，同时开发两个以上的楼盘，或者开发中间出了一点问题就可能导致资金链出问题，楼盘也就停滞不前，比如之前的XX明珠，X葵等等。还有些是工期延后，但是合同到期需要支付各种工程款或者税款，迫不得已要想方设法融资，之前的X业银行过桥贷事件就有传言不少开发商中招，中招的越多就越能说明“过桥”业务红火，也就是说拆东墙补西墙的人更多。之前有个别楼盘突然大幅降价，市场明明是5000左右的均价，他那里居然3900就卖，而且到处打广告，连北海365都投放了广告，很大的原因就是开发商资金出现问题，只能按成本价或者高于成本一点点就抛售，好回笼资金续命。比如之前的X海名都，除了找分销商过来搞促销不到4000的价格任选外，因为欠了工程款，拿房来抵扣，也就出现了包工头朋友圈低于售楼部价格卖房的情况。
真正找大耳窿借钱的开发商不多，但是也不是没有，北海有几个楼盘就是被大耳窿算计了，因为涉及的东西比较多，这里就不点名了。
至于内幕，不要因为大楼盘就一定资金更安全，工程进度就一定有保障，越大的开发商其实融资压力更大，越大的富豪是他有多少多少身价，而不是他手上真有那么多钱，就北海不少开发商，大家觉得他们理所当然的很有钱，却没人知道他们每天要还的利息也是动辄上百万的 ····
所以，很多开发商是一边卖房一边还钱，紧张的时候就得找中介公司低价包销或者找别的银行或亲戚朋友以及大耳窿过桥贷 ······

999999fish:
俺还以为有多少黑幕要爆料呢，以前开发商零首付低首付假合同啊，开发商融资难的时候去哪里借的钱啊，不同中介用杠杆囤房运营的模式啊，房产税会不会产生大波动啊，为什么一个楼盘买了七八年都还没卖完啊，外地人口买房投资性跟刚需性的占比啊，房产中心到底有没有人请托去排队啊，最近怎么又多了那么多路边举牌的啊，房产中介公司怎么有的晚上十点都还有人加班啊。 (2018-07-10 23:20)  7楼

这帖子不是专门爆黑幕的，是版主零零空加微信说想见面交流交流观点，然后他问了办证的事情，整理之后就变成了爆黑幕。至于你提到的几点所谓黑幕，其实也不是黑幕，在这里也可以跟你分享一下观点，不然也对不起版主的热心。
1、开发商零首付低首付假合同
低首付这些噱头和营销做法，其实很多不是开发商想出来的，是中介公司代理公司和各路分销在外地学来的。看着是0首付一成首付，其实你付的比正常首付还要多。打个比方，100平米的房，真实房价是5000一平米总价50万，你可能正常3成首付要15万，贷款35万，现在中介跟你讲1成首付，交5万就可以买房。之后有两种方法，一种是开发商借你剩余的2成首付10万，叫你签借条，有些是免息的，有些是高息或者到期不还交高罚息的。另外一种比较变态，也是银行一直在防备的，那就是提高单价，比如提到6000一平米，总价由50万变成了60万，首付从15万变成18万，贷款由35万变成了42万，多了7万。而真实你应该付的是15万首付，扣除多贷的7万，你还要付多8万就可以了。一下子拿8万就可以贷款（原本要15万）买到房子，等于是15%的首付就可以，很多人觉得划算。实际上你贷款42万每个月还的利息要比贷款35万的利息多出很多，总价60万比50万交的契税也要多，也就是其实你要付出的成本并没有减少，反而增加。5000单价却要签6000的单价合同其实还不算夸张的，很多开发商或者分销商抬得更离谱，真的做到1成首付或者更低。中介这些做法在2016-2017年初比较盛行，在北海各大主干道上经常看到中介在路边举牌1万买2房、0首付购房等等。细心的你有没有发现，现在基本见不到了？
原因是住建局严查虚假广告，银行公告不准低首付，国家明令禁止首付贷，最重要的是：北海现在楼市红火，中介也不需要再打什么低首付的牌，而是逼你全款买房，他们和开发商都能及时回款提佣金。

人民银行禁止开发商搞首付贷，就是你原来只是房贷，最高7成，可是你首付的那3成你还要用别的方式贷款，这就增加了违约不还款大不了不要房的风险，如果房价跌了，损失的是银行，所以人民银行要求打击首付贷。人民银行一边禁止首付贷，商业银行一边严查开发商搞分期或者垫资或者虚假流水这些加以识别和防控开发商搞低首付，但是内幕是，在上述行为进行的同时，商业银行自己却又在搞诸如分期贷、装修贷之类的贷款，实际上也是一种首付贷，而且银行还会鼓励开发商向购房的客户优先考虑搞上述的贷款，并且这类贷款的审批都比较简单和容易通过。所以说上头一直在严抓，下面表面严控，暗地里却又在宽放。

占了黑帝的沙发看他说什么

我去，眯一会觉准备凌晨看球的功夫，沙发就没啦，板凳马扎先都占上、、

北海街坊_468288:

黑帝！猜中今晚波胆我以后认你为帝 (2018-07-10 23:00) 6楼

百度知道可是我崇拜的钓鱼版块大师级人物，以后在北海生活一定要拜师学艺海钓滴、、      

楼市观察员互访，有点意思！

楼主cs75黑帝于2018-07-10 22:12发表的  :我去，眯一会觉准备凌晨看球的功夫，沙发就没啦，板凳马扎先都占上，， (2018-07-10 22:12) 

黑帝！猜中今晚波胆我以后认你为帝

俺还以为有多少黑幕要爆料呢，以前开发商零首付低首付假合同啊，开发商融资难的时候去哪里借的钱啊，不同中介用杠杆囤房运营的模式啊，房产税会不会产生大波动啊，为什么一个楼盘买了七八年都还没卖完啊，外地人口买房投资性跟刚需性的占比啊，房产中心到底有没有人请托去排队啊，最近怎么又多了那么多路边举牌的啊，房产中介公司怎么有的晚上十点都还有人加班啊。

楼主999999fish于2018-07-10 23:20发表的  :俺还以为有多少黑幕要爆料呢，以前开发商零首付低首付假合同啊，开发商融资难的时候去哪里借的钱啊，不同中介用杠杆囤房运营的模式啊，房产税会不会产生大波动啊，为什么一个楼盘买了七八年都还没卖完啊，外地人口买房投资性跟刚需性的占比啊，房产中心到底有没有人请托去排队啊，.. (2018-07-10 23:20) 

这个好，可以私聊～

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楼主龙二哥于2018-07-10 23:55发表的  :楼主 你去拍拍北海大道那边的楼盘 有图有真相 例如中南明珠 海伦堡阳光旁边那些  卖了几耐 入住率如何 是不是有价无市 售楼部鬼影都没有 (2018-07-10 23:55) 

给你发私信了，加我微信18577998365交流哈